управление активами
Британский инвестфонд Fleming Family & Partners объявил о новых вложениях в российскую недвижимость. Весной компания закрывает первый фонд — на $150 млн и уже формирует новый фонд на $1 млрд. Для этого в начале октября фонд провел частное размещение акций своей дочерней структуры FF&P Russia Real Estate Development на $150 млн.
FF&P — один из первых западных фондов, инвестировавших в российскую недвижимость. Он специализировался на покупке готовых объектов: в 2003 году FF&P приобрел бизнес-центр на Гоголевском бульваре, а в 2005 году — комплекс "Тверская застава" на Лесной. По словам управляющего партнера Property Advisor (управляющая компания FF&P) Натальи Пироговой, в конце апреля 2007 года будет закрыта последняя сделка, после чего портфель фонда составит $150 млн, и он будет закрыт.
Но уже сейчас FF&P создает второй фонд, причем его портфель будет состоять исключительно из девелоперских проектов. По словам госпожи Пироговой, 1 октября фонд провел частное размещение 100% акций FF&P Russia Real Estate Development на $150 млн. С учетом заемных средств портфель нового фонда составляет около $300 млн. По словам Натальи Пироговой, эти средства будут инвестированы в ближайшие несколько месяцев, а в перспективе портфель превысит $1 млрд. "Уже в начале следующего года мы планируем повторное размещение, а также привлечение кредитного финансирования",— уточнила госпожа Пирогова. По ее словам, эти средства будут потрачены на девелопмент складских, торговых и офисных площадей в Москве и регионах.
Изначально FF&P планировал привлечь средства для инвестиций в Россию при помощи IPO на $300 млн на альтернативной площадке LSE, но размещение не состоялось. "Рынок требовал большой ликвидности, а мы предлагали долгосрочные инвестиции",— объяснила Наталья Пирогова.
Fleming Family & Partners управляет активами семейства Флеминг и ряда крупных клиентов на $8 млрд. Помимо активов в недвижимости владеет миноритарным пакетом производителя мороженого "Айсберри", а также около 19% золотодобывающей компании Highland Gold Mining.
Эксперты рынка недвижимости объясняют увеличение инвестиций FF&P в российский рынок увеличением стоимости "входного билета". "Если в 2003-2004 годах портфели фондов ограничивались несколькими сотнями миллионов долларов, то сейчас для сохранения доли рынка необходимо привлекать суммы, близкие к $1 млрд и выше",— сказал директор по развитию в России фонда London & Regional Property (L&RP) Дэвид Джованис. По данным Knight Frank, за первое полугодие 2006 года в российский рынок коммерческой недвижимости было вложено около $2,5 млрд. За последний год о выходе на рынок уже заявили британские фонды Raven Russia c портфелем $2,5 млрд и L&RP с портфелем $1 млрд.
Вместе с тем FF&P — первый западный фонд, планирующий инвестировать более $1 млрд исключительно в девелопмент. "Если инвестиционная рентабельность в России — 10-13%, то при самостоятельном строительстве эта цифра возрастает до 20-30%",— объяснил Дэвид Джованис. Но отметил высокие риски девелоперских проектов на российском рынке: "Строительство длится несколько лет, а рынок непредсказуем. Поэтому мы инвестируем в девелопмент и инвестиционные покупки в соотношении 50:50". Управляющий директор УК "Blackwood. Фонды недвижимости" Артем Цогоев предположил, что FF&P будет искать себе российских партнеров: "Это может быть проектное финансирование с последующим выкупом объектов, или FF&P будет выступать как соинвестор".