Девелоперская компания "Дон-строй" впервые раскрыла свои финансовые показатели по МСФО. Строительство дорогого жилья сделало компанию пятым по объему выручки девелопером в России, а по рентабельности она обогнала большинство конкурентов. Но в будущем "Дон-строй" планирует диверсифицировать риски, увеличив долю коммерческой недвижимости в своей выручки с 4% до более чем 30% за счет сдачи в аренду торговых и офисных площадей. Рост цен на жилье не будет продолжаться вечно, согласны эксперты.
Вчера в распоряжении Ъ оказался инвестмеморандум "Дон-строя", подготовленный в преддверии выпуска евробондов на $200 млн. В нем она впервые раскрывает ряд своих финансовых показателей. Согласно документу, выручка "Дон-строя" за финансовый год, окончившийся 31 марта 2006 года, составила $578 млн против $296 млн годом ранее, чистая прибыль — $103 млн против $55 млн, рентабельность по EBITDA — 19,8% против 16,6%. По объемам выручки компания оказалась пятым по величине российским застройщиком, уступив "Интеко" (более $1 млрд), "Главмосстрою" (около $1 млрд), ПИК (около $900 млн) и СУ-155 ($868 млн). А по рентабельности компания опередила конкурентов: по расчетам начальника отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы Егора Федорова, чистая рентабельность СУ-155 — около 1%, Mirax — 15,9%, остальные лидеры рынка не публиковали отчетность по МСФО.
"Это связано с тем, что 'Дон-строй' специализируется на жилье высокого уровня, а рост цен на элитную недвижимость сегодня очень высок (по данным 'МИЭЛЬ-Недвижимости' — 35% за последний квартал.—Ъ)",— комментирует Егор Федоров. "В целом отчетность компании выглядит весьма неплохо: у компании низкая долговая нагрузка (около $146 млн) и высокая маржа",— отмечает начальник отдела анализа рынка облигаций МДМ-банка Михаил Галкин. "Среди российских строителей, которые раскрывали отчетность, 'Дон-строй' демонстрирует лучший показатель отношения долга к прибыли до вычета всех налогов, процентов и амортизации, он составляет 1,3. У Mirax этот показатель равен 3, у других строителей еще выше",— рассуждает эксперт.
Из меморандума "Дон-строя" следует, что к 2010 году компания рассчитывает выйти на уровень выручки в $1,3-1,4 млрд, причем более 30% будет приходиться на сегмент коммерческой недвижимости (сейчас он занимает около 4%, или $20 млн). Сейчас в портфеле компании на разной степени реализации находится девять торгово-развлекательных и офисных центров, после реализации которых "Дон-строй" получит в управление более 755 тыс. кв. м собственных торговых и офисных площадей, говорится в меморандуме. По расчетам компании, сдача этих площадей в аренду будет приносить ей по $400 млн ежегодно. "Наращивание доли коммерческой недвижимости приведет к более прогнозируемому денежному потоку",— говорится в меморандуме.
Коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов объясняет планы компании высоким спросом во всех сегментах рынка. "Объекты коммерческой недвижимости позволяют девелоперу владеть собственностью, получать гарантированный доход с арендных платежей и получать выгодные кредитные займы под залог недвижимости",— говорит господин Белоусов. Девелоперы понимают, что рост цен на жилую недвижимость не бесконечен, поэтому стремятся диверсифицировать портфель своих активов, рассуждает ведущий эксперт коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. "Кроме того, благодаря высокому уровню цен на жилую недвижимость у девелоперов появляются свободные средства. Лучший и понятный вариант их использования — инвестирование в коммерческую недвижимость и заработок с арендных платежей или их дальнейшей продажи",— полагает эксперт.