Как показывает история развития рынков недвижимости, для их нормального функционирования необходима жесткая координация и управление этим процессом со стороны государства. Тем не менее до сих пор в России этому вопросу не уделялось серьезного внимания. Московские власти первыми решили вплотную заняться регулированием правовых норм владения и эксплуатации всех видов недвижимости — главным образом земли. Этому посвящен весь комплекс документов о недвижимости, выпущенных в прошлом году и обобщенных в новом распоряжении мэра "О некоторых вопросах регулирования земельных и имущественных правоотношений в Москве", поступившем вчера в официальную рассылку. Кроме того, новизна документа состоит в том, что он устанавливает новые временные правила действий всех участников рынка недвижимости в столице. Необходимо, однако, отметить, что утвержденные распоряжением положения еще будут рассмотрены в думе Москвы.
Как отмечено в распоряжении, его главная задача — более четкая увязка земельных и имущественных отношений, возникающих в ходе различных операций с недвижимостью на территории города.
В документе еще раз указано, что передача городских земель в собственность до принятия федерального закона — "Основ земельного законодательства" (Земельного кодекса) в Москве не производится. И хотя этот пункт противоречит ряду федеральных правовых актов — например указу президента от 14 июня 1992 года "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" — зато полностью соответствует здравому смыслу. В пользу такой нормы говорит и мировой опыт: земля в столицах крупнейших государств мира принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в столицах основных управленческих структур. К примеру, лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX веке.
В результате право собственности на любое строение, расположенное на землях, находящихся в собственности Москвы, не влечет за собой права собственности на земельный участок, на котором расположено здание. Правда, при этом собственник строения (сооружения) или его части получает преимущество перед другими юридическими и физическими лицами на получение в установленном порядке иных прав на земельный участок. Причем при наличии права собственности на объекты недвижимости (полного хозяйственного владения или оперативного управления) или на их часть владельцы обязаны оформить земельно-правовые документы и получить свидетельства, удостоверяющие право на земельную долю.
Примечательно, что эти свидетельства могут уже в ближайшем будущем стать документом для проведения различных операций с земельными участками, в том числе и для получения кредита под залог земли. По сведениям Ъ, сейчас московские власти готовят документ "О вторичном рынке земельных участков в столице", после выхода которого (не приуроченного к принятию Земельного кодекса) владельцы свидетельств получат реальную возможность продавать московскую землю (точнее говоря, права на нее).
Площадь земельной доли, границы которой на местности не определяются, рассчитывается пропорционально площади строения, находящегося в собственности. Площадь участка равна произведению общей площади дома, коэффициента этажности (изменяется в зависимости от количества этажей в доме: чем больше этажей, тем меньше коэффициент) и коэффициента перехода (зависит от местоположения земельного участка по территориально-экономическим зонам).
По новому определяется и земельный налог на участок жилого дома с нежилыми помещениями — теперь он будет высчитываться как сумма платы за земельную долю жилых и нежилых помещений. Эти помещения, в свою очередь, будут определяться раздельно для собственника квартиры (владельца или пользователя) и для собственника нежилых помещений — как произведение площади земельного участка (земельной доли), базовой ставки земельного налога и коэффициента, учитывающего вид использования территории (для жилищного фонда — 0,03, для нежилых помещений — 1).
В документе по-новому определены и притязания на земельные участки. Земля в жилых кварталах и микрорайонах с многоэтажной и смешанной застройкой находится в совместном пользовании жителей и юридических лиц этого квартала или микрорайона. При этом ответственность за правильное использование таких земельных участков возложена на организации, обеспечивающие эксплуатацию жилого и нежилого фондов. Этот пункт дает перспективы для развития и благоустройства города самими жителями.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