Слынчев метр

Слынчев метр

        Если вы решили обзавестись недвижимостью у моря, а денег не хватает не то что на дом, даже на квартиру в Сочи или Анапе, стоит обратить внимание на Болгарию. Там за меньшие деньги можно купить недвижимость класса "люкс", которая станет еще и прекрасной инвестицией, приносящей до 100% годовых.

        Сегодня Болгария переживает пик строительной активности и представляет интерес не только для желающих обзавестись летней резиденцией у моря, но и для инвесторов. Рост цен на недвижимость в Болгарии за последние три года составил более 150%, и перспектива вхождения в ЕС в следующем году сыграла в этом не последнюю роль. "Болгария — европейская страна, которая в 2007 году планирует войти в ЕС. И только из-за этого появляется хорошая возможность выгодно вложить капитал и одновременно приобрести недвижимость на побережье Черного моря. При этом уровень сервиса в Болгарии намного выше, чем, например, на российских курортах. А огромное количество ресторанов, у которых средний счет с хорошим вином и мясом не превышает €20, согласитесь, подкупает",— говорит директор по продажам компании Pioneer Development Патриция Леденева.
       Как считает гендиректор Pioneer Development Юрий Янушкевич, Болгария в состоянии поддерживать инвестиционный интерес к себе и в следующие семь-десять лет. "А в ближайшие четыре года цены в элитном и среднем сегментах будут медленно повышаться, в процентном отношении рост цен по сравнению с сегодняшними может достичь 35-60%",— уверен он. В Болгарии стали появляться проекты огромных жилых комплексов, выходить за пределы которых у жителей не будет нужды. Приветливость болгар, теплое отношение к русским, а также минимальный языковой барьер — это дополнительные плюсы в глазах наших соотечественников, решивших приобрести здесь летнюю резиденцию.
       
В Болгарии инвестировать средства нерезиденту можно во все виды недвижимости. Это может быть частный дом, многоквартирный дом на любой стадии строительства или даже коммерческая недвижимость. Наиболее привлекательные районы для инвестирования, конечно, расположены в непосредственной близости от курортных центров Солнечный Берег, Золотые Пески, Несебыр, Созопол и Святой Влас. Вместе с тем активное строительство ведется и в новых регионах недалеко от Варны и Бургаса, двух крупнейших городов болгарского Черноморья. Цены на любые объекты в этих районах считаются максимально высокими, но при этом они не превышают цены на аналогичные объекты, например, в Сочи или Анапе. Более того, в отличие от недвижимости на российском побережье в Болгарии есть объекты с непосредственным выходом к морю. На российском побережье такое удовольствие — практически недоступная роскошь.
       С инвестиционной точки зрения наиболее привлекательны квартиры на стадии проекта. Рост цен на них уже к концу строительства может составить более 100%. Да и свежепостроенные дома дорожают довольно быстрыми темпами. Например, в крупнейшем жилом комплексе Болгарии Emerald (15 км от аэропорта Бургас и 4 км от города Несебыр и курорта Солнечный Берег) квартиры-студии за полтора года подорожали в два раза. В марте 2005 года небольшую студию (40 кв. м) в этом комплексе можно было купить за €30 тыс., а сейчас она стоит €60 тыс. Кроме нескольких бассейнов, в том числе и закрытого, который работает круглый год, спа-центра, гриль- и лобби-бара, в комплексе предусмотрено наличие русскоговорящего персонала. "Обычно маленькие апартаменты покупают клиенты из Великобритании. Наши соотечественники, за редким исключением, приобретают большие квартиры — площадью от 100 кв. м. И почти все — видовые. Иногда даже покупают две самые большие квартиры рядом и объединяют их",— рассказывает Патриция Леденева. Сейчас в Emerald из 850 квартир незанятых осталось меньше половины. Здесь можно купить квартиру по цене €1300 за кв. м, но она будет уже не из самых престижных. Стоимость апартаментов с хорошим видом может доходить до €2400-2500 за кв. м. Нужно отметить, что в отличие от российского первичного строительства квартиры в болгарских комплексах, в том числе и в Emerald, сдаются клиенту с полной внутренней отделкой и мебелью. При этом застройщик предлагает выбрать один из двух вариантов отделки квартиры — классическую или современную.

