Долгое время группа недвижимости писала о торговле квартирами, квартирами и еще раз квартирами. Согласитесь — скучновато. По-видимому, эта тема несколько поднадоела не только нам, но и самим риэлтерам: часть компаний уже перешла или же намерена перейти к более сложному и, поверьте, более красивому бизнесу — торговле целыми домами.
Желание это отнюдь не альтруистическое и тесно связано со все возрастающими потребностями представителей российского бизнеса. Так, если три-четыре года назад практически все начинали делать деньги, снимая плохонькую квартиру в "спальном" районе, то сейчас преуспевающих предпринимателей такой вариант уже не устраивает. Особняк в центре Москвы — самое малое, на что они согласны. Пересечение интересов предпринимателей и риэлтеров и дало толчок новому виду операций с недвижимостью, а именно — торговле особняками.
Что такое особняк
Для того чтобы точно определить, что такое московский особняк, эксперты Ъ составили классификацию московских жилых домов. Условно их можно разделить на пять следующих групп.
Во-первых, это старые московские доходные дома, построенные до середины XIX века. Такая недвижимость не очень котируется как среди риэлтеров, так и среди потенциальных покупателей. Эти дома, хотя и отличаются от безликой современной застройки ярко выраженным архитектурным стилем, нуждаются в очень серьезной, дорогостоящей реконструкции. Кроме того, все, что было построено до революции, отнесено к памятникам культуры, что осложняет проведение операций с такими зданиями.
Ко второй группе относятся дома второй половины XIX — начала XX века. Это как раз те объекты недвижимости, к которым проявляют повышенный интерес как продавцы, так и покупатели. Действительно, дома эти не требуют глубокой реконструкции, расположены в самом центре Москвы (районы Старого Арбата, Патриарших прудов, Остоженки и т. д.). Для них характерна стилевая эклектичность интерьера и экстерьера, на языке архитекторов и дизайнеров называемая "московским стилем".
Остальные три группы — дома сталинской постройки, многоэтажки эпохи массового индустриального строительства и современные железобетонные коробки в новостройках — практически не представляют интереса как эксклюзивный товар на рынке недвижимости. Объясняется это достаточно просто: объекты эти достаточно громоздкие и требуют несравнимо больших капиталовложений, чем особняки. Кроме того, такая недвижимость, как правило, расположена за пределами центральной части столицы и в эстетическом плане ничего собой не представляет. Все эти факторы резко ограничивают спрос на нее.
История
Возникновение торговли московскими особняками можно отнести к началу 1993 г. Анализируя ситуацию, вызвавшую к жизни именно этот вид операций с недвижимостью, эксперты Ъ склонны выделить две основные причины. Первая — постепенное падение спроса на большие квартиры (бывшие коммуналки).
Структура спроса на московском рынке недвижимости позволяет говорить о том, что солидный потребитель нуждается не столько в хорошей квартире, сколько в организации такого жизненного пространства, которое бы позволило ему чувствовать себя комфортно. Осуществить же это можно лишь проживая в доме, где ты сам себе хозяин, или же пользуясь правами равноправного владения. Это утверждение справедливо не только для частной жизни, но и для бизнеса. Большинство банков, других финансовых институтов и коммерческих структур, набрав значительные денежные обороты, стремятся приобрести или снять в аренду элитную недвижимость, которая бы способствовала формированию столь необходимого для них имиджа.
Вторая причина кроется непосредственно в развитии рынка недвижимости и его диверсификации. Фирмы, занимающиеся торговлей недвижимостью, сегодня озабочены перспективами своего бизнеса. Для многих уже очевидно, что торговля квартирами — далеко не единственная сфера деятельности. Можно с уверенностью сказать, что компании, занявшиеся продажей особняков, уже вошли в совершенно иную сферу бизнеса, которая требует сложной и кропотливой работы по организации финансирования, юридической подготовки объекта, маркетингу, тонкой агентской работы с жильцами и будущими арендаторами или владельцами. Только выполнение всех этих факторов может принести успех в реализации того или иного проекта. Кроме того, во всем мире вес риэлтера на рынке и его авторитет напрямую зависит от величины и престижности объектов, которыми он оперирует.
