Одним из главных препятствий развитию цивилизованного рынка недвижимости в России до недавних пор являлось отсутствие профессиональной оценки объектов недвижимости. В этих условиях риэлтерские структуры были вынуждены создавать специализированные отделы оценки для внутренних целей. Частные же лица, нуждающиеся в квалифицированной оценке своих квартир, испытывали определенные трудности. Кроме того, в соответствии с западными стандартами профессиональный оценщик должен быть лицом независимым, а этому требованию отделы оценки риэлтерских структур явно не удовлетворяли.
Первой независимой компанией, взявшейся за массовую оценку квартир, стал Центр анализа рынков недвижимости, созданный группой российских и американских физических лиц. Со вчерашнего дня фирма приступила к обслуживанию клиентов, желающих оценить рыночную стоимость своей квартиры.
Как сообщила директор центра Наталья Калинина, впервые на российском рынке для оценки недвижимости были применены методы математического моделирования. Модель была разработана под руководством одного из ведущих специалистов в этой области Джозефа Эккерта (Josef K. Eckert). Одним из главных ее преимуществ является использование методики адаптивной оценки и нелинейной регрессии, что позволяет моделировать рынок недвижимости с максимально высокой точностью для российских условий. Так, например, точность, достигаемая при оценке квартир, вполне соответствует стандартам Международной ассоциации налоговых оценщиков (около 15%). Несмотря на мнения скептиков, утверждающих, что незрелость российского рынка недвижимости не позволяет применять для оценки объектов сложный математический аппарат, апробирование созданной модели свидетельствует о наличии на рынке четких тенденций и зависимостей.
Другим важным моментом является построение модели оценки на основе реальных сделок купли-продажи московского жилья. Сделки, содержащиеся в базе данных модели, отслеживались сотрудниками Центра анализа рынков недвижимости с 1991 года, и к настоящему моменту их количество превышает 1000. Каждая квартира описывается более чем двадцатью характеристиками. На основе выявленных статистических зависимостей между ними и была построена модель цены.
Услуги по оценке квартир обходятся клиентам недешево — оценка с выездом на место и личным инспектированием квартиры оценщиком стоит $75, а оценка по данным, предоставленным клиентом, — $50. Клиент получает карточку оценки квартиры, где содержится информация о ее характеристиках и рыночной стоимости. Необходимо отметить, что для выдачи кредита под залог недвижимости любой ипотечный банк требует оценки, произведенной с выездом оценщика на место. Однако предложение подобных услуг на рынке до сих пор оставалось ограниченным.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