Проблема реконструкции домов на Старом Арбате до сих пор остается нерешенной — по большей части из-за того, что некоторые жители никак не соглашаются переезжать из подлежащих капитальному ремонту домов в отдаленные районы. Однако решение у этой проблемы есть, что доказывает проект реконструкции двух кварталов Старого Арбата, разработанный международной компанией "Аполло Лтд.". Предложенная ею схема предусматривает расселение жильцов во вновь построенные поблизости от реконструируемых здания. Московское правительство отдало предпочтение проекту "Аполло Лтд." именно потому, что компания обязалась сначала решить жилищные проблемы района, а уже затем заниматься реконструкцией зданий, часть площади которых перейдет в ее собственность.
Ожидается, что "Аполло Лтд." подпишет на следующей неделе контракты с подрядными организациями, которые будут участвовать в строительстве первого из объектов.
"Аполло Лтд." — акционерное общество закрытого типа со 100-процентным иностранным (Великобритания) участием. Среди уставных задач — строительство, эксплуатация и обслуживание объектов социального и производственного назначения.
Старый Арбат так просто не отремонтируешь
Плохое техническое состояние зданий в центре Москвы составляет одну из главных проблем города. Это одновременно и неприглядная визитная карточка столицы, и тысячи людей, живущих в недостойных условиях. В то же время сложившиеся цены на жилые и офисные помещения в центре позволяют считать эти ветхие здания весьма перспективными объектами вложения средств. У городских властей почти полностью отсутствует возможность финансировать подобного рода работы из бюджета, так что выход приходится искать в привлечении сторонних инвесторов. Обычно фирма, желающая иметь или развивать недвижимость в центре Москвы, подписывает с правительством Москвы контракт на инвестиционный проект, по которому берет на реконструкцию за собственные средства один (реже — два) особняка. Стандартное условие получения такого обьекта — передача половины реконструированных помещений городу. Именно так реализуется схема, называемая просто "пятьдесят на пятьдесят". Передача 50% реконстрируируемых помещений городу, как нетрудно догадаться, вдвое увеличивает себестоимость площадей, остающихся у инвестора. И это, естественно, снижает прибыль и увеличивает срок окупаемости проекта.
Но главная проблема — в другом. Во многих домах, подлежащих реконструкции, по-прежнему живут люди. Причем это привередливые коренные москвичи, которые категорически не хотят уезжать из центра. Так что основной проблемой становится отсутствие переселенческого фонда в центре Москвы.
Реконструкция через новое строительство
Для решения этого вопроса властями была выдвинута весьма симпатичная идея волновой реконструкции центра. Означает это следующее: оставшиеся жильцы в аварийном доме, подлежащем реконструкции, переселяются в здание, уже прошедшее подобную реконструкцию. Далее после реконструкции первого дома в него переселяются жильцы другого здания, подлежащего реконструкции, и так далее. За счет улучшения планировки реконструированного дома появляется возможность отселения в него жильцов не одного, а двух и более домов.
На практике, разумеется, все гораздо сложнее. И даже не касаясь вопроса о сроках этого поэтапного процесса (а время реконструкции одного особняка никак не меньше 1-2 лет), можно сказать, что все упирается в то, куда переселить людей из первых зданий. Единственное решение этой проблемы — новое строительство в центре. Правительство Москвы (именно оно занимается переселением) надеется получить к концу 1994 года переселенческий фонд в размере 200 тыс. м2. Сейчас его нет. Возможности же коммерческого нового строительства в центре для отселения значительно сдерживаются ограниченным числом и трудностью получения площадок под застройку.
Объединение схемы "волновой реконструкции" с новым строительством для отселения жильцов аварийных домов в пределах одной территории (два арбатских микрорайона) стало основой создания проекта "Аполло Лтд.". Выбранная схема предполагает комплексное решение проблем данной территории, а ее целостность требует наличия единого заказчика-инвестора.