       Любителям тихого отдыха болгарские застройщики и риэлтеры предлагают обратить внимание на комплекс "Кавацити" (€1000 за кв. м), который построен в 2 км от старинного города Созопол. По словам гендиректора управляющей компании MG-Group Галины Афанасьевой, это место очень популярно среди англичан и самих болгар. Чуть дороже будет стоить летняя резиденция в небольшом жилом комплексе Royal Bay, рассчитанном на 85 апартаментов. Он расположен на берегу Черного моря, в Святом Власе, в 2 км от курорта Солнечный Берег. Из большинства апартаментов открывается вид на море. Естественно, на территории жилого комплекса предусмотрены ресторан, лобби-бар, спа-центр, открытые взрослый и детский бассейны. Окончательный срок сдачи этого жилого комплекса намечен на лето 2007 года. "Сегодня цена квадратного метра там составляет €950-1500. Цены в данном комплексе за полгода выросли на 10%, а до конца этого года повысятся еще на 5%",— уверена Галина Афанасьева.
       Обычно при покупке строящейся недвижимости заключается договор с застройщиком, и после "акта 14" (окончания грубого строительства) покупатель становится собственником жилья. Но в некоторых фирмах нотариальное оформление может осуществляться и в конце строительства ("акт 16"). Кстати, почти все застройщики нового жилья в Болгарии, предлагающие недвижимость на стадии строительства, предоставляют одновременно рассрочку платежа. Чаще всего именно крупные инвесторы дают рассрочку на один год после введения объекта в эксплуатацию, и в этом случае взимается 5-7% в год от оставшейся суммы.
       
Сравнительно быстрый доход обеспечивают практически все операции с землей. Вложения в сельскохозяйственные угодья считаются весьма выгодными. Процесс смены статуса земли проходит беспроблемно. После перевода в категорию "регуляция" стоимость земли возрастает в несколько раз, так как она уже предназначена под строительство. Однако напрямую нерезидентам покупать землю болгарское законодательство запрещает. "Согласно болгарским законам, иностранные физлица и юрлица не имеют права приобретать собственность на землю на территории Болгарии. Они могут приобретать право собственности только на здания и иметь ограниченные вещные права на недвижимость",— говорит Юрий Янушкевич.
       Но этот запрет обходится довольно легко. Как рассказывает Галина Афанасьева, покупка земли может осуществляться на фирму. "При этом схема открытия фирмы аналогична открытию ее в нашей стране и занимает две недели. Стоит такая фирма примерно €600. Плюс столько же будут стоить расходы в год на бухгалтера",— говорит она. В среднем болгарская земля дорожат на 25-40% в год в зависимости от расположения участка.
       Следует помнить, что сам факт приобретения недвижимости в Болгарии не дает вам права не только на постоянное проживание в стране, но даже на длительное проживание. Покупка недвижимости в Болгарии вне зависимости от ее стоимости и других характеристик позволяет российским гражданам получать визу индивидуального туриста и находиться в Болгарии не более трех месяцев. Это не касается пенсионеров, для которых особые правила. Пенсионеры, имеющие недвижимость в Болгарии, получают визу на месяц. После этого они пишут заявление в местный орган милиции и продлевают эту визу до года. Для всех родственников владельца недвижимости на территории Болгарии виза оформляется максимум на три месяца. И только инвесторы, которые вкладывают не менее €500 тыс., могут получить вид на постоянное жительство и чувствовать себя в Болгарии как у себя дома.
       
В Болгарии есть вполне доступные по российским меркам объекты недвижимости. Так, например, бюджет в €100 тыс. уже позволяет купить в Болгарии двухэтажный дом с несколькими спальнями, центральным водоснабжением, электричеством и небольшим садом. Конечно, это будет не новый дом, а так называемый старый сектор. Но зато можно найти дом с интересной историей или объект, построенный в подлинном национальном стиле. В Сочи или Анапе за такие деньги можно рассчитывать разве что на старую двухкомнатную квартиру или одноэтажный дом без канализации и водопровода в 15-20 минутах езды от побережья. Объекты старого сектора в Болгарии растут в цене не так быстро, как новостройки, да и сдача в аренду таких объектов из-за отсутствия спроса практически не практикуется. Это и делает их более доступными, но и менее привлекательными в инвестиционном плане.
       Кроме морских курортов, Болгария славится и горнолыжными — Банско, Паморово, Боровец, Чепеларе. Прекрасная экология и природа сочетаются с хорошими трассами. Цена на объекты в этих районах пока еще сравнительно невысока. Банско — самый старый и обжитой горнолыжный курорт Болгарии, уютный и чистый городок — расположен в 150 км от Софии на высоте 936 м над уровнем моря. ЮНЕСКО объявило его объектом мирового природного наследия. Лыжный сезон здесь длится с конца декабря по апрель.

