Паевая математика

Количественные показатели на рынке фондов недвижимости начинают превращаться в качественные. Все больше фондов размещает средства в недвижимости. Одновременно фонды становятся более публичными. И как следствие, возникает неприятная проблема: при размещении паев среди большого числа пайщиков неизбежно возникают дробные части. Пока их биржевое обращение никак не регламентируется, что может способствовать "зависанию" значительных средств.

Целые части

Число паевых фондов недвижимости продолжает стремительно расти. Как было отмечено в прошлом обзоре (см. "Ъ-Дом" от 25 мая), их количество превысило сотню. Но за последние три месяца к ним прибавилось еще 25, с учетом 5 не сумевших сформироваться за это время. По состоянию на 30 июня объем чистых активов фондов недвижимости превысил 34 млрд руб.— это на 20% больше, чем по итогам первого квартала, и более чем двукратный рост по итогам полугодия. Показательно, что количественные показатели рынка фондов недвижимости начинают превращаться в качественные. Если раньше мы отмечали, что значительное число фондов не обладает недвижимостью, то теперь ситуация существенно изменилась. Из 81 фонда, опубликовавшего отчетность на 30 июня, 67 имели в составе активов объекты недвижимости или находились в процессе их приобретения. Стоимость недвижимости в фондах превысила 22,5 млрд руб., что на 27% больше, чем в конце первого квартала.

По итогам третьего квартала активы фондов могут увеличиться еще в полтора раза (!). Столь оптимистичный прогноз может сбыться в случае, если будет сформирован фонд "Метрополь Олимп" (УК "Метрополь"). В результате он может стать крупнейшим фондом на российском рынке ПИФов недвижимости — его заявленный первоначальной объем составляет 7 млрд руб. Фонд предполагает инвестировать объекты офисной недвижимости в Москве и строительные объекты в Подмосковье. Как отмечает гендиректор УК "Метрополь" Мечислав Шешеловский, "размер фонда позволяет проводить операции с крупными объектами недвижимости, то есть выйти в особый сегмент данного рынка, в котором, на наш взгляд, есть более интересные объекты с точки зрения доходности рыночных операций с ними". При этом, несмотря на то что у группы "Метрополь" есть собственная недвижимость, в том числе и в Москве, по словам господина Шешеловского, ее не планируется вносить в фонд. Сам фонд создается для небедных людей — минимальная сумма инвестирования составляет 1 млрд руб. Одновременно формируются менее крупные, но также значительные по российским меркам фонды.

Пока же крупнейшим фондом недвижимости остается "Наш город" (УК "Старый город", 4,1 млрд руб.), инвестирующий средства в строительство жилых объектов в разных районах Москвы и в ближайшем Подмосковье. Второе место занял паевой фонд "Интерра" (УК "Эй Джи Эссет Менеджмент", 2,9 млрд руб.), осваивающий 58 га подмосковной земли. Тройку крупнейших замыкает фонд "Северная столица" (УК "ПАН-Траст", 2 млрд руб.). Впрочем, этот фонд как раз и не может похвастаться недвижимостью — значительная доля его средств вложена в акции ряда проектных и строительных компаний.

Нередко в управлении УК находится не один, а сразу несколько фондов недвижимости. Например, УК "Регионгазфинанс" управляет восемью фондами недвижимости (и регистрирует правила девятого фонда). В основном в них представлена промышленная недвижимость — цеха, трубопроводы низкого и среднего давления и тому подобные объекты. Однако сами фонды невелики — суммарная стоимость чистых активов (СЧА) составляет около 900 млн руб.

Дробные части

И если ряд компаний наращивает активы под своим управлением путем создания новых фондов, то некоторые привлекают новых пайщиков в свои ПИФы через дополнительное размещение паев. Такие фонды можно считать наиболее рыночными, так как ограничения, накладываемые при формировании фонда, здесь не работают. В частности, УК "Тройка Диалог" таким образом фактически удвоила число паев (и заодно СЧА) за счет привлечения средств новых и прежних инвесторов. При этом компания готовит еще одно размещение. Использует такую возможность и УК "Регион Эссет Менеджмент", увеличившая таким образом активы фонда "Югра недвижимость" более чем в десять раз. Два размещения паев фонда "Интерра" провела УК "Эй Джи Эссет Менеджмент". Причем последнее размещение стоит отметить особенно: впервые УК реализовала паи через биржу, в результате чего было привлечено более 680 млн руб.

Вместе с тем дополнительные размещения паев рождают и некоторые проблемы для пайщиков. Дело в том, что время размещения строго задано. И в случае превышения спроса над предложением каждому пайщику будут выдаваться паи пропорционально внесенным средствам. В том числе паи с дробными частями. Конечно, если у пайщика есть возможность дождаться завершения фонда, то в этом нет ничего страшного — погасят и дробные части. Однако в случае реализации паев на рынке, особенно через биржу, возникают проблемы. Несмотря на то что российское законодательство не содержит ограничений на обращение дробных частей инвестиционных паев на фондовых биржах, в настоящее время это технически невозможно.

Аналогичная ситуация возникла у пайщиков фонда "Интерра". Впрочем, УК "Эй Джи Эссет Менеджмент" вскоре после размещения провела дробление паев. Учитывая, что стоимость пая рассчитывалась с точностью до пятого знака после запятой, дробление было проведено в соотношении 1 к 100 000, то есть на один свой пай пайщик получал 100 тыс. новых. В результате дробных частей не осталось. Однако при новых размещениях эта проблема неизбежно возникнет.

В Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) предлагают временный выход из положения. По словам начальника управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР Александра Бескровного, "увеличения дробной части при проведении процедуры дробления возможно избежать в случае соответствующего выбора коэффициента дробления". Кроме того, в случае образования дробных частей паев "фактическую утрату их оборотоспособности можно устранить, в частности, путем консолидации этих частей на счете в реестре владельцев инвестиционных паев",— отмечает господин Бескровный. Данная процедура может быть осуществлена путем подачи передаточного распоряжения. Впоследствии, после реализации целого пая, средства будут возвращены пайщикам пропорционально их доле.

Впрочем, эта конструкция весьма громоздка и неоперативна: неизвестно, сколько придется ждать, чтобы собрать целый пай. В случае малой стоимости пая об этом можно было не задумываться. Однако в ряде случаев в фондах недвижимости стоимость паев нередко превышает 100 тыс. руб. и даже 1 млн руб. И "зависание" дробных частей может оказаться чувствительным. Так что у ФСФР есть повод задуматься над решением этой проблемы.

ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН

Таблица составлена только по фондам, имеющим в своем составе недвижимость и приравненные к ней активы (3) по состоянию на 30 июня 2006 года. Фонды ранжированы по дате окончания формирования.

1 — средства на банковских счетах, в депозитах, дебиторская задолженность по процентным доходам, денежные требования, прочая дебиторская задолженность.

2 — акции, облигации, закладные.

3 — объекты недвижимого имущества, имущественные права на недвижимость, строящиеся объекты недвижимости, инвестиционные контракты, дебиторская задолженность по сделкам купли-продажи недвижимости.

4 — доли в российских ООО.

По опубликованным до 28 августа 2006 года данным управляющих компаний.