Снижение активности инвесторов на аукционах по продаже муниципальной недвижимости, отмеченное на столичном и региональных рынках в новом году, было обусловлено резким повышением стартовых цен на выставляемые к продаже жилые и нежилые объекты. Анализ ситуации в сфере реализации муниципальной недвижимости в нескольких российских городах показывает, что кроме индексирования балансовой стоимости квартир и изменения курса доллара на повышение стартовых цен муниципальных объектов повлияла еще одна важная причина: городские муниципалитеты, использовавшие для строительства реализуемого жилья кредиты, сейчас вынуждены их погашать и одновременно изыскивать средства для реинвестиций. Этот факт стал основной причиной провала аукциона по продаже муниципального жилья в Казани, не состоявшегося вчера по причине отсутствия заявок на покупку квартир.
Невысокая активность на региональных рынках недвижимости вообще обусловлена тем, что рынки эти в большинстве своем находятся в стадии формирования и не представляют собой привлекательного поля для инвестиций в условиях общего экономического кризиса. Кроме того, постоянное повышение государственными ведомствами строительных коэффициентов привело к тому, что для инвесторов стало более выгодным использовать в качестве подрядчиков зарубежные строительные компании (при этом не только "дешевые" турецкие, но уже и финские, и австрийские, и др.), чем прибегать к услугам российских строителей. Препятствует развитию жилищного строительства и сложность привлечения долгосрочного кредита под приемлемую процентную ставку.
В результате на рынке объектов муниципальной недвижимости, помимо низкой платежеспособности потенциальных инвесторов и необоснованно завышенных цен продажи, решающим негативным фактором оказываются, во-первых, неприемлемые условия, выставляемые муниципалитетом при продаже объектов (например, невозможность перепрофилирования), и, во-вторых, непривлекательность самих объектов.
Условия продажи муниципальных квартир, поставленные Комитетом по управлению коммунальным имуществом Казани, ошеломили потенциальных участников аукционных торгов: 1 м2 общей площади вновь построенных муниципальных квартир предлагался по стартовой цене 2 млн руб., что по меньшей мере вдвое превышает уровень цен на рынке квартир в регионе. Заметим, что по данным казанских риэлтерских компаний, цена 1 м2 типового жилья варьирует от 500 до 800 тыс. руб., а стоимость "коммерческого" жилья, возводимого строительным концерном "Татстрой", к началу января составляла 1 млн руб. за 1 м2 общей площади.
Как сообщила зампредседателя Комитета по управлению коммунальным имуществом Казани Татьяна Ищенко, устроители аукциона преследовали совершенно определенные цели, устанавливая высокие стартовые цены: в ходе программы, осуществляемой муниципалитетом города, под жилищное строительство год назад были привлечены кредиты на общую сумму 3 млрд руб., и сейчас истекает срок их погашения; кроме собственно погашения кредита, средства для чего должны были быть выручены с аукциона, казанские власти намеревались также реинвестировать часть средств в новое строительство, участвуя при этом в выполнении социальной программы по строительству жилья для очередников. На первый аукцион Комитет по управлению имуществом выставил 18 новых квартир. Провал аукциона заставил муниципалитет пересмотреть стартовые цены на продажу жилья и новая дата аукциона будет определена в ближайшее время. По мнению экспертов Ъ, печальный опыт казанского муниципалитета может повториться и в других российских городах: в обстановке общей неблагоприятности инвестиционного климата долгосрочные вложения кредитных средств в строительство представляются весьма рискованными.
ГАЛИНА Ъ-ПЕЧИЛИНА