Ловушка для бездомных

Ловушка для бездомных

        Что делать — снимать квартиру или покупать? Ответить на этот вопрос для россиянина затруднительно, причем, несмотря на развитие ипотеки, год назад разобраться здесь было легче. В принципе ничего не изменилось: отдавая арендные платежи, расстаешься с деньгами навсегда, тогда как покупая жилье по ипотеке, получаешь в итоге актив, быстро растущий в цене. Но есть нюанс — сегодня арендная плата почти вдвое ниже, чем платежи по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру.

Сегодня застройщики советуют покупать жилье поскорее, так как с 1 октября "цены будут выше, а дальше еще выше". Некоторые строительные компании пытаются соблазнить клиентов сказочным предложением — вложиться в будущий объект из расчета $3,5-4 тыс. за квадратный метр. А ведь еще полгода назад $2,5-3 тыс. за недостроенное жилье казались пределом ценового роста. И, конечно, "бездомным" остается только жалеть о том, что они не купили "вторичную" квартиру год назад — по $2 тыс. за метр.
       Снимая тогда "двушку" в центре Москвы, я была недовольна ставкой аренды и еще больше стоимостью тех метров, которые хотелось выкупить у хозяйки. Ипотека казалась мне вполне реальной, тем более что, по моим расчетам, выплаты банку по кредиту всего на $150 были бы больше того, что я платила за аренду. Единственным препятствием являлась необходимость внести некую сумму в качестве первого взноса, что несколько отодвигало перспективу хорошего отдыха и некоторых важных покупок.
       Теперь квартира, в которой я проживала, стоит на 65% дороже. А размер арендной платы увеличился всего на 10%. То есть разница между арендным и ипотечным платежом составляет теперь не $150, а $800. И даже появление ипотечных программ "без первого взноса" (как мне не хватало такой год назад!) в нынешней ситуации уже не радует.
       "Средняя стоимость найма однокомнатных квартир в сегменте экономкласса выросла по сравнению с августом прошлого года на 14,5%, двухкомнатных — на 11,1%, трехкомнатных — всего на 7,7%",— рассказывает замдиректора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Жукова. По мнению руководителя направления аренды "МИАН-агентство недвижимости" Гульнары Рахмангуловой, столь вялая (на фоне сектора продаж) динамика связана с образом мысли арендаторов: "Как правило, они расценивают проживание в съемной квартире как временное, пока не купили собственное жилье. С другой стороны, арендодатели тоже пока не склонны расценивать сдачу квартиры как полноценный серьезный бизнес".
       Директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская считает, что дело скорее в арендодателях — медленный рост цен на рынке аренды связан с отсутствием сильных игроков. "Никто толком не ведет статистику, которая бы показывала, сколько стоила раньше и стоит сейчас аренда квадратного метра в той или иной квартире в таком-то районе, процент вакантности сдаваемых квартир и т. д. На мой взгляд, это указывает на то, что данный рынок до сих пор является теневым. Он не развит должным образом, не цивилизован, непрозрачен. Следовательно, и факторы, влияющие на смежные рынки (строительство, продажа), сказываются на нем с отложенным или даже более слабым эффектом",— говорит Ольга Побединская.
       
