Теперь, когда в России отсутствует такое понятие, как целевое финансирование жилищного строительства, местные органы власти и коммерческие структуры пытаются найти способы продолжать строительство, несмотря на отсутствие бюджетных ассигнований. Понятно, что в условиях инфляции и при строительном цикле в 1,5 года использование дорогих коммерческих кредитов весьма проблематично. В такой ситуации основным источником поступления внебюджетных средств на строительство жилья являются деньги населения, которое по-прежнему остро нуждается в жилье и готово заранее оплатить будущую квартиру или заложить собственную ради получения новой.
О жилищном строительстве в Москве группа недвижимости Ъ рассказывала неоднократно, но этот сектор рынка недвижимости в Санкт-Петербурге оставался до сих пор неизвестным читателям. Сегодняшний обзор группа недвижимости Ъ посвящает ситуации в сфере привлечения средств под жилищное строительство в Петербурге и основным схемам, используемым местными строителями и риэлтерами.
В Санкт-Петербурге жилищное строительство пустили на самотек
Российский рынок кредитных операций в области недвижимости находится в начальной стадии формирования. Возник он в связи с прекращением жилищного строительства за счет бюджетных средств. И если в Москве местные органы власти еще позволяют себе роскошь финансировать возведение муниципального жилья (в соответствии с широко распространенной в Москве схемой "пятьдесят на пятьдесят", когда за выделение компании-инвестору участка под застройку муниципалитету достается по завершении строительства половина построенных площадей), то в Санкт-Петербурге проблемы строительства полностью переложены на плечи застройщиков и горожан.
При этом ключевые позиции в этом секторе рынка занимают крупные компании, уже имеющие опыт в разработке инвестиционных проектов в сфере недвижимости (заметим, что такая ситуация для относительно более замкнутого по сравнению с Москвой петербургского рынка вполне естественна и уже сформировалась в других областях рынка, например, финансовой). Более мелкие фирмы, не обладающие столь мощными ресурсами, в основном повторяют схему действия лидеров.
Среди многочисленных участников рынка, активно работающих с недвижимостью в Санкт-Петербурге, в настоящее время можно выделить тройку сильнейших компаний, которые наиболее интенсивно продвигают свои инвестиционные проекты в регионе — это концерн VMB, строительная компания "Росстро" и финансовая компания "Сото-кредит".
VMB выпускает имущественные листы...
Концерн VMB учрежден в январе 1990 года. Уставный капитал составляет 2 млрд рублей. Учредители — частные лица. Основной вид деятельности — коммерческое строительство, операции с недвижимостью, разработка и осуществление инвестиционных проектов.
Схема деятельности, которую использует концерн, является классической в практике российских застройщиков. При строительстве объекта VMB привлекает все возможные ресурсы: собственные средства, деньги инвесторов и вклады населения. Для компании характерна следующая тактика: если вкладчик приобретает 1 м2 жилья за 500 тыс. руб. в январе, а дом сдается в эксплуатацию лишь в декабре этого же года, то ему гарантируется жилье по уже уплаченной цене. Цена квадратного метра не зависит от количества комнат в квартире, а выплаты производятся, как правило, поквартально. Сейчас фирма предлагает незавершенное жилье в нескольких домах с разным сроком ввода по ценам от 380 до 550 тыс. руб. за 1 м2. Общий же объем строительства, осуществленного фирмой за весь срок ее существования — 15 млрд рублей.
Одним из наиболее известных финансовых проектов фирмы является проект "Северный ключ", состоящий в строительстве жилья за счет эмиссии ценных бумаг (так называемых имущественных листов) на сумму 500 млн рублей. Одна ценная бумага обеспечена 1/10 м2 жилья, которое строится фирмой. Котируется ценная бумага инвестиционной компанией "Рандеву", курс ее зависит от курса доллара, строительного коэффициента и рыночной стоимости жилья.
...а "Росстро" достраивает дома на паях
Другим лидером в этом секторе является строительная компания "Росстро".
Компания "Росстро" учреждена в феврале 1990 года. Является учредителем санкт-петербургского Ипотекобанка и АО открытого типа "Росстро". Уставной капитал — 950 млн руб.
В отличие от схемы VMB, "Росстро" индексирует участие в долевом строительстве, которое ведется в более значительных масштабах. Сфера деятельности фирмы распространяется как на капитальный ремонт домов, так и на переоборудование стандартных домов под элитное жилье. Подобная схема, по мнению специалистов, является довольно выгодной, так как даже в случае невыплаты дольщиком своего пая, он (пай) может быть диверсифицирован или вложен в другой объект. Одним из центральных направлений деятельности фирмы является завершение строительства недостроенных объектов, под которое выпускаются ценные бумаги. Проспект эмиссии уже утвержден в Министерстве финансов.
Предполагается, что акции компании будут котироваться на всех ведущих биржах страны. В настоящий момент фирме местными властями предложено недостроенное жилье в 6 домах в черте города, находящихся на разной стадии завершения, и земля под постройку целого ряда загородных поселков городского и коттеджного типа.
"Сото-кредит" предлагает залог квартир как способ улучшения жилищных условий
Кроме непосредственно финансирования жилищного строительства за счет средств населения, на санкт-петербургском рынке активно формируется и институт залога недвижимости. При этом специалисты отмечают, что из-за большого потока наличных денег в этом секторе рынка высока концентрация теневого оборота, что вызывает повышенное желание заниматься такой деятельностью даже у фирм, которые этим никогда раньше не занимались. По мнению главного менеджера фирмы "Сото-кредит" Дениса Шаронова, "сейчас кредитуют все, кто только может". Одним из главных участников рынка ипотечного кредитования по-прежнему остается финансовая компания "Сото-кредит".
Финансовая компания "Сото-кредит" учреждена в 1991 году российско-голландской корпорацией Hi-tec и частными лицами. Уставный капитал не разглашается. Годовой оборот — 4,5 млрд рублей. Основной вид деятельности — осуществление инвестиционных проектов, финансово-кредитные операции.
Наряду с классической схемой кредитования населения под залог квартир с использованием сделки купли-продажи с отлагательным условием фирма использует оригинальную схему улучшения жилищных условий совместно с Ганзакомбанком. По этой схеме вкладчик продает свою квартиру с условием получения через год квартиры на одну комнату больше. Гарантии при этом обеспечиваются любой страховой фирмой по желанию вкладчика, затем следует нотариальное оформление сделки, после чего вкладчик получает на руки залоговую сумму в размере 2/3 стоимости квартиры, которую он по своему усмотрению может или вернуть при получении новой квартиры, или оформить в фирме инвестиционный вклад с ежемесячной выплатой процентов. Объем операций, проводимых фирмой — около $1,5 млн. Компания предлагает широкий выбор возможностей в случае невозврата кредита, маркетинговое исследование кредитуемых операций, диверсификацию кредитных выплат.
Однако, по мнению местных специалистов, приоритет в сделках по кредитованию под залог жилья принадлежит собственно риэлтерским фирмам, специализирующимся на купле-продаже. Самая низкая ставка процентных выплат принадлежит фирме "АДВЕКС" (около 11% в месяц), причем объем ее сделок под залог квартир — порядка 30 квартир в месяц. Средняя сумма выдаваемых кредитов составляет $17 тыс. Срок выдачи кредита практически во всех фирмах неизменен, жестко привязан к сроку кредитов, выдаваемых Центральным банком, и составляет 3 месяца.
Схемы, используемые другими фигурантами петербургского рынка недвижимости, мало отличается от вышеизложенных. Разница лишь в объеме проводимых операций.
МИХАИЛ Ъ-ЗИБРЕВ