коммерческая недвижимость
Один из крупнейших игроков московского рынка M & A ИК "Росбилдинг" приобрела Опытный завод #1 на юге Москвы и планирует самостоятельно управлять предприятием. Эксперты говорят о смене стратегий крупнейших участников московского рынка слияний и поглощений. Они объясняют это тем, что сдача недвижимости в аренду приносит больше доходов, чем ее продажа.
О том, что "Росбилдинг" приобрел Опытный завод #1, сообщил один из участников рынка, знакомый с условиями сделки. Собеседник Ъ уточнил, что компания выкупила 100% акций у менеджеров предприятия, сделка произошла около месяца назад. Сумма сделки, по его данным, составила около $20 млн. Вице-президент "Росбилдинга" Михаил Вильковский подтвердил, что компания стала собственником завода, уточнив, что она не планирует его перепродавать: "Как именно мы будем его реконструировать, пока не определено".
Опытный завод #1 занимает около 8 га земли на юге Москвы, между "Каширской" и "Чертановской", на которых расположено 30 тыс. кв. м площадей. Все они сдаются под офисы. "Росбилдинг" — некогда один из крупнейших игроков московского рынка M&A. Специализируется на скупке промышленных предприятий. Оборот и структура акционеров не раскрывается, стоимость активов "Росбилдинга" ИК "Финам" оценивает в $1,5-2 млрд.
Это не первый случай, когда "Росбилдинг" покупает предприятие и оставляет его у себя в собственности. Михаил Вильковский приводит в пример Московскую тонкосуконную фабрику им. П. Алексеева, Московский ткацко-отделочный комбинат и московский машиностроительный завод "Знамя", которые также остались в собственности "Росбилдинга". "Если развитие бизнеса предприятия признается более экономически целесообразным, чем продажа, проект становится для компании долгосрочным",— поясняет Вильковский. "За год отдел продаж 'Росбилдинга' сократился в несколько раз. Видимо, акционеры решили сосредоточиться на управлении купленной недвижимости",— рассуждает источник, близкий к компании.
Управлением скупленной недвижимости занимается не только "Росбилдинг", но и другие участники рынка M&A, например, "Нерль" и Московское речное пароходство, напоминает гендиректор компании "Стратагема" (специализируется на M&A) Алексей Быков. По его подсчетам, доходность от скупки акций промышленного предприятия и его последующей перепродажи составляет 30-50%, при этом только рост стоимости недвижимости составляет около 20% в год. "К тому же за счет арендных платежей можно 'отбить' стоимость здания примерно за пять лет, а потом получать прибыль. Также недвижимость может служить залогом для получения кредитов на скупку новых объектов",— рассуждает эксперт. Помимо этого сам рынок слияний и поглощений становится более цивилизованным, добавляет Быков: "Проблема захватов постоянно муссируется в прессе, и менеджеры предприятий активнее занимаются защитой своего бизнеса".
Гендиректор консалтинговой компании Solo Светлана Муханова считает, что "Росбилдингу" стоит построить на месте завода офисный комплекс класса B с арендными ставками от $400 за 1 кв. м в год: "Район вблизи метро 'Каширская' еще не насыщен бизнес-центрами, к тому же есть тенденция вывода офисов за пределы Садового кольца".