В 2006 году иностранные инвесторы впервые стали доминировать на рынке коммерческой недвижимости России. По данным исследования компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), за три квартала этого года доля иностранных инвестиций составила 62%, или около $2,5 млрд. Участники рынка предсказывают, что уже в следующем году объемы финансирования иностранных компаний и фондов на российском рынке возрастут вдвое.
"В 2006 году впервые наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке",— говорится в исследовании C&W/S&R. "Если в прошлом году доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России не превышала 50%, за три квартала этого года она выросла до 62%",— отметил руководитель департамента рынков капитала C&W/S&R Сергей Кузнецов. При этом эксперт констатировал и рост рынка коммерческой недвижимости России в целом: по его прогнозу, к концу 2006 года этот показатель достигнет $4 млрд (по данным C&W/S&R, в 2005 году он составил $1,4 млрд).
Участники рынка соглашаются с этой оценкой и связывают динамичное рыночное развитие с масштабными планами западных инвесторов. Только за последний год о выходе в Россию уже заявили такие крупные фонды, как Raven Russia c портфелем $2,5 млрд, London & Regional Property (L&RP) и Fleming Family & Partners с портфелями более $1 млрд каждый. Кроме того, среди наиболее крупных сделок можно отметить приобретение четырех ТЦ "Молл Гэлэри" австрийским фондом Meinl European Land за $400-500 млн, двух "Золотых Вавилонов" фондом Immoeast за $200 млн. "Увеличение иностранных финансовых потоков связано с присвоением России международного инвестиционного рейтинга в этом году",— полагает исполнительный директор УК "Blackwood. Фонды Недвижимости" Артем Цогоев.
"Западные фонды совершают первую сделку с построенным объектом, а затем инвестируют в девелопмент для увеличения доходности своего инвестиционного портфеля",— говорит один из топ-менеджеров крупной девелоперской компании. По оценке господина Кузнецова, инвестиционные приобретения на российском рынке сейчас приносят порядка 9% доходности, а девелоперские проекты — около 15%. "Причем в регионах эти показатели могут быть выше на 1,5-2%",— добавил эксперт. Западные инвесторы называют такие цифры заниженными. "Доходность от покупки готовых объектов в России сегодня варьируется в размере 10-15%, при самостоятельном строительстве она составляет 20% и больше,— заметил директор по развитию в России фонда L&RP Дэвид Джованис.— Для сравнения: в Западной Европе доходность от покупки готовых объектов не превышает 6-7%, а в Восточной уже приближается к этому показателю". По его словам, в этом кроется главная причина интереса крупных западных фондов к российскому рынку. "Сейчас мы активно наращиваем портфель проектов до масштабного выхода иностранных игроков",— признался господин Джованис, предсказывая, что уже в 2007 году объем иностранных инвестиций вырастет вдвое (около $5 млрд.— Ъ).
По данным C&W/S&R, в 2006 году около половины инвестиций пришлось на торговые площади, около трети — на офисы, оставшаяся часть распределилась между складской и гостиничной недвижимостью. Впрочем, эксперты отмечают, что уже через несколько лет соотношение инвестиций существенно изменится. "С постепенным насыщением рынков торговых и офисных площадей наибольшее развитие получит рынок складской недвижимости",— прогнозирует гендиректор компании "Стройфаза" Олег Решетилов. По его оценке, уже сейчас доля инвестиций в склады составляет 23-25%, а через два-три года с учетом уже заявленных проектов она вырастет до 30-35%, вместе с сокращением инвестиций в торговый сегмент.
"Сейчас Россия значительно отстает от рынков Западной Европы, и потому в долгосрочной перспективе рынок коммерческой недвижимости может увеличиться в два-три раза",— предполагает Сергей Кузнецов. По итогам 2005 года объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Германии превысил $15 млрд, Франции — $20 млрд, а Великобритании — $100 млрд. Впрочем, рынок России будет привлекателен для иностранцев еще лишь пять-шесть лет, после чего произойдет его насыщение, а доходность проектов приблизится к европейским аналогам, предсказывает Дэвид Джованис.