По статистике, стоимость квартир в Москве за год увеличилась в среднем на 60%. Соответственно, в такой же степени увеличились платежи по вновь взятому ипотечному кредиту, которые нужно ежемесячно выплачивать банку. Цены же на рынке аренды в среднем растут всего на 15% в год. "Рост арендных ставок связан с изменением курса доллара, удорожанием материалов для ремонта, общим ростом цен на рынке продажи жилья. На рынке аренды не так много инвестиционных игроков, поскольку его доходность несопоставима с доходностью сектора продаж. Поэтому здесь отсутствуют ценовые скачки",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
       Однако при оценке квартиры как для ее продажи, так и для сдачи используются одни и те же характеристики. "Когда заходит речь о ликвидности квартиры, прежде всего оценивается район, где она расположена. Среди других параметров можно упомянуть характеристику объекта — тип дома (новый, современный, сталинский), развитость инфраструктуры дома и района, наличие охраны, паркинга, состояние квартиры (наличие и качество ремонта), меблировка",— рассказывает Гульнара Рахмангулова.
       Другое важное обстоятельство — насколько срочно надо сдать или продать квартиру. Особенно заметно это сказывается на цене дорогих объектов. "Скидка может быть весьма значительной, например, если арендодатель через неделю уезжает в Новую Зеландию на ПМЖ. Правда, такой хозяин может в обмен на скидку потребовать гарантий в виде предоплаты за полгода",— говорит Ольга Побединская.
       Именно правильная оценка недвижимости во всем мире помогает установить объективную рыночную стоимость аренды квартиры. В среднем по Европе арендный платеж составляет около 8-9% рыночной стоимости квартиры. На российском рынке сегодня — всего 3-4%. И с каждым месяцем этот показатель уменьшается, ведь цены на недвижимость растут опережающими темпами.
       "На нашем рынке соотношение арендной платы и рыночной стоимости пока не достигает даже 5-процентной отметки",— утверждает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева. "Возможно, через год российский рынок аренды и выйдет на уровень 5% стоимости объекта. Во всяком случае, два года назад этот показатель был на уровне рыночного. Таким образом несомненно: у рынка аренды сегодня есть хороший потенциал для роста",— считает она.
       Разумеется, нынешний непропорциональный рост цен продажи и аренды увеличивает привлекательность съема жилья. "На наш взгляд, сейчас интереснее арендовать жилье в соответствии с чисто экономическими показателями. Конечно, для многих людей силен и такой скорее психологический фактор, как обладание собственностью. Но даже если у гипотетического клиента хватает своих денег для того, чтобы взять кредит, не стоит забывать о такой вещи, как конфигурация жилья, которая тоже требует вложений, в отличие от съемной квартиры",— говорит директор департамента аренды корпорации "Бест-недвижимость" Ольга Варакутина.
       Приведем пример. Однокомнатную квартиру стандартной площадью 38 метров в районе станции метро "Выхино" риэлтеры предлагают сегодня за $130 тыс. И это не новый дом с консьержем и лифтами "Отис" — квартира находится в старом панельном здании со всеми вытекающими отсюда удобствами. В случае покупки такого жилья по ипотеке, используя программу "без первого взноса", ежемесячно нужно будет отдавать $1,4 тыс. Конечно, через 15 лет, после полного погашения кредита, "однушка" будет у вас в собственности, но если заемщику на момент оформления кредита исполнилось 30 лет, так ли необходима ему будет однокомнатная квартира вдали от центра в 45? Стоит также учесть, что банк обязует страховать не только покупаемую на кредитные деньги недвижимость, но и собственную жизнь и трудоспособность. Ежегодно на это нужно выделять сумму, эквивалентную 1,5% стоимости квартиры. В случае с однокомнатным жильем это примерно $1,5-2 тыс.— ежегодно, в течение 15 лет. Также не нужно забывать о ремонте помещения, его модернизации, замене мебели и бытовой техники — все эти расходы при покупке квартиры в кредит берет на себя ее владелец. Между тем аналогичную квартиру можно снять за $550-600 в месяц (вместо $1,4 тыс. ипотечных выплат). "Это самый показательный пример. Полтора-два года назад такую квартиру (без изысков, но с телефоном) можно было арендовать за $350 в месяц, сейчас меньше чем за $500 можно и не искать, а в среднем все-таки $600",— говорит Ольга Побединская.
       Выгода аренды перед ипотекой прослеживается на примере не только однокомнатных квартир, но и стандартных "двушек", которые, по статистике, часто покупают молодые семьи с ребенком. "Сегодня, несомненно, значительно выгоднее арендовать квартиру, нежели выкупать ее, используя ипотеку. Например, стандартная двухкомнатная квартира в доме серии П-44 стоит $280 тыс. Если купить ее по ипотеке, ежемесячно выплачивать банку нужно будет около $3 тыс. Арендная же ее стоимость составляет около $1,2 тыс. в месяц",— рассуждает Галина Киселева. С ней согласна Ольга Побединская: "Ценовых скачков на рынке аренды почти не бывает. Нет накопившегося спроса — потребность в квартире быстро появляется и так же быстро удовлетворяется. Тем не менее, пока нет достаточного предложения в секторе продажи квартир, а арендный платеж более доступен, чем ежемесячный кредитный, цены могут вырасти, правда несущественно".
       
