Организаторы размещения "Системы-Галс" оценили ее ниже, чем руководство АФК "Система". По оценке соорганизатора размещения ИГ "Атон", компания стоит $1,97-2,36 млрд, хотя еще две недели назад руководство "Системы" оценивало ее в $3 млрд. Теперь АФК раздумывает об увеличении объема размещения с 18% до 22%.
Стратегия "Системы" предполагает постепенный вывод на публичный рынок дочерних компаний. С 2000 года на NYSE торгуются ADR МТС, в феврале этого года прошло IPO "Комстара", а годом ранее 19% своих акций продала в Лондоне и сама АФК. В мае 2006-го стало известно, что в ноябре состоится размещение девелоперской "Системы-Галс", а ее предполагаемую капитализацию президент "Системы" Александр Гончарук оценил в $2-4 млрд. В конце сентября господин Гончарук уточнил параметры размещения: IPO пройдет в ноябре на LSE и российской площадке, предполагаемый объем размещения должен составить около 18%, а оценка стоимости компании была снижена до $2-3 млрд. Андеррайтерами были назначены Deutsche Bank, UBS и Nomura, соорганизатором размещения — "Атон".
Однако оценка стоимости "Системы-Галс" организаторами размещения оказалась еще скромнее: вчера источник, знакомый с параметрами IPO, рассказал Ъ, что "Атон" оценил девелоперскую компанию по нижней границе предварительного коридора — в $1,97-2,36 млрд. Эту же информацию передало агентство "Интерфакс". "Атон" оценивал компанию исходя из показателя NPV (чистая стоимость портфеля компании) за вычетом доли города и чистого долга ($141 млн). Кроме того, источник Ъ обратил внимание на то, что основную долю в портфеле "Системы-Галс" занимают проекты, связанные с АФК "Система", а также на то, что грядущий уход со своего поста мэра Москвы Юрия Лужкова может сказаться на объеме новых площадок, которые получит компания.
Собеседник Ъ считает, что остальные организаторы оценили "Систему-Галс" еще дешевле, но не сказал насколько. Кроме того, по его данным, "Система" может пересмотреть параметры размещения, разместив еще 4% на российской площадке. Источник, близкий к руководству АФК, подтвердил, что компания продаст 18% в Лондоне и пакет в России.
Таким образом, компания может выручить от размещения $354,6-519,2 млн. Road-show должно начаться в четверг, тогда же станут известны окончательные параметры размещения. Президент АФК Александр Гончарук и организаторы размещения от комментариев отказались.
"Система-Галс" основана в 1994 году. На 100% принадлежит АФК "Система". Выручка по US GAAP в первом полугодии 2006 года составила $106,62 млн, затраты — $64,63 млн, чистая прибыль — $31,08 млн. По оценкам экспертов, портфель компании достигает 3 млн кв. м. Крупнейшие проекты: реконструкция более 200 АТС "ОАО 'Московская городская телефонная сеть'", гостиницы "Пекин" и "Детского мира" (принадлежат АФК "Система"), а также строительство на месте НИИ дальней радиосвязи многофункционального комплекса площадью 642 тыс. кв. м.
"Система" с самого начала переоценила свое девелоперское подразделение, говорят эксперты. Исполнительный директор УК "Blackwood. Фонды недвижимости" Артем Цогоев оценивает компанию в $2-2,5 млрд.
По мнению члена совета директоров Mirax Group Дмитрия Луценко, максимальная стоимость "Системы-Галс" не превышает $2,5 млрд. "При этом стоит учитывать, что российский строительный рынок еще плохо освоен западными инвесторами, поэтому размещение 'Системы-Галс' будет предусматривать дисконт до 20%",— предположил господин Луценко. "Возможно, они думают об увеличении размещаемого пакета, чтобы получить от IPO сумму, которую первоначально планировали",— рассуждает консультант департамента финансовых рынков и инвестиций консалтинговой компании Knight Frank Иван Вашурин.
Впрочем, аналитики уверены, что IPO "Системы-Галс" пройдет успешно. "Девелоперские компании слабо представлены на рынке. К тому же не стоит сбрасывать со счетов и то, что 'Система' проводила удачные IPO",— сказал аналитик ФК "Уралсиб" Константин Белов. "На том, что компанию оценивают по нижней границе, сказывается конъюнктура рынка и желание получить преимущество перед конкурентами — в ноябре будет размещаться много российских компаний",— добавила аналитик МДМ-банка Елена Баженова. В частности, о планах публичных размещений в ноябре объявляли ТМК, "Северсталь" и "Компьюлинк". Все российские эмитенты будут конкурировать за деньги инвесторов, признал источник, знакомый с параметрами размещения.