Со сроком давности
законотворчество
Административная реформа добралась и до рынка недвижимости. В конце июля, на очередном заседании правительственной комиссии по административной реформе, руководитель аппарата правительства РФ Сергей Нарышкин пообещал, что срок регистрации объектов недвижимости, в том числе приватизированных квартир, в ближайшее время сократится с 30 до 15-20 дней. Впрочем, в этом обещании есть доля лукавства, ведь главная проблема не в сроках рассмотрения документов в Росрегистрации, а подготовке документов к подаче в регистрирующий орган. А вот сокращать сроки выдачи необходимых справок чиновники пока не намереваются.
Без московской регистрации
Ускорить регистрацию сделок с недвижимым имуществом комиссия по административной реформе, возглавляемая руководителем аппарата правительства Сергеем Нарышкиным, намерена с помощью разработанного Росрегистрацией нового регламента, в котором, по словам господина Нарышкина, "жестко прописаны действия чиновников и госслужащих по предоставлению данных услуг".
"Скорость регистрации сделок с недвижимостью является существенным фактором, особенно сейчас, когда цены растут очень быстро. За месяц, который обычно занимает регистрация, цена квартиры в Москве может существенно возрасти, порой на десятки тысяч долларов. Поэтому есть риск, что уже на стадии регистрации продавец откажется от сделки,— комментирует решение комиссии Светлана Болотская, юрист компании 'Инком-недвижимость'.— Добавим, что большинство сделок на вторичном рынке являются альтернативными — когда продавец одной квартиры является покупателем другой, которую, в свою очередь, продают, чтобы купить третью. Такие цепочки сделок проводить и без того сложно, так как всегда есть вероятность, что одно из 'слабых звеньев' в последний момент передумает и откажется от сделки. Если бы Росрегистрации удалось сократить сроки, вероятность такого развития событий была бы значительно меньше".
Схожего мнения придерживаются и специалисты по рынку загородной недвижимости. "Такая длительная процедура, на мой взгляд, порождает коррупцию, усложняет проведение операций на рынке загородной недвижимости, иногда приводит к развалу сделок",— говорит Жанна Щербакова, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
Впрочем, практика показывает, что добиться существенного ускорения регистрации сделок можно и без внедрения нового регламента. В Москве ОАО "Мосжилрегистрация" — компания, где совладельцем является столичная администрация,— давно и успешно регистрирует сделки с недвижимостью в течение пяти рабочих дней. Услуга платная, обычно компания берет за нее до 8 тыс. руб. Однако важно другое — судя по деятельности "Мосжилрегистрации", никаких технических проблем с быстрой регистрацией нет и не было.
"По моим наблюдениям, само прохождение бумаг в московских отделениях Росрегистрации занимает от силы два дня. Все остальное время документы просто лежат,— говорит Сергей Дорожкин, независимый квартирный маклер.— Я не исключаю, что если официальные сроки регистрации действительно сократятся до двух недель, Мосжилрегистрация будет в состоянии проводить сделку в течение двух-трех дней. До 2000 года почти так и было: ускоренная регистрация занимала обычно сутки".
Справочный стол
Однако удастся ли существенно сократить сроки совершения сделок с недвижимым имуществом с момента заключения предварительного договора до регистрации титула собственника на покупателя? Большинство участников рынка считают, что нет. По словам Жанны Щербаковой, на регистрацию титула собственника загородной недвижимости уходит от 4 до 18 месяцев и от $1,5 тыс. до $20 тыс., а порой и более. Самый тяжелый случай — неоформленные права ни на землю, ни на строения. Тогда приходится подавать документы на приватизацию земельного участка, после чего ждать месяц регистрации права собственности на землю, а потом легализовывать строение и ждать еще месяц получения свидетельства о праве собственности. В Москве же отдельного рассказа заслуживают странные правила Бюро технической инвентаризации.
Справка БТИ с экспликацией и поэтажный план, необходимые для регистрации сделки купли-продажи квартиры, по неизвестной причине действительны в течение года со дня выдачи. Все бы ничего, если бы их выдавали сразу по первому требованию. Но порой БТИ отказывается выдавать документы до выхода на квартиру замерщика.