Кто и как торгует в Москве особняками
Необходимо отметить, что этот бизнес достаточно молодой, однако сложный и капиталоемкий. Структуры, торгующие особняками, можно пересчитать по пальцам. Наиболее известные из них — фирма "Интерконт", АО "Агентство 'Контакт'", компания "Ипотечный дом Эрио", юридическое объединение БАНСО (не путать с БАНСО-1, претендующей на эксклюзивное использование названия).
Существует, кроме того, многочисленный класс дочерних структур московских банков, которые также балуются подобными операциями. Остальная часть предложений исходит от так называемых "леваков". Есть, правда, еще одна очень мощная группа продавцов, но о ней мы скажем чуть позже.
Итак, как же организован бизнес по торговле особняками? Начинается он, естественно, с тщательного обследования территории на предмет наличия особняков. Фирмы в буквальном смысле "роют носом" и отыскивают через БТИ, территориальные агентства Москомимущества и ведомственные структуры "хорошие особнячки". При этом у каждой компании существует своя неформальная "вотчина". Например у "Контакта" это район Старого Арбата, у "Интерконта" и "Ипотечного дома Эрио" — район Патриарших прудов.
После того как фирма находит потенциально интересный особняк, начинается работа с его жильцами. Агенты компании ведут длительные переговоры по поводу возможного расселения коммуналок в доме и составляют списки требуемых квартир, а также подсчитывают стоимость расселения. Занимает оно от 6 месяцев до года. Если затраты на расселение ниже рыночной стоимости особняка, то фирма приступает к разработке финансирования проекта. При определении рентабельности учитываются три основных фактора: стоимость расселения, проценты и размер кредита, а также время расселения.
Идеальным на сегодня считается, если при расселении фирма укладывается в $800-1000 за 1 м2. Верхняя граница цены 1 м2 в любом случае не должна превышать $1200. Иначе все теряет смысл. Дело в том, что уровень цен недвижимости в центре Москвы на сегодня составляет порядка $1800-2200 за 1 м2. Вообще, несмотря на кажущуюся прибыльность этого бизнеса, точный подсчет показывает, что он не приносит сверхдоходов. Кроме того, кропотливая и подчас неблагодарная работа с особняками сопряжена с дополнительными трудностями финансового порядка. Для примера мы приведем типичные расчеты по реализации проекта расселения и последующей продажи особняка в центре Москвы. Предположим, его общая площадь равна 1000 м2. Для того чтобы расселить такой дом, потребуются порядка $800 тыс. (оптимистический прогноз). Как правило, фирма, расселяющая особняки, не обладает таким количеством валюты и вынуждена прибегать к услугам кредитных учреждений. Гарантией под деньги банка могут выступать принадлежащие фирме квартиры, которые в этом случае идут под залог. Таким образом, фирма получает требующиеся ей $800 тысяч. При этом процент по кредиту составит порядка 40% годовых. В некоторых случаях его удается сбить до 25-30%. Следовательно, проценты по кредиту составят (при 40% годовых) $320 тысяч. Прибавьте сюда накладные и непредвиденные расходы за год, которые могут составить приблизительно $50 тысяч. Плюс затраты на реконструкцию — порядка $500 за метр площади, то есть еще около $500 тысяч. Таким образом, затраты составят $1,67 млн Продажная же цена такого особняка — $2 млн (оптимистический прогноз). В итоге прибыль от реализации проекта составит $330 тысяч, или чуть больше 20% вложенных средств. Это соотношение может еще и уменьшится, если фирма-риэлтер расселяет особняк непосредственно на деньги будущего владельца. В этом случае прибыль составит не более 15%.
Отметим, что схему с продажей домов в собственность пропагандирует "Интерконт", который в настоящее время предлагает три особняка в районе Патриарших прудов.
Иная политика у АО "Агентство 'Контакт'", которое предлагает в аренду помещения в офисном центре. При сдаче в наем по $600 за 1 м2 в год вложения окупаются через три года. Однако при этом фирма, оставляя крупную недвижимость в своей собственности, активно использует возможности залога, привлекая тем самым значительные инвестиционные ресурсы. Смешанный вариант — аренда или продажа по желанию клиента — предусмотрел "Ипотечный дом Эрио" при реализации своего особняка в центре Москвы.
