Летнее ценостояние

Летнее ценостояние

        Эксперты единодушно отметили замедление роста цен на городскую недвижимость в июне, а некоторые даже говорят о его остановке в секторах эконом- и бизнес-класса. Однако снижения цен в ближайшем будущем не предвидится. Большинство наблюдателей прогнозируют недолгую стабилизацию, а затем поступательный рост. Элитная недвижимость при этом плавно дорожает, игнорируя сезонный фактор, а загородная — с оглядкой на качество.

По данным еженедельного мониторинга, проводимого консалтинговой компанией RRG (Russian Research Group), прирост цены на жилые помещения в Москве впервые с сентября 2005 года близок к нулю. При этом за последнюю неделю июня, сообщает RRG, объем предложения вырос на 30%, что говорит о уменьшении объема сделок.
       Большинство экспертов оценивают ситуацию более осторожно, но сходятся на том, что замедление роста все-таки произошло. "В июне был зафиксирован минимальный рост цен за последние полгода,— говорит Илья Шкабара, заместитель гендиректора компании 'КВ Инжиниринг'.— По разным оценкам, прирост составил от 0% до 4%. Многие психологически не готовы приобретать жилье за $250 тыс. и выше в панельных домах на окраинах города. Покупатели жилья в дешевом сегменте полностью переориентировались на Подмосковье".
       "Средний рост цен в июне составил около 5,5% против 7-9% весной,— дает свою оценку гендиректор компании МИАН Нина Кузнецова.— Скорее всего, летом рост будет держаться на уровне 5%, и уже осенью цена метра площади в столице может достигнуть очередного знакового рубежа в $4000, а к концу года подняться до $4500".
       Даромир Обуханич, гендиректор Первой ипотечной компании, оценивает рост цен в июне в пределах 2-3% и объясняет это сезонным фактором. "Но никаких предпосылок для возможного падения цен и тем более кризиса мы не видим,— отмечает Обуханич.— Все, что готово к продаже на рынке новостроек столицы, активно продается".
       "Если первый квартал 2006 года был отмечен стремительным ростом цен, то сейчас наступил некий стабилизационный период: 10-процентный рост сменился привычным подорожанием на 3-4% в месяц,— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор 'Капитал Груп'.— Тем не менее сегодняшняя стабильность — хрупкая материя, неизвестно, как долго она сохранится".
       
Поскольку новое панельное жилье практически исчезло с московского рынка, спрос на него переместился во вторичный сектор. С января по май среднемесячный рост стоимости жилья на "вторичке" составлял 8-10%, а в июне, по предварительным оценкам, снизился вдвое — до 4-6%. "Хотя наиболее популярные одно- и двухкомнатные квартиры пользуются высоким спросом, время их реализации увеличилось с двух-трех недель до одного-полутора месяцев",— отмечает гендиректор брокерского дома "Золотые ворота" Роман Мурадян.
       "Я оцениваю падение спроса на вторичном рынке в июне в 20% и объясняю это сезонным фактором,— говорит директор департамента управления вторичного рынка 'Инком-недвижимость' Сергей Шлома.— Однако с рынка ушли не только покупатели, но и продавцы. Ведь 80% покупателей являются 'альтернативщиками', то есть одновременно и продавцами. Таким образом, предложение тоже снизилось, если не на 20, то на 5-10%. Так что рынок стабилен".
       "Большинство квартир на вторичном рынке переоценено,— утверждает заместитель гендиректора компании 'Трест 1991' Татьяна Пальчикова.— Качественного жилья мало, и это позволяет риэлтерам использовать практику аукционов — на квартиру находятся несколько покупателей, среди них устраивают торг, и победитель значительно переплачивает. Однако если весной аукцион сопровождал продажу практически каждой квартиры, то с июня он стал характерен скорее для качественного, относительно недавно построенного жилья".
       Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь", оценивает июньский рост цен на "вторичку" в 3%, отмечая, что однокомнатные квартиры практически не подорожали.
       Таким образом, на вторичном рынке жилья эконом- и бизнес-класса есть признаки временной стабилизации. Большинство экспертов полагает, что рост цен в июле-августе составит 1-2% в месяц.
       
В секторе элитной недвижимости сезонный фактор обычно особенно заметен, поскольку потенциальные покупатели дорогого жилья предпочитают использовать высокий сезон для отдыха. Тем не менее многие участники рынка не зафиксировали здесь падения спроса. "В июне количество обращений покупателей соответствовало среднему показателю первого полугодия",— говорит Виктор Козлов, коммерческий директор "Авгур Эстейт".
       Высокая покупательская активность наблюдается на фоне уменьшения объема предложения в элитном секторе. "Объем предложения падает за счет быстрой скупки квартир,— поясняет руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков.— Кроме того, некоторые застройщики заняли выжидательную позицию и снимают с продаж квартиры в наиболее ликвидных объектах".
       "Рост стоимости в элитном секторе за июнь составил около 7%,— констатирует Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard.— Объективных экономических факторов, которые могли бы создать отрицательную динамику цен, пока нет. Да, существует мнение, что в связи с ненасыщенностью рынка платежеспособный спрос может перейти в отложенный с одновременным повышением требований к параметрам жилья при сохранении 'справедливой' цены. Такая ситуация была бы вполне вероятна, если бы большая часть потенциальных клиентов имела адекватное альтернативное жилье, а значит, и время для того, чтобы выбирать. Но в нынешней ситуации все наоборот — для потенциальных покупателей крайне актуально повысить качество жизни".
       "В условиях ограниченного предложения и стабильно высокого платежеспособного спроса потенциал роста цен неисчерпаем",— подводит итог директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
       
В отличие от городской недвижимости, которая дорожает просто из-за повышения спроса, в том числе спекулятивного, в сегменте коттеджных поселков прослеживается четкая связь между качеством, ценой и ликвидностью. "Неликвидные поселки с сомнительной документацией, некачественным строительством и плохим местоположением рискуют остаться нереализованными, даже если девелоперы снижают цены",— отмечает директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Наталья Чукаева.
       "Покупатели стали более разборчивы и готовы платить за качество не только конкретного жилого объекта, но и инфраструктуры поселка в целом,— говорит глава российского представительства группы компаний 'Савацкий' Марк Гройсман.— Налицо тенденция улучшения качества и, соответственно, стоимости. Загородное жилье в ликвидных поселках до конца года подорожает на 15-20%. Средняя стоимость 'коттеджного' квадратного метра, включая стоимость земли, взяла рубеж $2500. Динамика роста — более 25% в год".
       Следует отметить также, что для коттеджных поселков, удаленных от Москвы более чем на 30 км, то есть тех, которые покупают в качестве дачи, лето — не мертвый, а горячий сезон. "Четко прослеживается следующая тенденция: покупатели элитной загородной недвижимости все больше тяготеют к удаленным от Москвы зонам (более 30 км от МКАД) и большим участкам площадью в несколько гектаров,— утверждает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.— Определилась прямая зависимость между так называемой успешностью проекта и возможностью его полной реализации. Так, в поселках с неудачным месторасположением и непродуманной концепцией продажи практически остановились".
       В целом, по мнению экспертов, ценовая ситуация на рынке коттеджных поселков в июне была стабильной. "Средний рост цен за летний период, как правило, не превышает 5%. В некоторых поселках, где цена объекта выражена в долларовом эквиваленте с привязкой к официальному курсу ЦБ, стоимость объектов даже снизилась на 0,4%",— отмечает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood.
       Таким образом, можно констатировать, что если городской рынок жилья развивается не всегда предсказуемыми скачками, то загородный демонстрирует стабильный рост и явную зависимость цены от качества.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