"Мой клиент попал в такую ситуацию в июле. Мы подобрали для него квартиру в Северном округе Москвы, договорились о цене и условиях сделки. Однако БТИ потребовался выход замерщика, у которого очередь, ближайшая свободная дата — 4 сентября,— рассказывает маклер Сергей Дорожкин.— Понятно, что за полтора месяца и продавец, и мой клиент могут передумать. Продавец уже выставил квартиру через другого посредника, на $20 тыс. дороже той цены сделки, о которой мы с ним договорились. Если он найдет другого покупателя, не исключено, что к моменту, как будет наконец готова эта справка, моему клиенту придется отказаться от сделки или переплачивать. Все было бы проще, если бы справки БТИ не имели срока давности или выдавались быстрее".
В БТИ Северного округа, с которым корреспондент "Ъ-Дома" связался по телефону, отказавшийся назвать свое имя специалист затруднился пояснить, почему для сделки необходима свежая справка БТИ и выход замерщика, если никаких работ по перепланировке квартиры не было. Вместе с тем он пояснил, что обычно выход замерщика БТИ можно ускорить, "заинтересовав его материально". Однако, по его словам, сейчас в САО идет прокурорская проверка и обычные методы "заинтересовывания" не помогают.
Самая тяжелая ситуация с регистрацией недвижимости на рынке новостроек. По словам практически всех опрошенных корреспондентом "Ъ-Дома" девелоперов, с момента окончания строительства до передачи построенной недвижимости в собственность покупателя новостройки проходит в среднем год.
Покупатели новостроек называют другие сроки. Павел Круглов, менеджер сети магазинов: "Я вселился в свою квартиру в новостройке больше полутора лет назад. Но она до сих пор не передана мне в собственность, а следовательно, и зарегистрироваться по ее адресу я не могу. Ну а какие проблемы бывают у людей без московской регистрации, все прекрасно знают".
Еще сложнее приходится владельцам бизнеса. Валентин О., владелец ювелирного бутика: "Для своего нового магазина мы присмотрели прекрасное помещение в районе Остоженки. Но оказалось, что получить лицензию на торговлю ювелирной продукцией по этому адресу невозможно: арендодатель не может предоставить документов, подтверждающих право собственности, у него только инвестиционный договор. Когда мы пришли с ним в лицензирующий орган, нам швырнули наши документы в лицо. В итоге пришлось расторгать договор, искать другое помещение. Мои убытки составили примерно $25 тыс.".
Радикально ускорить совершение сделок не удастся, если не ускорить не только саму регистрацию, но и подготовку документов к совершению сделок. С этим согласен и заместитель руководителя Росрегистрации Владимир Метелкин: "Регламент не панацея. Чтобы упростить подготовку документов к совершению сделки с недвижимым имуществом, нужно переписать почти всю законодательную базу". Но, собственно, именно этого и ждет рынок от комиссии по административной реформе. Ведь при создании комиссии было декларировано, что она будет работать по устранению дублирующих функций чиновников различных ведомств.
Впрочем, к проблеме есть и другой подход. Жанна Щербакова: "В других странах составляется предварительный договор, производится оплата и сделка считается завершенной. Титул может регистрироваться в органах юстиции до полугода, но участники сделки при этом защищены предварительным договором и от пересмотра цены сделки, и от других неприятных сюрпризов". Теоретически эта практика может использоваться и в российских условиях, ведь банки выдают ипотечные кредиты на стадии заключения предварительного договора, до подачи документов по сделке в органы Росрегистрации. Однако и покупатели, и банки, кредитующие их, наотрез отказываются передавать деньги на стадии предварительного договора. В этом есть резон, ведь до регистрации достаточно заявления продавца, чтобы как минимум заморозить сделку. Что касается покупателей квартир-новостроек, то было бы достаточно, чтобы их права требования автоматически, без каких-либо проволочек переоформлялись в права на объекты незавершенного строительства на стадии возведения стен, а когда дом сдан госкомиссии — взамен свидетельства на незавершенку выдавалось бы полноценное свидетельство о праве собственности. Но для того чтобы действительно оптимизировать механизм сделок с недвижимостью, необходимо пересмотреть цели работы комиссии по административной реформе. Не секрет, что ее основные функции — создание положительного образа российского правительства — скорее имитация, нежели настоящая административная реформа. Отсюда и повышенная PR-активность. А для реальной работы нужны гении государственного администрирования, каковых с нынешнем правительстве нет и в обозримом будущем не предвидится.