Заложники первого взноса

банковские услуги

Любая недвижимость является удобным инструментом, позволяющим оперативно получить в кредит большую сумму на выгодных условиях. Кредит под залог недвижимости — его называют ломбардным — часто используют для частичной оплаты новой квартиры. Некоторые банки даже увязывают в одну программу получение ипотечного кредита и залог имеющейся недвижимости. Эффективность схем ломбардного кредитования изучала корреспондент „Ъ“ ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА.

Предварительная оценка

Стандартные ипотечные программы на покупку жилья предполагают внесение в качестве первого взноса 10–20% стоимости объекта. Относительно недавно многие банки начали предлагать «ипотеку без первого взноса» (хотя правильнее ее было бы назвать «с отсрочкой первого взноса»). Практически во всех случаях речь идет о предоставлении кредита с одновременной передачей в залог имеющегося жилья. Деньги, полученные за заложенную недвижимость, и являются первым взносом. Понятно, что чем дороже будет оценено имеющееся жилье, тем больший кредит можно получить.

Процедура оценки недвижимости при получении «ипотеки без первого взноса» стоит около $100. Проводит ее оценочная компания, одобренная банком-кредитором. Как правило, специалист компании осматривает объект недвижимости и оценивает его состояние и особенности территории, на которой расположен дом. На основании оценки банк определяет максимальную сумму ломбардного кредита. Больше других сейчас предлагает Банк жилищного финансирования — до 90% от оценочной стоимости недвижимости, но только при выдаче кредита в рублях. «При оценочной стоимости квартиры $100 тыс. банк может предложить клиенту кредит до $80 тыс. Или — для рублевой программы — при стоимости квартиры 3 млн рублей — до 2,7 млн рублей, — рассказывает начальник управления кредитования физлиц Банка жилищного финансирования Сергей Подгорнов. — Дело в том, что, кроме собственной валютной программы, мы работаем по рублевой с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Именно это позволяет нам повысить размер оценочной стоимости закладываемого жилья до 90%».

Обычно же максимальный размер кредита составляет 80–85% от оценочной стоимости объекта. Такой кредит могут предложить «Абсолют-банк», «Внешторгбанк Розничные услуги», «Городской ипотечный банк», «Дельтакредит», Национальная ипотечная компания и «Райффайзенбанк». В Международном московском банке и ИБ «КИТ-Финанс» кредит не может превышать 70% от оценочной стоимости объекта. А «Собинбанк» предлагает всего 50% стоимости закладываемой недвижимости.

Закладываемой недвижимостью могут владеть одновременно несколько человек, а не только сам заемщик. «Тот факт, что у квартиры несколько владельцев, не влияет на размер кредита. Например, муж с женой являются владельцами квартиры. Один из них хочет получить целевой кредит в банке под залог этой квартиры. В этом случае обязательным станет подписание договора поручительства между супругами», — объясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. Отметим, что поручительство по кредиту должны дать все владельцы недвижимости — это обязательное условие всех банков.

Отдать в залог часть или долю владения недвижимостью нельзя. Если в квартире помимо ее владельцев прописаны еще несколько человек, они должны предоставить нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в залог. «Размер кредита не зависит напрямую от количества собственников квартиры, но эта зависимость может быть опосредованной, если количество собственников жилья или прописанных на этой площади повлияло на его оценку», — отмечает начальник управления разработки кредитных продуктов «Внешторгбанка Розничные услуги» Мария Серова.



Продолжение — ипотека

Заложив квартиру, можно приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке — оплатить ее полностью или направить на первый взнос по ипотеке. «Подобные программы были разработаны для тех, кто не может угнаться за ростом цен на рынке недвижимости и готов отдать в залог имеющуюся в собственности недвижимость для получения недостающей суммы для приобретения нового жилья», — говорит Сергей Подгорнов.

По мнению директора ипотечного департамента ИБ «КИТ-Финанс» Михаила Лазаренко, чаще всего люди, пользующиеся ломбардной ипотекой, не нуждаются в улучшении жилищных условий, а просто рассчитывают приобрести вторую недвижимость, не расставаясь с первой. «Часто такую схему используют для покупки жилья с последующей сдачей в аренду. Ломбардный ипотечный кредит оптимален для тех заемщиков, которые покупают жилье для детей или хотят приобрести загородный дом. Примерно 50% клиентов пользуются ломбардным кредитом именно для покупки строящейся недвижимости», — рассказывает Михаил Лазаренко.

По оценке Марии Серовой, примерно в 70% случаев такие кредиты оформляются для приобретения жилой недвижимости, кредит на покупку которой затруднительно оформить в рамках классических ипотечных кредитов. «Это могут быть нестандартные объекты загородной недвижимости, подземные парковки, строящиеся объекты и т. д.», — говорит она. У председателя правления «Райффайзенбанка» Йоханна Йонаха другое мнение. «В России немного людей, которые не имеют квартир, большая часть населения имеет жилье, но желает его улучшить. В этом случае находящаяся в собственности квартира принимается в залог, и выдается кредит, который может служить первоначальным взносом для покупки новой квартиры, которая также оформляется в залог», — рассказывает он.

