Метры перемен

Метры перемен

        В прошедшем месяце рынок показал относительно небольшой рост цен — в пределах 5%. Некоторые аналитики отмечают, что наступает период стабилизации, поскольку цены уже практически достигли потолка. Характерно, что руководители стройкомплексов Москвы и Петербурга в начале августа сделали резкие заявления о недопустимости дальнейшего ценового роста. Опыт показывает, что начальники, как правило, выступают с подобными заявлениями в такие моменты, когда рынок уже сам готов удовлетворить их пожелания.
Средняя цена квадратного метра даже в самом дешевом Юго-Восточном округе Москвы вплотную подобралась к трехтысячному рубежу, а в среднем по городу зашкалила за $3600. "Сегодня цены на жилье бешеные. Они ничем не подкреплены, никакими вложениями",— такое заявление сделал в начале августа первый заместитель московского мэра Владимир Ресин. Правда, при этом он оговорился: "Мы не вправе командовать строителями в этом вопросе и лишь только даем рекомендации. Сегодня рынок такой, что покупатели хлынули в Москву со всей России покупать квартиры и взвинтили цены до тех пределов, которые, на мой взгляд, уже просто неприличны".
       Руководитель московского стройкомплекса не пояснил, с помощью каких рычагов он намерен воздействовать на застройщиков, которые определяют цены, исходя из рыночной ситуации. "У Ресина достаточно административного ресурса, чтобы собрать у себя руководителей крупнейших компаний и дать такие настойчивые рекомендации, что они его послушают,— заявил нам на условиях анонимности руководитель одной из крупнейших строительных компаний.— Только это ни к чему не приведет. Если мы установим цены ниже рынка, квартиры тут же будут выкуплены риэлтерами или частными инвесторами, а затем перепроданы по реальной цене".
       Почти одновременно с господином Ресиным вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров выступил с обращением к потенциальным покупателям жилья, предложив им не покупать квартиры в течение ближайших двух месяцев. Он уточнил, что, в отличие от московских властей, не собирается давить на рынок, а всего лишь просит горожан не делать необдуманные покупки на волне покупательского ажиотажа, который присутствует на рынке последние полгода, когда цены на квартиры выросли практически на 80%.
       По мнению опрошенных нами строителей, обращение вице-губернатора, скорее всего, не окажет никакого действия на рынок. "Рынок — это люди, каждый человек принимает решения для себя. Кто-то, возможно, послушает представителя власти, а кто-то решит сделать как раз наоборот",— считает вице-президент "ЛенСпецСМУ" Антон Евдокимов.
       Застройщики прогнозируют дальнейший рост цен в Петербурге, правда не такими бешеными темпами, как весной и в начале лета. "Покупательская активность рынка в июле оставалась по-прежнему высокой,— говорит генеральный директор объединения 'М-Индустрия' Матвей Закашанский.— Иногородние покупатели сейчас компенсируют отток петербуржцев в сезон отпусков. Продолжающийся рост цен еженедельно сокращает объем платежеспособного спроса, но предложение продолжает уменьшаться еще быстрее. В начале осени мы ожидаем сезонный подъем покупательской активности, но не рассчитываем, что он будет слишком большим, из-за почти порогового значения стоимости квадратного метра — $2 тыс.".
       В целом же руководители петербургских строительных компаний прогнозируют рост средней цены за квадратный метр на конец года до $2100-2250. Президент "ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков уверен, что в концу 2007 года средняя цена на строящееся жилья составит более $3000 за кв. метр.
       Тем не менее эти почти синхронные выступления строительных начальников двух крупнейших городов симптоматичны. Как правило, руководители такого уровня решаются на резкие высказывания, когда чувствуют, что ситуация сама развивается в том направлении, которое они ей вроде бы указывают. Анализ июльского рынка жилой недвижимости отчасти подтверждает это предположение, хотя многие участники рынка прогнозируют дальнейший рост цен.
       
