Отложения долей

Отложения долей

        В прошедшем месяце активность чиновников, заявивших о возможном ценовом сговоре строителей, была обратно пропорциональна активности рынка. Наблюдатели отмечают, что многие застройщики не спешат с реализацией своих объектов, ожидая осеннего всплеска цен, а некоторые даже остановили продажи. На этом фоне рост московских цен не более чем на 5-5,5% можно объяснить только традиционной августовской сонливостью покупателей.

Почти все наблюдатели и участники рынка недвижимости подтверждают факт сокращения продаж квартир, в первую очередь на ранних стадиях строительства. "В первом полугодии 2006 года на различных стадиях строительства находилось 62 жилых комплекса, удовлетворяющих критериям элитности. Это на 20% меньше, чем в первом полугодии 2005 года,— говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.— В течение первого полугодия 2006 года в 8% элитных новостроек реализация квартир была временно прекращена, в 18% домов все квартиры уже были проданы. Таким образом, из указанных 62 элитных новостроек в первом полугодии 2006 года продажи велись только в 46 домах. Во втором квартале объем предложения квартир по сравнению с первым квартале снизился на 41,3%. К концу 2006 года мы прогнозируем еще более плачевную ситуацию, так как новых проектов так и не появилось".
       Это явление имеет несколько причин, которые действуют одновременно, но независимо друг от друга. Ирина Игнатьева, директор департамента реализации компании "КомСтрин", считает, что сокращение объема продаж только отчасти стало следствием политики застройщиков. "Объем новостроек на рынке жилья условно можно разделить на две группы, границу между которыми провел закон 'О долевом инвестировании',— говорит она.— Продажи в домах, которые ранее строились за счет финансовых вложений частных лиц и не попали под действие закона 'О долевом инвестировании', теперь идут ограниченными темпами, так как продается ровно столько, сколько нужно продать, исходя из финансовых требований застройщика к текущему денежному потоку. Это сознательное ограничение продаж со стороны девелоперов. А вот новые объекты, которые подпадают под закон, девелоперу сложно начать продавать без наличия строго определенного объема документов".
       Начальник коммерческого департамента компании "КВ Инжиниринг" Георгий Кузин отмечает, что сейчас застройщикам экономически целесообразнее продавать дома на более поздних стадиях строительства: "Рынок растет в последнее время примерно на 100% годовых. Соответственно, выгоднее взять кредит в банке даже по сверхвысоким ставкам (порядка 20%) и не продавать квартиры на стадии строительства. У крупных застройщиков квартиры продаются небольшими партиями в зависимости от потребностей финансирования стройки. То есть выставляется только часть квартир, оставшиеся находятся под бронью. Более дорогие квартиры лучше реализуются на стадии готовности дома. Уникальные видовые квартиры лучше реализуются, когда на этот вид уже можно посмотреть. Все крупные городские застройщики 'придерживают' квартиры: 'Крост', Mirax-Group, 'Море-Плаза', 'Интеко' и другие".
       Следует отметить — не все участники рынка согласны с тем, что есть тенденция "замораживания" объектов. "В условиях высокого покупательского спроса девелоперы стремятся с выгодой использовать сложившуюся ситуацию и предложить рынку максимальное количество объектов на продажу. Придерживать объекты или сокращать продажи экономически невыгодно, так как это приводит к увеличению инвестиционной стоимости проектов и сокращает прибыль застройщиков,— утверждает Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО 'Авгур Эстейт'.— Вместе с тем многие девелоперы по-прежнему испытывают затруднения с получением разрешающих документов на продажу уже построенных объектов. В этой связи складывается обманчивое впечатление, что дома придерживаются и застройщики оттягивают начало продаж на более поздний срок, чтобы продать квартиры по более высокой цене". Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп", заявил: "На данный момент у нас в продаже находятся все объекты, которые можно продавать. Что касается сокращения продаж, то такая практика нам не знакома. Просто сегодня, когда изменение ситуации происходит столь стремительно, процесс корректировки цен происходит значительно чаще".
       
