Хотя традиционно участники рынка земельных участков не проявляют зимой большой активности и торговля землей под застройку "оживает" обычно только к середине апреля, группа недвижимости решила посвятить сегодняшний обзор именно этому сектору рынка. Это обусловлено в первую очередь тем, что реальные тенденции, объясняющиеся социальным составом потенциальной клиентуры этого сектора рынка и особенностями специфики самого рынка земли, проявляются на сегодняшний день более отчетливо. Это представляется тем более интересным потому, что падение спроса на земельные участки и, как следствие, относительно низкий рост цен на них объясняются в конечном счете не временем года, а совершенно другими причинами. В обзоре использовались данные корпорации "Жилищная инициатива", агентств "Принцесса", "Терра", "Московский деловой центр", Московского агентства по торговле недвижимостью.
Цена земельного участка определяется рядом параметров, из которых наиболее существенными, кроме площади участка и его отдаленности от Москвы, являются наличие дороги с твердым покрытием, электро- и водоснабжения и магистрального газа. К дополнительным преимуществам земельного участка, сразу отражающимся на его цене, могут быть причислены наличие центрального отопления и горячего водоснабжения, телефона, охраны территории, объектов социального назначения (магазинов, поликлиник, служб быта и т. д.). Такого рода дополнительные преимущества участка могут вдвое, а то и в несколько раз поднять на него цену.
Если квартирный рынок Москвы демонстрирует постоянную тенденцию к дорожанию объектов, что связано в первую очередь с высокой степенью ликвидности квартир, то рынок земельных участков не обнаруживает даже минимальной ликвидности объектов (земельные участки, как правило, покупаются не с целью последующей перепродажи, а исключительно для собственного пользования). Поэтому подмосковные земельные участки если и растут в цене, то крайне медленно — по сравнению с сентябрьским уровнем средние цены на участки в 70-километровой зоне выросли максимум на 6%, а в 20-километровой зоне — на 10-15%. Однако этот рост цен только кажущийся. Дело в том, что, во-первых, значительно возросло число продаж участков, обладающих теми преимуществами, о которых говорилось выше (телефон и т. д.), а во-вторых, покупательная способность доллара в России постоянно падает, и таким образом можно говорить лишь о сохранении от инфляции денежных средств, вложенных в земельный участок.
В ходе опроса специалистов московских риэлтерских фирм, работающих в этом секторе рынка недвижимости, было выяснено еще одно важнейшее обстоятельство: если раньше подмосковная земля активно закупалась организациями под строительство коттеджных поселков, то есть можно было говорить об "оптовых поставках" земли, на которых и специализировались некоторые риэлтеры, то сейчас, по их утверждению, спрос на такие "оптовые поставки" резко упал. И связано это не с наступлением зимнего сезона, когда строительство коттеджей сходит на нет, а с повышением себестоимости строительства, обусловленного высокими темпами инфляции и ростом цен на стройматериалы. Реально же заключаются только разовые сделки, и рассчитывать на то, что к весне ситуация как-то изменится, явно не приходится.
Описанная ситуация доходит иногда до абсурда. В престижнейших районах Николиной Горы и Барвихи отдельные брокеры вынуждены снижать цены на объекты до $700-800 за сотку, хотя еще в октябре подобные объекты продавались за $1300-1500 за сотку. Участки по Каширскому направлению в 5 км от Москвы с телефонными линиями были проданы в итоге по цене $1400 за сотку, что вряд ли было возможно два месяца назад. Правда, для грамотной торговли землей, по мнению экспертов Ъ, необходима грамотная реклама этих объектов, которая, возможно, не была поставлена брокерами на должный уровень. Дело в том, что потенциальный покупатель земельного участка психологически отличается от потенциального покупателя, скажем, квартиры. Если человеку нужно купить квартиру, скорее всего, он сам свяжется с агентством недвижимости (а может быть, даже не с одним) и оставит свой запрос. Если же потенциальный покупатель хочет приобрести участок земли под Москвой, то он будет искать соответствующую рекламу и уже ориентируясь на нее будет подбирать то, что ему нужно.
По-видимому, относительная неразвитость рынка земельных участков под застройку объясняется двумя важными факторами: во-первых, несоответствием земельного законодательства требованиям рынка, в результате чего земля становится неликвидным товаром, а во-вторых, несформировавшейся мощной прослойкой среднего класса, на которую в первую очередь и должен ориентироваться этот сектор рынка недвижимости.
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН