Парк приключений

Парк приключений

        Покупатель недвижимости не застрахован от неприятных неожиданностей, даже если он, желая их избежать, решит иметь дело с известными риэлтерскими компаниями. О своих злоключениях, связанных с приобретением жилья в столичных новостройках, рассказывает Инна Славцева.

        Весной этого года мы с мужем решили купить жилье в комплексе "Гранд-Паркъ". Посмотрели несколько корпусов и выбрали квартиру площадью около 100 кв. м. Вид из окон на парк, да и качество строительства сравнительно неплохое.
       Квартира переуступалась по инвестиционному контракту. Дом был принят госкомиссией, но еще не сдан в эксплуатацию, документы на оформление прав собственности инвестором еще не сдавались. Ситуация вполне стандартная. Меня, как юриста, она вполне устраивала.
       Основным инвестором по строительству комплекса "Гранд-Паркъ" являлось ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость". Оформлением документов по переуступке прав на квартиру в качестве нашего поверенного должно было заниматься ООО "МИЭЛЬ-Недвижимость" (отделение на "Октябрьской"). МИЭЛЬ — компания известная, никаких опасений относительно того, что именно они будут выступать нашим поверенным, у нас с мужем не было.
       В это время в МИЭЛЬ проходила акция, суть — компания берет комиссионные только с покупателя. На практике это значит, что серьезность намерений продавца ничем не подтверждена. К примеру, он может выставить квартиру на продажу сразу в нескольких агентствах и устроить аукцион или же в последний момент отказаться от сделки, ничего при этом не теряя. Страдает и рискует только покупатель.
       Мы сказали риэлтеру МИЭЛЬ, что готовы внести задаток. Но он сообщил, что задатка не требуется. Вместо этого необходимо заплатить компании МИЭЛЬ как нашему поверенному всю сумму их гонорара авансом — около $16 тыс.
       Проект соглашения с поверенным содержал следующее условие: если сделка срывается по нашей вине, вся сумма гонорара остается у поверенного. Тот при этом практически ни за что не отвечал, а условие возврата гонорара, уплаченного поверенному, в случае, если сделка не состоится по вине продавца, вообще не было оговорено. Я попросила внести в соглашение уточнение, каким образом нам будет возвращена сумма аванса, если сделка сорвется не по нашей вине. Потребовалось согласование дополнительного пункта у юристов МИЭЛЬ, но уточнение внесли.
       7 апреля я подписала с ООО "МИЭЛЬ-Недвижимость" соглашение и 10 апреля внесла безналичным платежом сумму гонорара. По условиям соглашения был назначен срок совершения сделки с продавцом квартиры — 21 апреля. После этого начались чудеса. Первоначально оговаривалось, что платеж по договору цессии будет осуществлен банковским переводом с нашего счета на счет продавца. Несколько дней спустя было сделано дополнение, что расчеты ведутся в наличных долларах. Чуть позже доллары попросили заменить на рубли. Поскольку средства, накопленные нами на квартиру, имеют легальное происхождение и подоходный налог с них удержан, нам в принципе было не важно, как платить. Но, естественно, процедура заказа в банке крупной суммы наличных и их транспортировки к месту расчета требует времени, осторожности и денег за инкассацию.
       Накануне сделки, вечером 20 апреля, поверенный сообщил, что время сделки переносится с оговоренных 14 часов на 12 часов дня. Точно в указанное время мы с мужем приехали в выбранный продавцом банк. Ни продавца, ни поверенного там не оказалось. Когда я дозвонилась в отделение МИЭЛЬ на "Октябрьской", риэлтер торжественно объявил мне, что сделка не состоится, так как у продавца заболел ребенок.
       Итак, сделка сорвалась. Не по нашей вине. Оставалось перенести сделку на другой день или разорвать соглашение. Мы решили, что есть смысл попробовать еще раз. Однако во избежание недоразумений следовало зафиксировать факт срыва сделки не по нашей вине. Какие-либо документы на этот счет наш поверенный составлять отказался. Мы не настаивали, поскольку имели на руках банковские документы, с помощью которых в суде без труда доказали бы, что и покупатели, и деньги в указанный срок в назначенном месте были.
