В последнее время значительно ухудшается инвестиционный климат в Москве, особенно если речь идет об участии коммерческих фирм в совместных с московским правительством проектах долевого строительства жилых домов. По оценке специалистов различных инвестиционных компаний, предлагаемые сегодня правительством в собственность инвестора 50% от реконструируемой недвижимости не оправдывают затрат компаний. Единственным исключением может быть центр города, где продажная стоимость объектов недвижимости более чем в два раза превышает затратную стоимость на строительство и реконструкцию. Одним из самых крупных проектов в этой области может стать подписанный вчера московской риэлтерской фирмой S.I. Realty договор с правительством Москвы совместно с префектурой Центрального административного округа о получении компанией права на реконструкцию двух домов на Старом Арбате.
Как уже писалось однажды в еженедельном обзоре группы недвижимости, "чтобы получить в собственность один дом, нужно отремонтировать два". Этот принцип и лежит в основе договора S.I. Realty с правительством Москвы. Приняв на себя обязательства по реконструкции двух домов, фирма получит в собственность лишь один из них, второй же останется в распоряжении правительства Москвы.
С учетом того, что дома расположены в престижном центре города, выгоды подобной операции для компании очевидны. Максимальный объем инвестиций на реконструкцию обоих домов составит около $2 млн, тогда как минимальная цена продажи одного подобного дома в собственность в центре Москвы на сегодняшний день уже составляет $2,5 млн. Поскольку дом будет продаваться отреконструированным, вместе с земельным участком, и при этом переходит в собственность S.I. Realty по распоряжению правительства, которое на сегодняшний день является практически единственным гарантом собственности на московские особняки, все это может значительно повысить интерес к подобному объекту со стороны иностранных предпринимателей, которые не избалованы на сегодняшний день подобными предложениями. Тем самым продажная стоимость объекта увеличится еще больше.
По оценкам экспертов Ъ, продажная цена одного квадратного метра такого дома через полтора года (оценочный срок строительства), с учетом продолжающегося роста цен на престижную недвижимость в пределах Садового кольца, может составить $3000. При этом следует отметить, что дом будет перепланирован в соответствии с западными стандартами — часть этажей станут нежилыми (магазины, офисы), а часть составят жилые апартаменты.
Что касается финансирования проекта, то 60% от необходимых инвестиций составят заемные средства, которые компания планирует привлекать под финансовые векселя — именные и векселя на предъявителя. Если заемщик предоставляет векселя на предъявителя к погашению раньше истечения срока погашения, но не ранее, чем через два месяца со дня приобретения, то проценты по векселю составляют 20% годовых в валюте (столь высокий процент по векселям компания намерена обеспечить за счет проведения операций на рынке недвижимости, надежность этих бумаг гарантируется солидным имуществом фирмы). Если же вексель предъявляется к погашению в оговоренный срок, то величина процента возрастает до 25-35% в зависимости от срока и суммы вклада. Таким образом, участие в подобном проекте становится выгодным не только московскому правительству и компании S.I. Realty, но и держателям свободных денежных средств.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА