Вопрос о том, кто после ликвидации советов народных депутатов сможет выполнять функции органов местного самоуправления в российских регионах, продолжает беспокоить участников рынка недвижимости. Ведь в функции органа местного самоуправления входит распоряжение городской землей и зданиями — сфера, живо интересующая потенциальных покупателей и инвесторов. После упразднения местных советов в российских городах возникли значительные проблемы с определением органа, который мог бы принять на себя полномочия по распоряжению городской недвижимостью — соответствующие законы пока находятся в стадии разработки.
Сегодня группа недвижимости Ъ представляет читателю анализ сложившейся ситуации.
Советы имели все возможности управлять недвижимостью
Не секрет, что процесс перехода из рук в руки собственности на землю или другие объекты недвижимости непрост и требует четкого определения компетенций в решении вопросов на каждом уровне. Особые проблемы в городах вызывает не только неопределенность с основным распорядителем, но и сложности с различным статусом собственности, которая может быть федеральной, областной и муниципальной и в зависимости от этого подпадать под компетенцию совершенно различных инстанций.
Обратимся к законодательству: наряду с прочими нововведениями с 1992 г. основными распорядителями муниципальной недвижимости были признаны городские комитеты по управлению имуществом. Не следует, однако, забывать, что определяли порядок предоставления, изъятия и распоряжения недвижимостью по-прежнему советы. Они же должны были разрешать и все спорные ситуации.
Сегодня ни один орган не наделен тем спектром полномочий в вопросах управления городской недвижимостью, которым обладали местные советы (вполне возможно, что полный комплекс функций будет передан вновь создаваемым органам представительной власти на местах). В любом случае существующие сегодня противоречия между земельным кодексом и действующим законом о местном самоуправлении свидетельствуют о назревшей необходимости корректировки законодательства.
Разделение компетенций — вопрос архисложный
Поскольку не определен центр местного самоуправления, способный в полной мере распоряжаться недвижимостью, возникают значительные сложности и по поводу разделения компетенций между различными уровнями власти — во многом это обусловлено тем, что до сих пор не определена сетка районов местного самоуправления на территории России.
В частности, весьма щекотливой является тема раздела полномочий при принятии решений между городскими и районными властями. Разбираясь с этой проблемой, каждый район действовал по своему усмотрению, разрабатывая в каждом случае оригинальный порядок предоставления, распоряжения и изъятия недвижимости, в результате чего функции администраций районов весьма разнятся.
Приватизация городского имущества: не все коту масленица
Форсированные темпы приватизации городских объектов недвижимости, навязываемые городам Госкомимуществом, вызывают серьезные нарекания со стороны представителей местных муниципалитетов. Члены правительств городов, опрошенные корреспондентом Ъ, сошлись во мнении, что Госкомимущество, приватизируя городские объекты, совершенно не заботится о соблюдении порядка земельных отношений. В самом деле, разрешение на приватизацию какого-либо объекта федеральной собственности, расположенного в пределах городской черты, может быть выдано без всякого учета генплана реконструкции города (который, возможно, предусматривает вынос этого объекта за городскую черту) — и в этом случае муниципалитет обязан идти на выделение земли в собственность владельцу приватизированного объекта.
Помимо перекрещивания компетенций властей разного уровня весьма важным является в подобной ситуации и еще один аспект. Дело в том, что со стороны городских властей является совершенно естественным (в том числе и с точки зрения международной практики) стремление не отдавать городскую землю в собственность, оформляя на нее долгосрочную аренду. Приватизация же объекта означает возможность получения в собственность соответствующего участка земли.
Эта и другие проблемы укрепили уверенность корреспондентов Ъ в том, что в настоящий момент совершенно необходимой является законодательная регламентация вопросов распоряжения недвижимостью на местах.
Главы городских администраций готовят законопроект для Думы
Несмотря на все вышеназванные неприятности и неувязки, развитие событий в целом воодушевляет: в настоящее время проект закона "О государственной поддержке местного самоуправления", призванного прояснить ситуацию, находится в разработке в Российском союзе городов, объединяющем глав администраций около 200 российских городов. Характерно, что Союз городов, представляющий их интересы на федеральном уровне, является и главным исполнителем закона.
На совещании представителей Союза городов, намеченном на февраль, должна быть принята окончательная редакция долгожданного закона — вопрос только в том, как скоро его сможет рассмотреть и принять Государственная дума.
АННА Ъ-ПАВЛОВА