Пока одним из самых привлекательных способов приумножить личные средства остаются вложения в недвижимость, трудно перейти на западную, "арендную" модель жизни. Благодаря неумолимому росту цен на жилье вложенные в него деньги последние два-три года приносят минимум по 50%. И это без учета возможного дохода от сдачи недвижимости внаем — еще около 6% в год.
       Аренда же,— по сути, просто расставание с деньгами: так они не приносят никакого дохода сегодня и не принесут его никогда. Нельзя забывать и о том, что рынок аренды набирает обороты. И с приходом туда "рыночной" оценки ситуация может измениться: покупать квартиры по ипотеке опять станет очевидно выгодно относительно аренды. Кроме того, при заметном повышении цены съемного жилья многим придется быстро подыскивать новую, менее дорогую квартиру, а потом и переезжать в нее. А два переезда, как известно, это все равно, что один пожар.
       Примерно такие аргументы используют некоторые риэлтерские компании, когда пытаются убедить клиентов все-таки покупать квартиру по ипотеке, а не арендовать. Ведь как ни крути, а лет через двадцать квартира станет собственностью заемщика... "В настоящее время из-за значительного роста цен на рынке продажи жилья ежемесячные платежи по ипотечным кредитам даже в условиях снижения ставок по ипотеке стали превышать суммы ежемесячной аренды. Тем не менее нельзя сказать, что снимать квартиру однозначно выгоднее, так как в случае покупки квартиры по ипотеке человек в итоге получает квартиру в собственность",— говорит Константин Ковалев.
       Еще один аргумент: вселившись в квартиру с помощью ипотечного кредита, ее в любой момент можно будет продать и оставить себе выручку за вычетом долга банку. "Время, когда было выгоднее купить квартиру, пусть даже и в кредит, не прошло. Нужно только помнить о значении слова 'выгода'. Да, сегодня ежемесячный платеж по большинству квартир превышает месячную ставку аренды, но, когда вы покупаете квартиру в кредит, вы каждый месяц приобретаете еще один кусочек этой самой квартиры. Ваш капитал растет. Снимая квартиру, вы не приумножаете свое состояние ни на цент. К тому же в окрестностях Садового кольца и других популярных районах есть квартиры, аренда которых сегодня перекрывает ежемесячный платеж,— они сдаются по цене от $3 тыс. до $15-20 тыс. в месяц",— говорит андеррайтер "Независимого бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
       
Сравнение арендных и ипотечных платежей

Описание квартиры	Актуальность данных	Стоимость квартиры (тыс. $)	Стоимость аренды ($/мес.)	Размер ипотечных выплат при кредите на 15 лет под 10% годовых без первого взноса ($/мес.)
м. "Выхино", 1-комн. кв. (38	2006 год/2005 год	130/80	600/500	1400/800
кв. м), косметический ремонт
м. "ВДНХ", 2-комн. кв. (50	2006 год/2005 год	220/140	1000/900	2370/1500
кв. м), кирпично-монолитный
дом
м. "Аэропорт" 2-комн. кв. (60	2006 год/2005 год	290/190	1700/1400	3670/2000
кв. м)
м. "Баррикадная", 2-комн. кв.	2006 год/2005 год	380/250	2500/2200	4800/2700
(65 кв. м)
м. "Новокузнецкая", 4-комн.	2006 год/2005 год	420/285	3300/2800	5320/3100
кв. (75 кв. м)
м. "Улица 1905 года", 3-комн.	2006 год/2005 год	500/320	3000/2700	5380/3400
кв., сталинский дом
м. "Октябрьское поле",	2006 год/2005 год	750/530	6000/5000	9500/5700
4-комн. кв. (160 кв. м)
м. "Цветной бульвар", 4-комн.	2006 год/2005 год	1000/650	7500/6800	11 000/7000
кв., евроремонт в старом доме

Сколько стоит снять квартиру в Москве

Уровень жилья	Средняя арендная ставка ($)	1-комн. квартиры (min/max)	2-комн. квартиры (min/max)	3-комн. квартиры (min/max)	4- и более комн. квартиры (min/max)
Экономкласс	657	600-1200	750-1350	900-1800	1300-2000
Бизнес-класс	1755	1100-1500	1300-1700	1700-2000	2000-3500
Элитное жилье	н. д.	1500-3000	3000-5000	4000-8000	5000-50 000

Данные предоставлены "МИАН-агентство недвижимости" на 4 сентября 2006 года.