Волновая реконструкция на Арбате
Итак, реконструкцию невозможно провести без нового строительства. Понятно, что одной из наиболее сложных задач при разработке проекта стал поиск свободной площадки для нового строительства в перегруженном районе Старого Арбата. "Аполло Лтд." удалось с этой задачей справиться. Теперь предполагается выстроить на отысканной свободной площадке новый дом, куда и будут выселены жильцы из подлежащих реконструкции домов, после чего один из них — не представляющий никакой исторической ценности — сносится. На его месте также будет возведен новый дом; на завершающем этапе компания реконструирует оставшиеся расселенные дома, а также площади торгового центра на улице Арбат.
Любое строительство новых зданий в исторической части города представляет значительную проблему. Такого рода задачи всегда требуют нетривиальных идей и творческой работы архитекторов. Даже сама схема "строительство — снос — строительство — реконструкция" и ее планировочная и архитектурная проработка — ноу-хау "Аполло Лтд.". В этом архитектурном проекте авторам удалось удачно вписать новостройку в сложившийся облик этого района. Более того, построенные здания будут гармонизировать городской пейзаж, связывая ансамбль Старого Арбата с высотками Нового. Дома были спроектированы с понижением этажности — от 12 этажей со стороны Нового Арбата до 5 этажей в части, примыкающей к Старому. Реконструкция зданий торгового центра будет проводиться с элементами реставрации при условии восстановления их исторического облика.
Кому же это выгодно
В осуществлении этого проекта есть три заинтересованных стороны — жильцы подлежащих реконструкции домов, городские власти и инвестор-застройщик. Жильцы получат благоустроенное жилье, причем в том самом районе, который они так не хотели покидать. Более того, квартиры в новых домах согласованы с ними и строятся, можно сказать, на заказ.
Выгоден проект и городу. Власти, заинтересованные в преображении одной из старейших городских территорий, получат не расходуя бюджетных средств, благоустроенный район с решенными социальными проблемами. В ходе исполнения первой части проекта (около 2 лет) инвестор работает практически полностью на интересы города, занимаясь строительством двух новых домов, больше половины площади которых (80% и 60%) отходит муниципалитету. Только на втором этапе компания-инвестор займется реконструкцией расселенных домов, в которых его доля превысит 50%. В результате стороны выйдут на принятые "пятьдесят на пятьдесят" только к окончанию реализации проекта. Немаловажны и достаточно жестко оговоренные в контракте сроки завершения первой очереди строительства: первый дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее начала 1996 года. Ввод в эксплуатацию объектов третьей очереди намечен на 1998 год. Осуществление проекта создает возможности и для реконструкции соседних районов.
Инвестор в этом проекте заинтересован в основном в нежилых помещениях в первых этажах новых и реконструированных домов. Часть зданий на Арбате после завершения реконструкции должны превратиться в торговый центр (8 тыс. м2), доля инвестора в котором составит 80%. Таким образом, участвуя в решении жилищной проблемы в центре, инвестор-застройщик компенсирует свои затраты торговыми и офисными площадями в престижнейшем районе Москвы. Часть этих площадей "Аполло Лтд." намерено сдавать в долгосрочную аренду.
Однако проект выглядит не вовсе безупречным с точки зрения инвестиций. Реализация всего проекта, рассчитанная на 5 лет, потребует от "Аполло Лтд." инвестиций в объеме $50 млн. Фирма планирует, что срок окупаемости проекта составит 5-7 лет. В российских же условиях столь длительные вложения относятся к области рисковых инвестиций. Основная причина, отпугивающая инвесторов от участия в долгосрочных проектах, — нестабильность политической ситуации в России. В этих условиях контракты с правительством, в любой развитой стране выводящие проекты из области риска, не являются надежной гарантией. Это особенно актуально для крупных инвестиционных проектов, к которым и относится проект "Аполло Лтд.". Но основным сдерживающим фактором для притока инвестиций в российскую экономику является непроработанность вопросов собственности на законодательном уровне — по условиям контракта объекты, интересующие инвестора, перейдут в его собственность лишь по завершении проекта.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