По данным аналитической службы компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в июле на вторичном рынке недвижимости столицы темпы роста цен продолжали замедляться. По итогам месяца средняя удельная цена квадратного метра выросла на 3,8%, составив $4226 (+$154). С начала же года ценовой прирост на вторичное жилье составил 59% (для сравнения: первичный рынок дал прирост 85%).
       В июле объем предложения на вторичном рынке, по данным "МИЭЛЬ-Недвижимости", снизился на 10%, достигнув майского уровня — чуть более 15 тыс. выставленных на продажу квартир. Директор департамента управления вторичного рынка корпорации "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов оценивает объем предложения в 20 тыс. квартир. "Это предложение невелико,— считает он.— Но позитивное для рынка явление — то, что и объем спроса уменьшился. Спрос и предложение еще не сбалансировались полностью, но такого разрыва, как полгода назад, уже не наблюдается. Небольшое предложение определяется тем, что многие продавцы ждут традиционного осеннего повышения цен. А снижение спроса произошло, на мой взгляд, по двум причинам. Во-первых, многие покупатели просто не в состоянии купить 'панельку' по цене элитной квартиры пятилетней давности. А во-вторых, со вторичного рынка уходят частные инвесторы. Если на первичном рынке они зарабатывают на увеличении цены по мере строительства дома, то на "вторичке" их привлекает рост рынка как такового. В ближайшее время значительного роста не будет, и подобные вложения становятся бессмысленными. Мой прогноз: к осени цены стабилизируются с небольшим повышением".
       Стоит отметить, что частные инвесторы составляют самую беспроблемную и чрезвычайно важную категорию покупателей на вторичном рынке. Условием покупки для них не является продажа собственной квартиры, и они как раз замыкают цепочки альтернативных покупок. Даже если количество частных инвесторов не превышает 5-10%, их уход с рынка может серьезно повлиять на уровень активности "вторички".
       
Аналитики отмечают продолжающееся сокращение предложения как на вторичном, так и на первичном рынках элитного жилья.
       "На начало июля элитный рынок Москвы мог предложить на первичном рынке 22 объекта, на вторичном — 394. По сравнению с первым кварталом текущего года количество предложений в элитном секторе снизилось на 33% и 25% соответственно,— отмечает заместитель директора аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков.— Больше всего новостроек расположено в Хамовниках (девять объектов), на пяти из них велись продажи. В районе Якиманки семь объектов, продажи велись лишь на одном из них. На Арбате пять новостроек, из них продажи велись на четырех. В Пресненском районе квартиры продавались на всех четырех объектах. В Тверском расположено четыре площадки, продажи велись только по одному адресу. В Замоскворечье находятся три объекта, продажи велись по двум адресам. Столько же объектов и в Мещанском районе, но продажи ведутся только по одному адресу. В Басманном, Покровском-Стрешневе и Красносельском районах — одна площадка, предложений нет. В Очаково-Матвеевском элитные новостройки расположены и продаются по одному адресу".
       Руководитель департамента продаж квартир компании "Усадьба" Марина Венчковская объясняет сокращение предложения следующим образом: "Традиционно середина лета является периодом затишья на рынке элитной жилой недвижимости. Не стал исключением и нынешний июль — компании-застройщики уменьшили свою активность, предпочитая не выводить на рынок новые объекты. Более того, месяц ознаменовался закрытием продаж в целом ряде ранее запущенных проектов. Причины самые что ни на есть прозаичные: девелоперы заинтересованы в увеличении прибыли, а потому не спешат реализовывать объекты раньше осени, когда ожидается очередной скачок цен".
       "По большинству объектов, с которыми работает наша компания, начало продаж запланировано на сентябрь,— подтверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.— По нашему мнению, это связано с тем, что девелоперы пережидают летний период, надеясь на активизацию рынка с приходом осени. В целом в июле рост цен на элитную недвижимость составил порядка 4-5%". Начальник отдела городской недвижимости копании Soho Realty Надежда Рамазанова дает иную оценку: "Рост цен на рынке дорогой городской недвижимости в июле составил 14-16%".
       А вот девелоперы, работающие в секторе бизнес-класса, не отмечают летнего сокращения активности рынка. "Итоги нашей работы за июнь и июль опровергают стереотипы,— утверждает исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Александр Моторин.— Несмотря на регулярное повышение цен, объемы продаж держались на уровне оживленных весенних месяцев. Возможно, в августе темпы роста все-таки несколько снизятся, но очень может быть, что никакого затишья по нашим объектам мы не заметим. Мировые цены на нефть продолжают бить рекорды, поэтому платежеспособный спрос в столичном регионе по-прежнему высок. С другой стороны, прогнозируемый осенью рост цен на бензин внутри страны неизбежно вызовет удорожание стройматериалов, следовательно, и рост себестоимости строительства. Поэтому летнее замедление темпов роста цен осенью вновь сменится оживлением".
       Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН — агентство недвижимости", также ожидает роста цен в сентябре. "В начале лета рынок несколько успокоился, и средний темп роста цен в июле составил около 5% против 7-9% весной. Скорее всего, такой темп роста цен сохранится и в августе, но уже по итогам осени квадратный метр жилья в столице может достигнуть очередного рубежа в $4 тыс.",— утверждает госпожа Кузнецова.
       
