Сегодня пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) рассмотрит постановление, по которому все дела о правах на недвижимое имущество должны рассматриваться исключительно по месту его нахождения. Постановление направлено в первую очередь на борьбу с рейдерами, которые инициируют дела, связанные с недвижимостью, в удобных для себя судах.
Сегодняшний пленум ВАС рассмотрит ряд документов, предварительно одобренных президиумом суда. Один из важнейших — постановление пленума ВАС "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество". Этот документ обяжет арбитражные суды рассматривать любые дела, в которых затрагиваются права на недвижимость, исключительно по месту нахождения спорных объектов. Общее правило об этом сформулировано в Арбитражном процессуальном кодексе, однако на практике его нередко обходят: требование о правах на недвижимость заявляется не напрямую, а, например, под видом договорного спора о купле-продаже. Постановление пленума описывает подробные признаки исков о правах на недвижимость, что должно исключить принятие их судами не по месту нахождения имущества.
"Постановление направлено на то, чтобы связи в определенных судах не позволили недобросовестным лицам перенести туда спор о недвижимости, пользуясь искусственными привязками",— комментирует юридический консультант по недвижимости компании Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. "Искусственная подсудность дел о правах на недвижимость иногда создается относительно добросовестно, когда участник во Владивостоке просто не хочет ехать в Москву,— считает старший юрист адвокатского бюро 'Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры' Игорь Серебряков.— Но в гораздо большей степени постановление ударит по практике, когда суд налагает арест на недвижимость, находящуюся за тысячи километров".
Эксперты объясняют, что передача дел о правах на недвижимость в суды различных регионов активно используется рейдерами. "Есть типичная схема, когда компания предъявляет требование к поручителю по обязательству, связанному с недвижимостью, в суд по месту нахождения этого поручителя",— добавляет руководитель правового бюро "Олевинский и партнеры" Эдуард Олевинский. По этой схеме, например, судьбу зданий ФГУП "НИИ шинной промышленности" площадью 60 тыс. кв. м, находящихся в Москве, решали суды трех инстанций в Татарии. В апреле президиум ВАС все их решения отменил.
Кроме того, по мнению господина Олевинского, в такой схеме работы могут быть заинтересованы крупные компании. "У них объекты недвижимости, как правило, разбросаны по всей стране, но им удобнее и дешевле рассматривать споры по месту нахождения головного офиса",— считает господин Олевинский. Однако замдиректора судебного департамента ОАО "ТНК-ВР Менеджмент" Эдуард Годзданкер с этой оценкой не согласен. "На первый взгляд никаких негативных последствий для нашей компании постановление не повлечет, поскольку в тех местах, где у нас есть недвижимость, у нас есть филиал либо представительство с юридическим подразделением",— говорит он. Господин Годзданкер подчеркивает антирейдерскую направленность постановления. "Оно должно исключить случаи, когда судьбу имущества, принадлежащего какой-либо компании, решал суд в рамках дела, в котором эта компания вообще не участвовала",— комментирует юрист.
Принятие постановления пленума ВАС приветствуют и риэлтеры. "Постановление логично хотя бы потому, что вся информация об объекте недвижимости находится в госорганах по месту нахождения этого объекта",— комментирует юрист департамента загородной недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Антон Минеджян. По его словам, сейчас споры, связанные со сделками между гражданами, в ряде случаев разрешаются по месту жительства продавца, а не по месту нахождения недвижимости. "Это увеличивает срок рассмотрения дел и издержки, связанные с ним",— отмечает эксперт.