Пиковая разгрузка

Пиковая разгрузка

Традиционного осеннего всплеска цен на рынке городской недвижимости в этом году не произошло. И хотя в этом нет ничего неожиданного (ценовой уровень и так близок к максимуму), эксперты и участники рынка заговорили об уходе с рынка частных инвесторов. Большинство из них не считают, что это может обрушить рынок, но почти все прогнозируют стабилизацию и прекращение ценового роста.

Задний ход

       Именно сейчас в рекламных объявлениях появилось множество предложений квартир "без отделки" в домах, сданных два-три года назад. Риэлтеры объясняют это тем, что на пике роста цен инвесторы начали выставлять придержанные объекты на реализацию. Оценить реальные объемы сбыта инвестиционных квартир довольно сложно, но, например, эксперты агентства недвижимости "Домострой" утверждают, что количество реализуемых квартир уже превысило количество покупателей.
       "Пока нельзя однозначно утверждать, что начинается выброс инвестиционных квартир в силу снижения спекулятивной привлекательности рынка и желания инвесторов зафиксировать свою прибыль,— говорит маркетолог-аналитик компании 'Комстрин' Олег Борисенок.— Но уже чувствуется, что рынок переходит в пограничную стадию между бурным ростом и стабилизацией. Об этом говорит и постоянное снижение темпов роста цен, и рост предложения". При этом застройщики не спешат поднимать панику по этому поводу. "В действительности процесс стабилизации начался еще в конце весны,— утверждает коммерческий директор холдинга 'Капитал Груп' Алексей Белоусов.— Уже тогда десятипроцентный рост перешел в привычные 3,5% в месяц, что на уровне инвестиционного контракта по новостройкам выливалось в стандартные 40% годовых. Такое положение складывается и сегодня".
       "Практически все компании заранее выставили свои объекты по максимально возможной цене, что дает им возможность дополнительно не корректировать стоимость квадратного метра в 'высокий' осенний сезон",— объясняет осеннее затишье заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. "Цены на самом деле выросли, но на фоне предыдущих темпов роста (весеннего и летнего) 4% в сентябре кажутся почти падением,— говорит руководитель коммерческого департамента компании 'КВ Инжиниринг' Георгий Кузин.— На самом деле ситуация развивается по логичному сценарию: темпы роста падают, приходя к нормальному росту в 1-1,5% в месяц, или 12-20% в год".
       "Никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы, на наш взгляд, пока не предвидится. Но и какого-то сверхроста цен на столичном рынке недвижимости тоже не будет",— подводит итог генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.
       Отметим, однако, что 12-20% годовых — не слишком привлекательная доходность для частного инвестора (учитывая, что еще 2-3% будут потеряны при перепродаже объекта). По оценкам аналитиков компании Russian Research Group, еще весной и летом инвестиционные покупки составляли до 40-50% всех сделок с жильем. Если такой объем недвижимости одновременно окажется выставленным на продажу, это может серьезно изменить ситуацию. Правда, в Russian Research Group считают, что пока рано говорить о начале массовых продаж инвестиционных квартир. "Более определенно о тенденциях и прогнозах можно будет говорить, если снижение цен продолжится",— утверждают в компании.

       На вторичном рынке тенденция к понижению еще более явная, чем на первичном. "Сейчас настал момент, когда, по мнению продавцов, цены достигли максимального уровня и вряд ли будут расти дальше,— утверждает директор департамента вторичного рынка 'Инком-недвижимости' Михаил Куликов.— Поэтому за последние два месяца резко увеличился объем предложения на вторичном рынке — приблизительно на 20-25%. В то же время большинство покупателей, раньше торопившихся с покупкой квартиры на растущем рынке цен, теперь не спешат совершить покупку, считая это нецелесообразным. Есть небольшое сокращение спроса, но это тенденция скорее психологического характера. Рост цен в сентябре все-таки был, но не таким большим, как ожидали продавцы. Срок экспозиции квартир увеличился по сравнению с весной".
       По данным аналитиков "МИАН-недвижимость", в сентябре количество предложений на рынке вторичного жилья Москвы превысило 30 тыс. объектов. По сравнению с декабрем прошлого года число предлагаемых объектов увеличилось на 23%, ежемесячный рост в среднем составил 3,3%, наибольший прирост (17%) зафиксирован в сентябре. При этом средняя цена квадратного метра в панельной застройке составила $4610 в среднем по Москве, а в монолитных домах "МИАН-недвижимость" зафиксировала среднюю цену $6997. Чуть ниже ($6657) стоили в сентябре квартиры в домах сталинской постройки.
       "За последние три недели в нашем агентстве имели место несколько случаев отказа клиентов от покупки квартир бизнес-класса с потерей задатка, причем без особого сожаления,— констатирует заместитель гендиректора по вторичному жилью агентства недвижимости 'Статус' Андрей Скопцов.— Люди, планировавшие приобретение жилья этой осенью, явно заняли выжидательную позицию. По нашему мнению, момент стабилизации уже наступил. Если в октябре объем предложений на вторичном рынке увеличится на 40-50%, то можно говорить о фиксации прибыли крупными игроками".

