«Итогом станет длительная ценовая стагнация»

Сбербанк заявил об исчерпании лимитов на выдачу семейной ипотеки — самой объемной госпрограммы с господдержкой. После этого ВТБ сообщил, что первоначальный взнос по этой программе для ряда клиентов составит 50%. Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал для «Ъ-Урал», как новости о лимитах отразятся на уральском рынке недвижимости, доверии игроков и ценах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С одной стороны, про исчерпание лимитов говорили как минимум в течение последнего месяца, но чаще это звучало как предостережение, что надо заранее этот вопрос решить, так как он касается и девелоперов, и покупателей. Однако сообщение Сбербанка об остановке выдачи кредитов по семейной ипотеке, без предварительного предупреждения, стало неожиданным для всех участников рынка. За ним последовало решение ВТБ повысить первоначальный взнос по этой программе до 50%. Все это серьезным образом корректирует настроения и продавцов, и покупателей.

Надежда на то, что лимиты перераспределят, есть, но есть и опасения на счет устойчивого среднесрочного развития, базой для которого могла бы быть семейная ипотека.

Сейчас формируются не самые лучшие ожидания.

Такие новости о лимитах будут подогревать спрос на оформление семейной ипотеки в ближайшее время — с точки зрения продаж это вроде бы плюс. Масштабного ажиотажа, конечно, не будет, но повышения спроса можно ждать.

С точки зрения инвестиционной активности у девелоперов появился еще один повод для того, чтобы занять выжидательную позицию и не форсировать новые проекты, которые должны будут выходить на рынок в следующем году. До настоящего времени мы видели, что на рынок продолжают поступать новые объекты, но это в большинстве случаев те жилые комплексы, по которым останавливать девелоперский цикл уже поздно. Но на проекты, которые готовят к выходу в следующем году, эти не самые последовательные изменения могут повлиять негативно и предложение будет пополняться медленнее.

Раз случилось такое событие, что крупнейший банк объявляет о приостановке, то соответственно вовремя на упреждение решений принято не было. Когда они будут приняты, мы не понимаем. Как не понимаем и мотивировку правительства: может быть, это было осознанное решение притормозить рынок, может быть, это технический фактор.

Понятно, что полностью строительство не остановится из-за одной программы.

В девелоперском бизнесе долгие циклы, работа будет вестись. Если вдруг в обозримом будущем наступит следующий цикл подъема рынка, то он к этому может оказаться не столь готовым. Если будет медленное восстановление, то ничего страшного. У нас текущий объем стройки и объем предложения большой, и риска дефицита предложения на горизонте одного года нет.

Текущие проблемы с лимитами — вопрос долгосрочного доверия к тем декларациям, которые часто звучат.

Девелоперы на нашем рынке восприимчивые: им говорят, что отрасль будут поддерживать, они верят, понимают, что их не бросят, и продолжают работать на долгосрочную перспективу. Но опыт последних перемен показывает, что не все так безоблачно, и это привилегированное отношение к сектору может улетучиться. Нам постоянно повторяют, что стройка тянет за собой ряд отраслей, и это действительно так. Отрасль формирует спрос и на строительном, и на потребительском рынке, во многом она базируется на российских товарах, услугах. Это сектор, который заслуживает внимания, но это и крайне инерционный сектор.

Если доверие к решениям правительства будет подорвано, его придется восстанавливать долго.

Моя главная претензия — отсутствие прогнозируемости и последовательности подобных решений, как с ипотечными лимитами. Только два месяца назад у нас принимались изменения (в июле изменились условия по льготной ипотеке.— «Ъ-Урал»), и уже тогда было понятно, что лимиты будут исчерпаны быстро. Для рынка было бы лучше, если бы подняли ставку по семейной ипотеке, но обеспечили стабильность программы. А если мы будем менять правила игры каждые полгода-год, то это, как мне кажется, не самый лучший вариант лавирования между сегодняшними проблемами и возможностями рынка.

Что касается влияния подобных решений на цены, то у застройщиков последние пару месяцев было несколько инструментов продаж. Во-первых, семейная ипотека, по которой возникают вопросы, во-вторых, программы рассрочек, которые базируются на том, что через год-полтора-два появится возможность кредитования по более разумным ставкам и субсидированные программы. Если будут сокращены возможности по семенной ипотеке, останутся рассрочки и субсидирование ставок, и какие-то адресные скидки. Но у всех этих инструментов ограниченный эффект для девелоперского бизнеса. Да, они поддерживают спрос, но не меняют масштаб рынка и его динамику.

Итогом сворачивания семейной ипотеки в текущих условиях станет длительная ценовая стагнация с адресными скидками.

Но падения цен мы не ждем: у многих компаний в Екатеринбурге резервов для этого нет. А значит, отсутствие продаж становится головной болью банков, которые эту стройку профинансировали. Но это уже другая, совсем печальная история.