Например, имея в собственности квартиру стоимостью $200 тыс., можно взять под нее кредит на $150 тыс. и приобрести квартиру либо на вторичном рынке, либо вложиться в долевое строительство. Оформив кредит на 15 лет под процентную ставку 12% годовых, заемщик должен будет выплачивать около $1700 в месяц. При этом доход заемщика должен составлять около $3700 в месяц. Банк может учесть доходы как родственников, которые в этом случае будут выступать созаемщиками по кредиту, так и третьих лиц. Сдавать купленную квартиру можно будет в среднем за $900 в месяц, что покрывает значительную часть ипотечного платежа банку. При этом обе квартиры находятся в собственности заемщика и в любой момент могут быть проданы. Правда, на продажу квартиры, находящейся в залоге, нужно будет получить согласие банка, но это, как утверждают банковские специалисты, как правило, не проблема. Правда, заложенную квартиру нужно будет застраховать и ежегодно выплачивать страховой компании порядка 0,5–1% ее стоимости. В нашем случае это $750–1500 в год в зависимости от выбранной компании.



Скидка за залог

Программы банков, которые предлагают клиентам заложить имеющееся жилье, дороже традиционных ипотечных. Во-первых, это касается срока кредитования: ломбардные кредиты оформляются на меньший срок, чем стандартные ипотечные кредиты, что увеличивает ежемесячный платеж банку. Во-вторых, процентные ставки по таким кредитам выше на 0,5–4% годовых, чем по стандартным программам. Все это плата за возможность получить большую сумму, которая фактически является потребительским кредитом. А по потребительским кредитам процентная ставка выше, чем по ломбардным. Правда, большая часть банков все же считает ломбардный кредит целевым и ограничивает его использование.

Исключение составляет разве что ИБ «КИТ-Финанс», который не устанавливал четких границ между ломбардным кредитованием и стандартными ипотечными программами. «Кредит под залог имеющейся недвижимости можно получить по любой из наших ипотечных программ. При этом условия будут абсолютно идентичными. Отсутствие радикальных различий связано с тем, что в том и другом случае банк получает одинаковое обеспечение по кредиту в виде закладной. Поэтому мы не видим необходимости менять условия в зависимости от того, какое жилье выступает в качестве залога», — объясняет Михаил Лазаренко.

Как пояснили в банке «Дельтакредит», процентная ставка по программе под залог собственного жилья отличается от ставки по стандартной программе, поскольку банк не знает наверняка, куда пойдут деньги, не проверяет это и не требует подтверждения целевого использования. Мария Серова также объясняет, что повышенная ставка по программе под залог своего жилья обусловлена отсутствием ограничений по использованию кредита: заемщик вправе распорядиться полученными средствами по своему усмотрению.



Рациональное использование

В случае нецелевого использования кредита банк имеет право расторгнуть договор, наложить штраф, потребовав вернуть деньги, или начать продавать заложенную квартиру. «Ломбардный кредит в нашем банке предназначен только для приобретения недвижимости», — говорит Михаил Лазаренко. А кредит, предоставляемый «Абсолют-банком», может быть использован только на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту и расходов на ремонт.

Как пояснил Йоханн Йонах, банку должны быть предъявлены документы о приобретении квартиры, а «в случае непредоставления таких документов банк может потребовать досрочного погашения кредита». Более подробную информацию о том, когда и как подтвердить использование средств, согласился дать только Алексей Аксенов. «Важная особенность этого вида кредитования — не позднее трех месяцев от даты использования кредита обязательно представить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств. Если заемщик не подтвердит документально целевое использование всей суммы кредита, на него будет наложен штраф в размере $500 или эквивалент этой суммы в рублях, а неподтвержденную сумму кредита заемщик должен будет вернуть банку, — рассказывает Алексей Аксенов. — Если же заемщик не подтвердит целевого использования более 50% суммы кредита и откажется вернуть банку соответствующие денежные средства, помимо наложения штрафа принимается также решение о досрочном истребовании кредита».

В любом случае в указанный в кредитном договоре срок заемщик обязан подтвердить целевое использование кредитных средств, предоставив в банк необходимые документы. В случае строительства жилого загородного дома или ремонта принимаются сметы расходов, кассовые чеки, приходные ордера на стройматериалы, договоры об оказании услуг с указанием их стоимости и т. п. При покупке загородного дома или квартиры необходимо предоставить договор купли-продажи либо иной документ, подтверждающий приобретение в собственность квартиры или загородного дома, свидетельство о государственной регистрации права, акт приема-передачи.

Однако не все банки контролируют использование средств заемщика. «Полученные кредитные средства могут быть использованы на любые законные потребительские нужды. В данном случае проверку использования выданных кредитных средств банк не осуществляет. Например, за квартиру стоимостью $200 тыс. банк может выдать $170 тыс. Оценка залога — $100, сбор за выдачу кредита — 0,8%, но не больше 30 тыс. рублей. Клиент получает наличные в кассе банка сразу после регистрации залога. Оформление — в простой письменной форме. Клиент экономит на расходах по нотариусу», — рассказывает руководитель отдела продаж «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов.

В «Собинбанке» этот вид кредитования тоже не является целевым. «Клиент может рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости недвижимости, причем речь идет не только о квартире. В виде актива может выступать и дом вместе с земельным участком или без, земля, нежилое помещение», — говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса «Собинбанка» Анна Каминская.