       А вот на арендном рынке осенний подъем проявляется в полной мере. Во-первых, для многих людей, которые еще недавно планировали покупку собственной квартиры, аренда оказалась единственным способом решить жилищную проблему. А во-вторых, на фоне бурного роста цен продаж аренда оказалась явно недооцененной. "В сентябре цены на аренду квартир поднялись в среднем на 5%, причем в сегменте экономкласса — на 8-10%,— говорит руководитель управления аренды квартир корпорации 'Инком-недвижимость' Галина Киселева.— Это связано в первую очередь с сезонностью, когда спрос опережает предложение не как обычно — в два-три раза, а уже в пять-семь раз. В октябре спрос, как правило, несколько снижается. Но снижения арендных ставок не будет: хозяева осознали, что их жилье за год резко подорожало, и начинают поднимать цены на аренду".
       "В течение последнего периода колебания арендных ставок были невелики, если сравнивать с ростом цен на покупку жилья,— утверждают аналитики компании МИАН.— В целом рост в этом сегменте сегодня намного отстает от возможного. Хотя в последнее время намечается большая активность. Самыми востребованными квартирами остаются самые экономичные по стоимости варианты, это однокомнатные квартиры в панельных домах. С наступлением осени достаточно востребованным стало жилье бизнес-класса и качественное жилье в центре".

Понижающий тренд затронул и рынок элитного жилья. "В этом секторе традиционного осеннего подъема рынка пока не происходит,— говорит Наталья Новикова, гендиректор Renaissance Realty.— Бурный рост цен, который мы наблюдали в течение первого полугодия, сейчас замедлился. Это не могло не сказаться на поведении покупателей, которые заняли выжидательную позицию, отложив покупку жилья. Тем не менее ничто не предвещает обвала рынка. В условиях большого дефицита недвижимости цены продолжают медленно расти".
       Партнер агентства элитной недвижимости "Интермарк" Александр Шаталов так объясняет затишье в элитном секторе: "Рост цен был столь значительным (порядка 60% с начала года), что объективно повысился 'уровень отсечения' — минимальная сумма денег, необходимая для покупки квартиры на рынке элитного жилья. Как следствие, количество людей, которым элитное жилье на новом витке цен доступно, снизилось, что привело к замедлению активности на рынке. Частично снизилась активность и частных инвесторов, ранее работавших на элитном рынке. Состояние рынка элитного жилья на сегодняшний день лучше всего можно описать как неустойчивое равновесие".
       Зато появился новый элитный сегмент — загородные малоквартирные дома. "Реальной альтернативой элитному городскому жилью становятся квартиры в загородных комплексах, расположенных в минимальной удаленности от Москвы,— говорит Наталья Новикова.— Это новый активно развивающийся сегмент, появившийся на подмосковном рынке сравнительно недавно. Основные факторы, привлекающие клиентов,— это элитные характеристики и относительно доступные цены. Стоимость квартир в домах элитного класса в Подмосковье соответствует верхнему уровню московского бизнес-класса. На самом престижном направлении Подмосковья — Рублево-Успенском шоссе — цены начинаются от $6,5 тыс. за кв. м. На менее престижных направлениях, например на Сколковском шоссе, стоимость квадратного метра еще ниже — $3-4 тыс. за кв. м. По всем параметрам эти дома отвечают требованиям элитного жилья".
       Что касается коттеджного рынка, то он продолжил плавный рост. "Краткосрочный тренд покупательской активности на рынке загородной недвижимости был повышательным — совокупный объем спроса возрастал,— говорит директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании 'Усадьба' Иван Шульков.— На данный момент рано говорить о том, насколько высоким будет сезонный всплеск спроса в этом году, сентябрь в этом плане — месяц не совсем показательный. Хотя высокий объем поступающих заявок в конце сентября — начале октября и благоприятная макроэкономическая конъюнктура позволяют говорить о том, что осенний сезон для рынка загородной недвижимости должен стать урожайным".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
       
Стоимость аренды квартир в сентябре ($)

Уровень дома	1-комн. квартиры		2-комн. квартиры		3-комн. квартиры		4- и более комн. квартиры
	min	max	min	max	min	max	min	max
Экономкласс	600	1200	750	1350	900	1800	1300	2000
Бизнес-класс	1100	1500	1300	1700	1700	2000	2000	3500
Элитное жилье	1500	3000	3000	5000	4000	8000	5000	50000