В отличие от рынка жилья, в сфере аренды офисных помещений в Москве значительных изменений ценовой конъюнктуры в новом году не произошло, так как цены здесь еще в конце прошлого года достигли весьма высокого уровня. Все же, несмотря на относительно стабильный уровень цен в разных секторах рынка офисов, эксперты по-прежнему отмечают наличие неудовлетворенного спроса, растущего с развитием бизнеса в Москве.
Относительно четкая структура цен в секторе аренды офисов в Москве (находящейся, заметим, в исключительном положении по отношению к другим городам России) начала формироваться в период, когда на этот рынок вышли достаточно мощные коммерческие структуры, первой из которых стало СП "Перестройка", в течение нескольких лет лидировавшее на рынке аренды.
После длительного периода нестабильности цен и скачков спроса постепенно сформировались три сектора рынка, существенно различающиеся по основным качествам и, соответственно, по ценам.
Первую группу составляют дорогие, престижные офисы, соответствующие европейскому стандарту качества, включающему великолепную отделку, наличие совершенных систем связи, оргтехники и офисного оборудования, а также охраны. Как и раньше, значительную долю спроса на рынке аренды "европейских" офисов обеспечивают иностранные компании (хотя весьма важно отметить, что цены в секторе престижных российских офисов уже давно превышают среднеевропейский уровень.
Высококлассные офисные помещения обязательно расположены в отдельно стоящих и специально оборудованных зданиях — офисных центрах. К ним относятся Центр международной торговли на Красной Пресне, Park Place, Офисный центр McDonalds и другие. Уровень цен аренды "европейских" офисов, достигнув около года назад высоких отметок (средние ставки аренды первоклассных офисов в Москве составляют $600-800 за 1 м2 в год), оставался достаточно стабильным и сегодня по-прежнему не проявляет тенденции к росту.
В перспективе, по мере насыщения спроса на дорогие офисные помещения, возможно, даже следует ожидать небольшого снижения арендных ставок в этом секторе, пока же опрошенные экспертами Ъ участники рынка сошлись на том, что цены аренды престижных офисов останутся на прежнем уровне еще по меньшей мере в течение нескольких месяцев.
Вторую группу офисных помещений, предлагающихся в Москве, составляют высококачественные, хорошо отделанные офисы в зданиях, не являющихся офисными центрам. В этом секторе рынка аренды в последнее время наблюдается, пожалуй, наиболее активный спрос, так как при значительно более низких ценах по сравнению с офисами первой группы по качеству они отличаются не столь значительно. Средний уровень цен на рынке аренды хороших офисов второй группы составляет $450-500 за 1 м2 в год, что вполне могут себе позволить солидные российские коммерческие структуры. Ко второй группе офисов относятся главным образом реконструированные особняки или расселенные и отремонтированные коммунальные квартиры.
Как и в случае первой группы, уровень цен на офисы среднего качества в Москве чрезвычайно высок по международным стандартам, однако спрос в этом секторе рынка, несмотря на дороговизну, все время растет.
Наконец, третью, наиболее многочисленную группу предлагающихся к сдаче в аренду офисных помещений составляют не особенно престижные помещения муниципального нежилого фонда. Это неотремонтированные помещения ведомственных учреждений, научно-исследовательских институтов и др. Средняя ставка аренды таких офисов составляет $150-200 за 1 м2 в год. Однако с оценкой емкости рынка аренды муниципальных нежилых помещений возникают значительные проблемы: до сих пор не существует единой методики регистрации и учета всех сделок по аренде и субаренде муниципального нежилого фонда и процесс сдачи в аренду в этом секторе рынка носит часто бесконтрольный характер.
Рынок офисных помещений имеет хорошие предпосылки для развития, так как растущий спрос дает застройщикам возможность строить офисы не за свой счет, а за счет будущих арендаторов.
МАРИЯ Ъ-БЯЛКО