Риэлтеров волнует ипотека

обзор рынка

Цены на жилье в Красноярске продолжают уверенно расти. Впрочем, они это делают как минимум десять лет подряд. Причины постоянного роста стоимости квадратного метра неоднократно перечислены: инфляция, постоянный рост цен на стройматериалы и бензин, а также повышенный спрос. Не так давно этот причинно-следственный список расширился еще на одно слово. И слово это — ипотека. По словам риэлтеров, сейчас каждая вторая сделка происходит с привлечением ипотечных кредитов. Некоторые торговцы недвижимостью опасаются, что через несколько лет на рынок могут хлынуть квартиры, за которые не рассчитались заемщики. Если это явление будет массовым, цены могут обрушиться. Банки же к возможности такого развития событий относятся скептически.

Структура спроса на красноярском рынке жилой недвижимости за последние годы изменилась. Покупателям теперь не нужна «просто квартира», им требуется комфортное жилье, утверждает начальник отдела маркетинга компании «Квартирный ответ» Анна Шишкина. По ее словам, однокомнатные квартиры, многие годы занимавшие в Красноярске первое место по востребованности, уступили его просторным «двушкам». Также, несмотря на высокий уровень цен, с февраля отмечена тенденция увеличения спроса на крупногабаритное и так называемое элитное жилье. А вот загородные коттеджи остаются товаром очень избирательного спроса. Людей, способных на такие приобретения, в городе не так уж и много.

Но те покупатели нового жилья, кто не может позволить себе количество (т. е. большую площадь), стараются не прогадать в качестве. Как отмечает эксперт компании «Аревера-Недвижимость» Марина Егизарян, «тенденция такова, что люди стремятся к новым стандартам жилья, хрущевки и «улучшенки» перестали пользоваться спросом». Отсюда интерес к активно застраивающимся районам, таким как Взлетка и Северный. Но надо отметить, что на окраинах города — в Солнечном, Энергетиках, Черемушках — красноярцы жилье покупают неохотно, даже в новостройках.

Самый высокий ценовой рост за последнее время зафиксирован именно на Взлетке. Еще зимой там можно было купить двухкомнатную квартиру за 1 млн 200 тыс. рублей, сейчас же цена составит не менее 1,4 млн руб. Конечно, остаются востребованными квартиры в центре, Академгородке, в районах улицы Копылова и проспекта Свободного. Однако цены на эти районы хотя и являются высокими, но не растут так активно, как на квартиры в других районах Красноярска. «Предложение квартир в этих районах существенно ниже в количественном выражении, поэтому их популярность на уровне цен отражается не так сильно, как на Взлетке. Опять же, в Академгородке, например, сильно завышены цены на квартиры хрущевской и улучшенной планировок, цена одного квадратного метра достигает 31 тысячи рублей», — поясняет Анна Шишкина.

Впрочем, 30 тыс. руб. может стоить и квадратный метр в гостинке — как раз за счет ее малой площади. А в общем, сегодня средняя цена квадратного метра в Красноярске — около 24–25 тыс. руб. По прогнозам специалистов «Квартирного ответа», осенью ожидается очередной ценовой скачок. Анна Шишкина считает, что «средняя стоимость одного квадратного метра жилья составит около 28 тысяч рублей». Подтверждают это мнение и чиновники. Как заявил недавно на пресс-конференции начальник департамента градостроительства Анатолий Григоренко, цены на жилье на месте стоять не будут, но и снижения ждать тоже не следует. Хотя объемы вводимого жилья в Красноярске за последний год значительно выросли (если в прошлом году к июлю было сдано около 80 тыс. кв. метров, то в этом почти в 2 раза больше) — спрос все равно продолжает опережать предложение.

Ажиотаж на рынке недвижимости не сбавил темпов даже в традиционно спокойный летний период. Риэлтеры связывают это с увеличившимися в последний год в разы объемами ипотечного кредитования. Как заявила „Ъ“ Марина Егизарян, «сейчас каждая вторая сделка проходит с привлечением заемных денег». Больше жилья стали покупать молодые. Чаще стали менять квартиры на более современные. Нередки клиенты, которые продают свою старенькую «двушку», берут в ипотеку 1,5–2 млн и хотят приобрести новое, комфортное жилье. «„Чистых“ денег сейчас почти не встречается, чаще всего жилищные вопросы решаются через банки, — рассказывает Марина Егизарян. — Нам, риэлтерам, в принципе, без разницы, откуда клиент берет средства, разве что больше бумаг приходится оформлять, требуется знание законодательства».

Однако, по мнению госпожи Егизарян, ипотечный бум скоро может обернуться ипотечным крахом: «Сейчас ипотеку получить просто. Представьте, сколько сейчас квартир заложено в банках! А через несколько лет может случиться такая ситуация, что заемщики не смогут рассчитаться за эти квартиры. Тогда банки начнут выставлять их на рынок, что может обрушить цены. Подобное уже было в Америке, Японии».

Однако сами банки не опасаются такого развития ситуации. В Восточно-Сибирском отделении Сберегательного банка заявили, что «подобных случаев у нас еще не было, и в больших количествах мы такого не ожидаем». Банки уповают на проработанную систему проверки заемщика. «Мы тщательно проверяем платежеспособность участников наших ипотечных программ, учитываем не только заработную плату, но и количество иждивенцев в семье, другие жизненные обстоятельства. К тому же есть поручители, есть элементы залога», — сообщили в секторе общественных связей Сбербанка.

Как пояснил Евгений Иванцов, заместитель начальника отдела по работе с частными клиентами Сибирского территориального управления ОАО АКБ «Росбанк», в случае невозврата ипотечных кредитов есть несколько путей решения: во-первых, это реструктуризация задолженности, во-вторых, заключение договора об отступном. «При этом банк при содействии риэлтерских компаний-партнеров поможет реализовать заложенную квартиру и подобрать для клиента более дешевое жилье», — отметил господин Иванцов. По его мнению, риск невозврата кредитов, конечно, есть всегда, но «задача банка как раз и состоит в том, чтобы учесть эти риски при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечное кредитование — это не поточный продукт. Кредитные эксперты достаточно тесно общаются с клиентом с момента первой консультации и до получения свидетельства о регистрации права собственности, что способствует снижению рисков».

В «Росбанке» тоже не планируют через несколько лет активно реализовывать невыкупленные квартиры. «Ипотека — это, с одной стороны, кредиты, имеющие самое ликвидное обеспечение, которое со временем только прирастает в стоимости, а с другой стороны — существует вероятность расстаться с жильем. И этот фактор «дисциплинирует» клиента», — сообщил господин Иванцов.

ДИНА ВОРОБЬЕВА

Структура спроса на квартиры по количеству комнат за июнь 2006 года

















Структура спроса на квартиры по типу планировок за июнь 2006 года












Данные: «Квартирный ответ»