Не беспокоят вопросы окупаемости и рентабельности, по циркулирующим в кулуарах слухам, только территориальные агентства Москомимущества и другие структуры муниципалитета, которые активно предлагают к продаже особняки. При этом, опять же по непроверенным данным, стоимость одного метра составляет порядка $800-900.
Интересной представляется и тактика фирм при получении особняка. Уже на стадии расселения, если дом подлежит приватизации, происходит "захват" дома. Делается это так. В каждой коммуналке дома расселяется только одна комната, которая переходит в собственность фирмы. После этого остальным претендентам в доме делать нечего. Практикуется и расселение одной квартиры, что приводит к тому же эффекту. Так получилось с домом на Остоженке, который собирается реконструировать ЛогоВАЗ. До передачи дома ЛогоВАЗу одну из квартир в нем расселило АО "Агентство 'Контакт'". Теперь, по всей видимости, ЛогоВАЗу придется выкупить эту квартиру у агентства, чтобы стать собственником всего дома.
Однако продажа квартир — это еще не продажа дома, поскольку в нем есть также нежилые помещения и так называемые места общего пользования (лестничные пролеты и т. д.). Поэтому право собственности на квартиры еще не дает права владения всем домом. Фирмы-риэлтеры решают эту проблему двумя способами. Согласно первому нежилые помещения берутся в аренду с последующим переоформлением этих договоров на имя собственника. Однако это не самый лучший вариант. Второй способ оформления прав собственности на все здание — создание на базе расселенных квартир в особняке так называемого кондоминиума. На сегодня это одна из наиболее приемлемых форм собственности на крупную недвижимость. Однако и здесь есть некоторые нюансы. Согласно постановлению правительства Москвы #300 "О создании жилтовариществ" для образования и функционирования кондоминиума необходимо иметь лицензию Департамента муниципального жилья. В связи с этим фирмы, предлагающие организацию кондоминиумов ("Контакт", "Эрио", "Интерконт") одновременно обеспечивают будущего владельца лицензией и управляющим, прошедшим обучение в Департаменте.
Как можно купить дом, если не идти к риэлтеру
Есть несколько вариантов покупки домов. Один из них описан выше — обращайтесь в фирмы, и вам продадут или же сдадут в аренду особняки. При этом вам предоставят всю необходимую документацию, обеспечат юридическое сопровождение сделки. Кроме того, риэлтер, как и любой продавец на рынке, весьма гибок в вопросах ценообразования и формы оплаты.
Второй путь — участие в муниципальной программе по реконструкции центральной части города. При этом вам необходимо обратиться в префектуру, заявив о намерении финансировать реконструкцию муниципального жилья. За это вам предложат 50% от общей площади реконструируемой недвижимости. Причем инвестиционный контракт, который вы подпишите с муниципалитетом, по мнению московских юристов, отнюдь не гарантирует вам права собственника на недвижимость.
Третий путь — получение объекта через участие в муниципальных конкурсах, на которые выставляются дома. Однако за все время проведения конкурсов только на одном из них (устроитель "Альфа-эстейт") были выставлены особняки в центре Москвы. Когда будет следующий — неизвестно. Осложняет ситуацию еще и то, что на конкурс, как правило, выставляются ветхие здания, которые требуют значительных затрат на реконструкцию.
И наконец, четвертый и, по мнению экспертов Ъ, самый "темный" путь — через московское правительство. Происходит это примерно так. Вы приходите в префектуру, территориальное агентство Москомимущества или же в само правительство с деловым предложением: вы обустроите им территорию, а они вам выделят особняк под какие-нибудь благородные цели. Предупреждаем, впрочем, что территория может оказаться и не московской... Вероятность того, что по решению московского правительства дом будет выделен и передан покупателю на баланс, достаточно высока. Правда, нет никакой гарантии, что через год эти решения не будут пересмотрены. Кстати, выделение домов, по одному из решений правительства города, возможно только на основе конкурса или аукциона.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ, ДМИТРИЙ Ъ-СКЛАДЧИКОВ