В отличие от рынка купли-продажи квартир, который довольно чутко реагирует на различные изменения конъюнктуры, ценовая ситуация в сфере аренды частных московских квартир изменяется менее динамично. Здесь уровень спроса по-прежнему превышает предложение, что обуславливает постоянный рост арендных ставок. Однако изменения в этой сфере происходят более равномерно, чем на рынке купли-продажи жилых помещений. Сегодняшний обзор группа недвижимости Ъ посвящает текущей ситуации на рынке аренды частных московских квартир.
Как известно, рынок аренды частных квартир является относительно более стабильным, чем рынок их купли-продажи. Он почти не подвержен влиянию политических факторов и в значительно меньшей степени реагирует на макроэкономические изменения в стране. Тем не менее рост цен в настоящее время характерен и для него.
Как сообщили специалисты агентства недвижимости "Экспресс", в последние месяцы начался новый виток роста арендных ставок. Период стабилизации, который коснулся практически всех типов квартир, закончился. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры. В январе самые дешевые из них (без обстановки и расположенные в непрестижных и отдаленных районах) сдавались в аренду уже за $150 в месяц. В более популярных районах Москвы однокомнатную квартиру с обстановкой можно было арендовать за $200-250 в месяц. Ярким примером, характеризующим неуклонный рост цен (в долларах США), ускорившийся в новом году, несмотря на взрыв на валютном рынке и катастрофическое падение курса рубля, может послужить одна из заключенных в январе сделок: однокомнатная квартира на Сумской улице была сдана в аренду за $200 в месяц. То есть покупатель заплатил за аренду квартиры цену, просто немыслимую в последние месяцы предыдущего года.
Ставки аренды двухкомнатных квартир располагаются сейчас в диапазоне $300-450 в месяц. Так, двухкомнатная квартира на Большой Полянке в первых числах января была сдана в аренду за $350 в месяц. Аналогичную сумму запросил арендодатель "двушки" в переулке Павлика Морозова (недалеко от Белого дома).
Ставки аренды трехкомнатных квартир отличаются наибольшим разбросом. Квартиры с неудачной планировкой, расположенные в отдаленных районах и потому наименее популярные у арендаторов, можно арендовать за $350-400 в месяц. Средняя же цена трехкомнатных квартир составляет примерно $600 в месяц. В центре города ставки аренды трехкомнатных квартир в престижных сталинских домах составляют $1000 в месяц и выше. Именно по такой ставке ($1000 в месяц) в конце декабря была сдана в аренду трехкомнатная квартира на Бутырском валу.
Наиболее престижные многокомнатные квартиры с уже сделанным ремонтом на европейском уровне и роскошной обстановкой сдаются по цене $2,5-3 тыс. в месяц. Естественно, съемщики таких квартир вправе рассчитывать на наличие домофона, охраны и гаража или платной автостоянки. Аренда таких апартаментов по плечу лишь иностранцам, которые, опасаясь покупать недвижимость в пугающей политической нестабильностью России, предпочитают арендовать квартиры.
Специалисты риэлтерских фирм отмечают, что с начала осени существенно снизилось число лиц, желающих сдать свою квартиру в аренду. Предложение квартир в настоящее время практически достигло своего предела. В то же время спрос в этом секторе рынка продолжает расти — это обусловлено сразу несколькими причинами. В частности, значительную долю спроса на аренду частных квартир обеспечивают приезжие из-за рубежа. Так, по данным одной из московских консалтинговых фирм, в текущем году Москву посетят около 6 млн иностранцев.
Несбалансированность объемов спроса и предложения на московском рынке является одним из главных факторов, заставляющих кривую арендных ставок ползти вверх. Не последнюю роль сыграло и общее резкое увеличение темпов инфляции на российском рынке в течение последних шести месяцев, выразившееся в стремительном росте рублевых цен на все виды товаров при практически стабильном курсе рубля по отношению к доллару.
Нежелание многих владельцев жилья сдавать свои квартиры в аренду объясняется довольно просто. В последнее время рынок аренды квартир привлекает все большее число преступных элементов. Причиной этому служит простота заключения сделок и тот факт, что хозяева квартиры, стремясь уйти от налогов, не регистрируют договоры аренды нотариально, создавая такую ситуацию, когда нет никаких возможностей контроля за исполнением условий сделки обеими сторонами.
Постоянное превышение спроса на квартиры над их предложением обостряет конкуренцию между риэлтерскими фирмами, занимающимися посредническими операциями в сфере аренды квартир. Это вынуждает риэлтерские структуры вводить новые услуги для своих клиентов. Одной из таких мер стало последнее нововведение агентства "Экспресс". В январе фирма заключила договор со страховой компанией АСКО, согласно которому АСКО страхует риски по заключению сделок аренды квартир для клиентов "Экспресса". Чтобы застраховаться на 1 год на сумму 1 млн руб., необходимо заплатить страховой взнос в размере 20 тыс. руб.
По оценкам экспертов, сейчас ставки аренды московских квартир все еще имеют тенденцию к повышению. Цены на гостиничные номера пока еще в несколько раз превышают ставки аренды частных квартир. И хотя аренда гостиничного фонда гораздо надежнее договоров с владельцами индивидуального жилья, большинство арендаторов предпочитают гостиничным номерам более дешевые частные квартиры.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