       После неприятных телефонных переговоров с нашим риэлтером был согласован новый срок совершения сделки — 25 апреля. Только вот письменно подтвердить срок переноса наш персональный риэлтер отказался. И тогда я решила лично заехать в офис на "Октябрьской", чтобы обсудить проблему с тамошним руководством. Глава отделения "МИЭЛЬ-Недвижимости" от встречи со мной уклонилась. Но письменное подтверждение переноса сделки на 25 апреля я все-таки получила. Организовать телефонный разговор с продавцом квартиры, чтобы лично обговорить все нюансы и избежать нового срыва, риэлтер отказался.
       Больше всего во всей этой истории меня удивляла позиция нашего поверенного. Мы авансом выплатили им всю сумму в расчете на то, что наши интересы в сделке будут надлежащим образом представлены и защищены. Однако любые вопросы и просьбы вызывали у поверенного открытое раздражение.
       Признаться, когда вечером 24 апреля меня уведомили, что сделка не состоится (теперь продавца не устраивала цена), я уже не очень-то и удивилась. Тем не менее теперь предстояло вернуть деньги, уплаченные поверенному. Меня пригласили в офис на "Октябрьской" для подписания соглашения о расторжении договора-поручения, после чего обещали вернуть уплаченную сумму. Документы я подписала, и тут выяснилось, что всей суммы в кассе нет. Мне предложили только 70 тыс. рублей, а остальное обещали перевести на банковский счет.
       Подписанное мной соглашение содержало точную формулировку, что все расчеты сторонами полностью произведены и никаких взаимных претензий мы не имеем. Я не хотела проверять, забудет или нет компания МИЭЛЬ перевести мне оставшуюся сумму. Поэтому потребовала немедленно вернуть все подписанные экземпляры соглашения. Я настаивала на составлении другого соглашения, по которому все обязательства риэлтерской компании передо мной можно считать выполненными только после того, как вся сумма поступит на мой банковский счет. Однако выяснилось, что все юристы отделения в данный момент обедают. Текст соглашения я составляла сама.
       На прощание я сказала, что в отличие от других клиентов, с которыми, возможно, привыкли иметь дело в МИЭЛЬ, мне нетрудно будет при задержке платежа перенести наши переговоры в зал суда. Вероятно, это подействовало: я вышла из офиса риэлтерской фирмы в 16.00, а уже в 16.30 прошел банковский платеж. Утром деньги поступили на мой счет.
       Может быть, если бы передо мной просто по-человечески извинились в порядке моральной компенсации, я бы на том и успокоилась. Но извинений от руководства МИЭЛЬ не последовало. Мне удалось разыскать продавца квартиры. Без помощи поверенных. И я искренне пожалела, что не сделала этого раньше. Продавец рассказала мне, что в первый раз представитель МИЭЛЬ назначил сделку на 10 апреля, когда я только оплачивала услуги поверенного и никак не предполагала рассчитываться по основной сумме. Потом сделку по продаже квартиры риэлтеры назначали продавцу и отменяли в последний момент еще дважды. Причем даты с нашими (21 апреля и 25 апреля) не совпадали. О том, что 21 апреля продавец не сможет в 14 часов быть на сделке (дежурство на работе), риэлтеры знали заранее. В свою очередь, продавец не знала, что 21-го мы с мужем были полностью готовы совершить сделку. Если бы знала, перенесла бы дежурство. Правда заключалась в том, что продавец квартиры действительно с продажей решила повременить.
       Складывается впечатление, что риэлтеры "поймали" на одну и ту же квартиру несколько покупателей. Соответственно, собрали в качестве своих гонораров несколько авансовых платежей. Назначили несколько сделок, которые не состоялись. Может быть, кому-то из потенциальных покупателей повезло меньше, чем мне. Возможно, тем, кто невнимательно читал типовой договор с поверенным, не знает Гражданский кодекс и не может официально подтвердить свои доходы, сумму аванса вернуть не удалось...