Ситуация на рынке загородной недвижимости сейчас характеризуется вполне логичной и объяснимой сезонной стабилизацией. Но кроме этого, есть признаки того, что в этом секторе стабильность связана не только с сезонным фактором. "После длительного бурного роста рынка как городской, так и загородной недвижимости, которая в 2005 году продемонстрировала рост в 40-45% годовых, наступила закономерная фиксация рынка,— говорит директор департамента стратегического маркетинга компании 'Северо-Запад' Марк Вдовских.— При этом ценовой диапазон предложений по рынку элитной загородной недвижимости (от $25 тыс. за сотку) сравнялся практически на всех престижных направлениях". Господин Вдовских также отмечает, что в последнее время резко сократилось количество проектов-однодневок, когда девелопер громко объявлял о своих планах, но дальше проекта дело не шло. "Сейчас застройщики понимают, что строительство коттеджного поселка — это длительный, серьезный бизнес, который, кстати, не заканчивается сразу после продажи последнего участка,— говорит он.— Грамотный девелопер, который планирует реализовать не один проект, не уходит из готового поселка. Существует еще постпродажное обслуживание, как-то: организация работы круглосуточной службы эксплуатации, проведение мероприятий для жителей".
       Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко считает важным событием июля изменение правил госрегистрации. "С 3 июля государственную регистрацию прав и сделок на недвижимость можно оформить за пять дней против ранее установленных законом 30 дней,— говорит господин Мищенко.— В результате столь длительной процедуры регистрации сделок многие из них распадались. А принятые изменения позволят защитить права приобретателей недвижимости и ограничить спекуляции продавцов".
       Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood, отмечает почти нулевой рост цен на коттеджную недвижимость: "Большинство застройщиков в июле не проводили повышения цен в реализуемых поселках. В среднем по рынку загородной недвижимости рост цен не превысил 1,5%".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ, ПАВЕЛ НИКИФОРОВ
       

Средние цены на квартиры по округам Москвы $/кв. м

Округ	июль	август (прогноз)	сентябрь (прогноз)	октябрь (прогноз)
Центральный	4867,2	5152,7	5427,5	5717,0
Юго-Западный	3967,5	4182,1	4387,7	4603,4
Западный	3947,4	4139,2	4322,0	4512,9
Северный	3537,6	3719,2	3892,7	4074,4
Северо-Западный	3249,7	3434,4	3611,9	3798,5
Северо-Восточный	3184,8	3357,1	3522,1	3695,3
Восточный	3113,2	3275,8	3431,4	3594,4
Южный	3144,7	3343,6	3535,8	3739,2
Юго-Восточный	2973,9	3162,0	3343,8	3536,1
В целом по городу	3645,3	3845,8	4038,1	4240,0

По данным компании "МИАН — агентство недвижимости"