Возникает вопрос: как вести себя покупателю в условиях явного превышения спроса над предложением и дефицита объектов на рынке? В секторе элитного жилья и даже бизнес-класса на ранних стадиях строительства предлагаются, как правило, наихудшие варианты. "В первую очередь девелоперы выставляют на продажу неликвиды: квартиры на крайних этажах или с непривлекательным видом из окна,— говорит Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup.— А при существующих темпах роста цен и иллюзии дефицита и такие квартиры быстро продаются. Таким образом, сейчас в массовом порядке на начальном этапе строительства застройщики продают проблемные квартиры, а уже перед его завершением реализуют высоколиквидное жилье. В продажу на стадии строительства поступает лишь тот объем, реализация которого достаточна для ведения хозяйственной деятельности и погашения кредиторской задолженности".
       Таким образом, покупатели, желающие сэкономить за счет покупки на ранних стадиях строительства, как правило, получают низкокачественный товар. В этом смысле ситуация серьезно изменилась за последние несколько месяцев: прежде на стадии строительства продавалась большая часть квартир. Естественно, сказанное не относится к домам экономкласса, где разница между различными квартирами на одном объекте минимальна, а видовые характеристики практически отсутствуют. Но экономкласс в Москве почти не строится.
       Еще одно следствие "замораживания" объектов — снижение привлекательности жилой недвижимости для частных инвесторов, которые зарабатывали не только на общем росте рынка, но в первую очередь на росте стоимости объектов по мере строительства дома. "На сегодняшний день на рынке практически не осталось инвестиционных вариантов,— утверждает Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard.— Этот факт объясняется в первую очередь изменением в поведении застройщиков, которые выставляют конечные цены на квартиры в новых объектах уже в самом начале продаж. Застройщики предпочитают продавать квартиры по максимальным ценам тем, кто покупает это жилье для себя, а не с инвестиционными целями".
       Рынок жилой недвижимости потерял привлекательность и для тех частных инвесторов, которые приобретали квартиры с целью последующей сдачи их в аренду. "В этом году в связи со значительным подорожанием недвижимости существенно снизилась доходность от аренды жилья,— констатирует замдиректора управления аренды компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Мария Жукова.— Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (и это без учета роста рынка), то сейчас этот срок увеличился до 20-25 лет. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4,5% годовых".
       Отток частных инвесторов с рынка жилья может значительно снизить уровень спроса и отчасти компенсировать рост цен в связи с дефицитом. Таким образом, в настоящее время не стоит покупать квартиры "впрок" в начале строительства в расчете на будущее повышение цен. Логичнее дождаться более высокой степени готовности дома и купить квартиру практически по той же цене, сократив срок ожидания.
       
На загородном рынке целенаправленного "замораживания" объектов не происходит, хотя и зафиксированы случаи приостановки продаж в поселках на Истринском водохранилище, а также на Дмитровке. Были проблемы у "Загородного клуба 'Раздолье'", "Истра-Холидей", поселка "Золотой город", а также у ряда яхт-клубов Подмосковья. Эксперты компании "Северо-Запад" считают, что это связано с претензиями к застройщикам со стороны природоохранного ведомства, возникшими из-за новых ограничений и требований Водного кодекса. Кампания по борьбе с незаконными постройками на берегу водоемов привела к тому, что девелоперы, имеющие землеотводы под строительство коттеджных поселков "у воды", приостанавливают продажи до получения всего пакета документов, необходимых для строительства. Но в целом соотношение спроса и предложения в загородных поселках складывается в пользу покупателя, а цены растут низкими темпами. "В августе рост цен на объекты загородной недвижимости составил в среднем 1,5-2% в зависимости от класса коттеджного поселка",— говорит Валерий Мищенко, директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Правда, он отмечает влияние сезонности: "Низкий рост обусловлен достаточно низкой покупательской и деловой активностью в августе — в период отпусков".
       Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб", отмечает появление новых объектов на загородном рынке: "В августе компания Vesco Realty объявила о строительстве поселка Istrian Monopoly, 'Пересвет-Реал Эстейт' начала продажи в поселке Freedom в Красногорском районе, 'Инком-недвижимость' реализует участки с подрядом в поселке 'Лужки-2' на Новорижском шоссе. Наиболее интересный, на наш взгляд, проект анонсировала компания 'Велес Капитал Девелопмент': новая очередь поселка 'Потапово' на 8-м км Калужского шоссе. Здесь в течение трех лет планируется построить 45 тыс. кв. м таунхаусов по цене от $1500 за кв. м, то есть общая стоимость всего дома составит около $300 тыс. Этот поселок сможет удовлетворить часть огромного спроса со стороны покупателей экономкласса".
       Также наблюдатели отмечают активное освоение земель дальнего Подмосковья. На удалении более 50 км от МКАД спросом пользуются два вида недвижимости: дачные поселки с коттеджами стоимостью до $300 тыс. и полномасштабные имения площадью в несколько гектаров. Таким образом, в дальнем Подмосковье появляется не только коттеджный экономкласс, но и сектор элитной недвижимости.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
       
Цена кв. метра жилой площади в Москве ($)

	июль	август	рост (%)
В целом по городу	3645	3869	5,0
Центральный округ	4867	5127	5,3
Юго-Западный округ	3968	4163	4,9
Западный округ	3947	4122	4,4
Северный округ	3538	3703	4,7
Северо-Западный округ	3250	3418	5,2
Северо-Восточный	3185	3341	4,9
округ
Восточный округ	3113	3261	4,7
Южный округ	3145	3326	5,8
Юго-Восточный округ	2974	3145	5,8

По данным компании "МИАН-агентство недвижимости"