Земля потеряла ценность

В Челябинске суд рассмотрит дело об уменьшении цены земли в историческом центре города, купленной два года назад Южно-Уральской корпорацией жилищного строительства и инвестиций (ЮУ КЖСИ) у компании «Консультант». ЮУ КЖСИ просит снизить стоимость на 133,4 млн, до 20,2 млн руб., а также взыскать с экс-владельца 95 млн руб. неосновательного обогащения. На участке площадью 4,6 тыс. кв. м корпорация планировала построить жилой комплекс «Пушкин», но дальше подготовительных работ проект не продвинулся. Совладельцы «Консультанта» говорят, что не понимают причины исковых требований, отмечая, что в 2022 году корпорация сама устанавливала цену.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Челябинской области принял к производству иск АО «Специализированный застройщик “Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестиций”» (принадлежит правительству Челябинской области) к ООО «Консультант» с требованием уменьшить в несколько раз стоимость земельного участка на улице Пушкина в центре Челябинска, приобретенного в 2022 году для строительства жилого комплекса. Предварительное заседание по делу назначено на 24 сентября. Информация об этом опубликована в картотеке арбитражных дел.

Согласно материалам дела, договор купли-продажи между ЮУ КЖСИ и «Консультантом» (Челябинск) был заключен 30 августа 2022 года. Истец просит суд соразмерно уменьшить цену земельного участка площадью 4,6 тыс. кв. м, а также передаваемой вместе с ним документации, исключительных прав на нее и имущественных прав на 133,4 млн руб. и установить стоимость по договору в размере 20,4 млн руб.

Также ЮУ КЖСИ просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение с процентами за пользование чужими деньгами в общей сумме 95,2 млн руб. Эта разница между суммой произведенной оплаты по договору и покупной ценой, установления которой добивается истец.

Два года назад корпорация объявила о строительстве жилого комплекса «Пушкин» в историческом центре Челябинска на участке, фигурирующем в материалах дела. Планировалось возведение монолитного дома переменной этажности до 18 этажей с детским садом и коммерческими помещениями. В июле 2022 года разрешение на строительство получил собственник земли — ООО «Консультант». В 2023 году застройщик сообщал о корректировке этажности ЖК — от семи до 14 этажей и называл срок ввода дома в эксплуатацию — конец 2025 года. Однако после завершения археологических изысканий на участке летом прошлого года никакие активные работы там не ведутся.

На момент подготовки материала в ЮУ КЖСИ не ответили на запрос “Ъ-Южный Урал” о причинах подачи иска и дальнейшей судьбе проекта ЖК «Пушкин».

Совладелец ООО «Консультант», депутат Челябинской городской думы Владимир Бодров сообщил “Ъ-Южный Урал”, что суть претензий Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и инвестиций пока непонятна. «Сейчас я сам не понимаю, что происходит, зайдем в судебный процесс, будем понимать. Фактически они объявляли конкурс, они сами определяли стоимость земельного участка вместе с проектной документацией. Мы передали им документацию с разрешением на строительство, почему они не начали строить, реализовывать свои права, а потом пошли с этим в суд? Для меня эта история пока непонятна. Изучаем материалы иска»,— прокомментировал господин Бодров. По его слова, от ЮУ КЖСИ не поступало никаких предложений урегулировать спорный вопрос в досудебном порядке.

В марте 2022 года ЮУ КЖСИ объявляла конкурс на «приобретение в собственность земельного участка» в Центральном районе Челябинска с начальной ценой 199,5 млн руб. В корпорации комментировали, что объявили тендер, чтобы понять, какие земельные участки есть в центре города под жилую застройку. Тогда на конкурс не поступило ни одной заявки.

Старший юрист ProLegals Ольга Жукова отмечает, что судебные споры о соразмерном уменьшении цены по договорам купли-продажи являются обычной практикой, могут быть обусловлены какими-либо обстоятельствами, которые покупатель может узнать даже спустя значительное время после заключения договора купли-продажи.

«Право требовать соразмерного уменьшения покупной цены объекта закреплено как Гражданским кодексом РФ, так и Земельным кодексом РФ. Подача таких исков обычно связана с выявлением уже существующих либо возникновением после покупки в отношении объекта притязаний третьих лиц, а также в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях участка и ограничениях его использования, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость земельного участка»,— говорит Ольга Жукова.

Старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов, считает, что иски, «постфактум» снижающие цену недвижимости, это редкое явление в судебной практике. «Оснований для таких исков всего два. Во-первых, существенные недостатки объекта, выявленные после его передачи и принятия. Во-вторых, нарушение так называемых “заверений об обстоятельствах”, выданных при заключении договора. Предполагаю, что конкретный спор связан с какими-либо препятствиями в дальнейшем строительстве жилого комплекса на участке. Например, градостроительный регламент данной территории ограничивает объем строительства или полностью его исключает. Если истцу удастся подтвердить, что продавец знал о таких ограничениях, но заверил покупателя об их отсутствии, то иск должен быть удовлетворен»,— подчеркивает эксперт.

Юлия Гарипова