       Элитный жилой комплекс находится в самом центре городка, буквально в 100 м от фуникулера. В комплексе из 32 квартир предусмотрены прачечная и кладовка для спортивного инвентаря. Каждая квартира имеет камин, а мебель выполнена на заказ местными краснодеревщиками. В цокольном этаже комплекса расположены кафе-бар, а также фитнес-центр с сауной, джакузи и многочисленными тренажерами. Стоимость квадратного метра в этом комплексе — €1500.
       С инвестиционной точки зрения горнолыжные курорты несколько менее привлекательны, но апартаменты там можно сдавать в аренду, получая прибыль практически круглогодично. Ведь далеко не все стремятся проводить летний отдых на жарком побережье. А легендарная гора Пирин и расположенный на юге от Банско национальный заповедник с огромным количеством круглых озер очень привлекательны для туристов. В ближайшем будущем там появится международный аэропорт. В сезон апартаменты сдаются по цене от €40 до €70 в сутки. В остальное время — от €10 до €20 в сутки. "В готовом варианте сдача в аренду в сезон приносит покупателю €35-60 в сутки за апартаменты площадью 70 кв. м",— рассказывает Галина Афанасьева.
       Кроме прибыли, которую можно получить, сдавая жилье посуточно, можно также получать стабильный доход от управления недвижимостью, заключив контракт с компанией-застройщиком. "Договор с управляющей компанией обычно гарантирует доход 7% в год. При этом владелец квартиры не платит коммунальные платежи, не оплачивает содержание кондоминиума и т. д.",— рассказывает Патриция Леденева.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
       

ИНОСТРАННЫЕ ЗАИМСТВОВАНИЯ Ипотека по-болгарски В среднем за кредит, полученный либо в национальной валюте (болгарских левах), либо в евро, заемщик платит 10% годовых. Один из крупнейших болгарских банков, работающих с нерезидентами, Bulbank предлагает российским клиентам воспользоваться "ипотечной ссудой для неместного населения". Для этого нужно предоставить в банк пакет документов, который почти не отличается от пакета, формируемого для получения ипотеки на московскую квартиру в российском банке. Прежде всего это удостоверение личности — загранпаспорт и водительское удостоверение. Подтвердить адрес (постоянный или временный) регистрации поможет российский паспорт. Обязательны справки о зарплате за последние три месяца, а также документ об источнике дохода, которой клиент ожидает получать во время действия договора об ипотечной ссуде (трудовой договор, а также справка о деятельности компании-работодателя в свободной форме). Чтобы кредитная заявка была одобрена, нужно учитывать, что сумма ежемесячной выплаты банку в случае выдачи кредита не должна превышать 20% чистого ежемесячного дохода заемщика. Банк учитывает наличие депозитов в российских банках, а также возможность предоставить отчет за последний год или шесть месяцев о движении средств на имеющихся счетах. Заемщик может предоставить документы об индивидуальных инвестициях в пенсионные фонды, взаимные фонды, любые ценные бумаги и т. п. Если возможно, налоговую декларацию за последний год. Также для рассмотрения заявки на получение кредита необходимо провести лицензионную экспертную оценку недвижимости, которую планируется купить на заемные средства, и предоставить в банк предварительный договор о покупке квартиры или дома. После оценки квартиры банк может предложить не более 65% ее стоимости. Кредит оформляется на срок до 15 лет. При получении кредита нужно будет оплатить комиссии: 1% от суммы кредита за первый год и 0,25% от остатка суммы за остальной период. За оценку документов придется отдать €35, если кредит до €25 тыс., и €75 при покупке недвижимости на сумму более €25 тыс. При этом болгарские банки сразу знакомят будущего заемщика со сценарием, когда выплаты по кредиту задерживаются, и предлагают два способа управления долговым счетом. При семидневном сроке задержки платежей клиенту или доверенному лицу отправляется письменное приглашение для оплаты. При 31-дневном сроке задержки долг немедленно объявляется как причитающийся — и вводится процедура "обмен имущественного залога на наличные". ДОКУМЕНТООБОРОТ Сопроводительные траты При покупке недвижимости в Болгарии нужно быть готовым к тому, что для закрытия сделки необходимо потратить дополнительно более 3% от стоимости приобретаемой недвижимости. Сюда входит так называемый государственный тариф, который составляет около 2% от налоговой оценки собственности. Плюс нотариальный тариф за заключение сделки, размер которого зависит от стоимости приобретаемой недвижимости. За собственность стоимостью менее 100 тыс. левов (около €50 тыс.) нужно будет заплатить 450 левов (около €230). Если же объект стоит больше 100 тыс. левов, уплачивается тариф в размере 1% от стоимости недвижимости. За составление нотариального акта нужно отдать еще 400-500 левов (около €200-250). Обычно эта услуга осуществляется нотариусом, в присутствии которого заключается сделка. Перевод нотариального акта на язык покупателя — обязательное условие заключения сделки, которое оценивается в 100-150 левов (€50-70). Регистрация собственности обойдется в 200-300 левов (€100-150) в зависимости от налоговой оценки, начисленной в конце года (налог на собственность). Сразу после передачи собственности покупатель должен представить городским властям все собранные документы и квитанции, чтобы зарегистрировать свою собственность.