       

СЛОВО ДЛЯ ЗАЩИТЫ "Свои действия покупатель ни с кем не согласовывала" Ситуацию комментирует пресс-служба компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". "МИЭЛЬ-недвижимость" — генеральный риэлтер по реализации квартир в ЖК "Гранд-Паркъ", все квартиры комплекса продавались через компанию. Если у физических лиц, уже купивших квартиры, возникает необходимость переуступить свои права на них (продать) другим физическим лицам до оформления прав собственности на квартиру, компания готова действовать по поручению таких правообладателей и осуществлять поиск покупателей. При этом цена для повторной продажи квартиры устанавливается уже не компанией МИЭЛЬ, а владельцем квартиры. Сумма вознаграждения агентства входит в стоимость квартиры. В данном случае проходила именно такая сделка. С покупателем 7 апреля 2006 года был заключен договор со сроком приобретения квартиры и ее оплаты до 21 апреля 2006 года (со стороны покупателя на всех переговорах участвовало доверенное лицо, о котором в претензии не упоминается). Доверенное лицо покупателя согласилось со всеми техническими моментами этой сделки: формой оплаты, выбранной валютой, датой. Первая дата, которая была согласована с продавцом и покупателем,— 14 апреля 2006 года. Потом покупатель, сославшись на технические трудности перевода денег из-за границы, просит перенести сделку на 17 апреля 2006 года (вторая дата, которая также была согласована сторонами). И опять по причине отсутствия всей суммы у покупателя сделку перенесли еще раз на неопределенный срок. В это время покупатель находилась в командировке. 20 апреля 2006 года по телефону доверенное лицо покупателя сообщило, что есть всего $50 тыс. от стоимости квартиры, и предлагало уплатить эту сумму, обещая остальную часть заплатить позже (в течение недели). Данное предложение не устраивало продавца, и она настаивала на единовременном получении всех денежных средств в момент проведения сделки. Весь день 20 апреля был посвящен переговорам как с продавцом, так и с покупателем. В этот день ни дата, ни время проведения сделки не были согласованы сторонами, поскольку покупатель не могла определить время проведения сделки из-за отсутствия всей необходимой суммы. Последняя информация 20 апреля от покупателя была такая: договор она расторгает и забирает деньги. Но 21 апреля в 9.00 доверенное лицо покупателя сообщило, что они выходят на сделку, так как деньги на покупку удалось найти. В 9.45 позвонила покупатель, с тем что ее супруг постарается найти все деньги к 12.00, но может задержаться и что продавец должна быть в банке на сделке. Надо отметить, что все свои действия покупатель ни с кем из компании не согласовывала, а только ставила и продавца, и МИЭЛЬ перед фактом. При проведении переговоров с продавцом к 11 часам стало известно, что продавец не готова приехать, поскольку у нее заболел ребенок, а вечером 20 апреля подтверждения о сделке не было. Сделка не состоялась по независящим от МИЭЛЬ причинам. Срок действия договора на продажу квартиры с продавцом заканчивался, поэтому МИЭЛЬ продлил договор с покупателем на приобретение квартиры до 25 апреля 2006 года, но 24 апреля 2006 года продавец отказалась от продажи квартиры, ссылаясь на личные обстоятельства. Об этом сразу сообщили покупателю. Покупатель изъявила желание расторгнуть договор с МИЭЛЬ и вернуть оплаченные денежные средства. 25 апреля 2006 года договор между покупателем и МИЭЛЬ был расторгнут без каких-либо штрафных санкций, и все денежные средства в этот же день были перечислены покупателю на ее расчетный счет. После расторжения договора покупатель самостоятельно вышла на продавца. Тема разговора компании неизвестна, но по его итогам продавец перезвонила в МИЭЛЬ и высказала свое недовольство общением с покупателем. В адрес компании была высказана претензия в несанкционированной передаче контакта. Мы заверили продавца о полной конфиденциальности отношений и информации согласно договору.