градостроительная политика
После того как прошлой осенью был объявлен нацпроект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", цены на квартиры во многих регионах выросли на треть и даже более. Вряд ли здесь можно усмотреть причинно-следственную связь. Вопрос в другом — возможно ли в принципе решение проблемы доступности жилья в условиях растущих с каждым месяцем цен. Нацпроект предлагает решить проблему, вдвое увеличив объемы строительства и развивая ипотеку. Однако отраслевые эксперты сомневаются, что это поможет сделать жилье доступным.
Один к четырем
Доступность жилья — понятие лукавое и изначально расплывчатое. Действительно, если продается 100% квартир в новых домах еще на стадии строительства (а зачастую и до его начала), значит, эти квартиры доступны покупателям даже при нынешних ценах? По умолчанию считается, что речь в нацпроекте идет о представителях так называемого среднего класса. Те, кто "выше", могут самостоятельно решить свои жилищные проблемы, а для социально незащищенных граждан до сих пор во многих регионах существуют программы предоставления бесплатного жилья. И, видимо, эти программы будут развиваться. По крайней мере, Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (интервью с ним читайте на этой странице) обещает в обозримом будущем сократить очередь с 20 лет до 14, а затем и до 7 лет.
Итак, средний класс. Его доходы растут, утверждают чиновники, а следовательно, жилье становится все более доступным, несмотря на подорожание. Предположим, что это действительно так, хотя только за последние полгода цены на квартиры в Москве выросли на 30% — сходных темпов роста доходов среднего класса не наблюдается. Но действительно, доступность определяется соотношением цен и доходов. Причем определяется вполне точно. "Термин 'доступное' надо понимать буквально: это жилье, цена которого не превышает четырех совокупных годовых доходов семьи, которая его приобретает,— говорит генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.— Этот критерий прописан в федеральной целевой программе 'Жилище', только об этом почему-то редко вспоминают".
В настоящий момент нижний уровень цен в Москве — $2,2 тыс. за квадратный метр, цены на квартиры начинаются от $130 тыс. Легко подсчитать, что в таком случае самая плохонькая квартирка (и еще на этапе строительства) доступна семье с ежемесячным доходом от $2,7 тыс. Естественно, при условии получения ипотечного кредита. То есть фактически для подавляющего большинства москвичей приобретение новой квартиры совершенно нереально. В других регионах цены не так высоки, но, как правило, и доходы значительно ниже.
Авторы нацпроекта считают, что жилье станет более доступным при двух условиях: если его будет строиться вдове больше и существенно улучшатся условия ипотечного кредитования.
Дважды два
Увеличение объемов жилищного строительства — вещь, конечно, необходимая. Сейчас в сфере недвижимости сложился классический рынок продавца — спрос превышает предложение, а сокращение строительства в течение последнего года позволяет говорить о дефиците в худшем, "советском" смысле этого слова. Естественно, только увеличение рынка и создание избытка предложения может изменить эту ситуацию. Вот только возможно ли в принципе удвоение объемов в ближайшие несколько лет?
Панельное домостроение, которое несколько дешевле и значительно быстрее монолитного, вряд ли имеет существенные резервы роста. "Объем производства домостроительного комбината — величина постоянная,— говорит первый замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.— Он может построить ровно столько домов, сколько позволяет его мощность. Увеличение производства возможно только в одном случае — если мощности недозагружены. Сейчас наши заводы загружены практически полностью". Генеральный директор компании "ПИК-регион" Сергей Канаев утверждает: "Планы наших комбинатов — ДСК-2 и ДСК-3 — расписаны вплоть до 2007 года. Теоретически возможно увеличение производства только при условии перехода на работу в три смены".
Легко подсчитать, что даже при переходе на трехсменную работу комбинаты смогут увеличить производство на треть, но никак не вдвое. При монолитном методе возведения домов, конечно, таких ограничений не существует. Но, во-первых, монолитные дома дороже панельных, и во многих регионах для них недостаточно платежеспособного спроса. А во-вторых, в любом случае удвоение объемов строительства потребует соответствующего увеличения базы стройиндустрии. Заводы по производству цемента, щебня, металлоизделий загружены полностью. Срок строительства новых производств — два-три года, то есть к тому моменту, когда надо бы удвоить ввод жилья, в лучшем случае удастся подготовить для этого промышленную базу. Конечно, возможен импорт стройматериалов, но это значительно увеличит себестоимость строительства.
Еще один ограничитель увеличения объемов строительства — дефицит мест под застройку (если речь идет о Москве и нескольких крупных городах). Руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин (интервью с ним читайте на этой странице) утверждает, что места для строительства в столице хватит еще минимум на 70 лет. Это действительно так, однако "чистых" площадок в столице уже не осталось. Чтобы расчистить место для нового строительства, надо осваивать промзоны и реконструировать кварталы, а это связано с увеличением обременений и расходов. И чем дальше, тем освоение новых площадок будет обходиться дороже.
10% на 30 лет
Для улучшения условий ипотечного кредитования настолько жестких физических ограничений, как для удвоения объемов строительства, нет. Условия ипотечных кредитов действительно улучшаются с каждым годом. Некоторые банки уже предлагают условия, которые еще пару лет назад показались бы фантастическими: 10% первоначального взноса (в отдельных случаях даже без первоначального взноса) и срок кредита до 30 лет. Если в прошлом году ставки по рублевым продуктам находились на уровне 15% годовых, то сегодня такие банки, как "Кит Финанс инвестиционный банк", Банк Москвы и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, предлагают программы со ставкой 13%. По одной из программ АИЖК кредит жилья выдается под 12% в рублях. По оценкам участников ипотечного рынка, в этом году он должен вырасти вдвое и достичь отметки $6 млрд.
Однако ипотека, увеличивая платежеспособный спрос, стимулирует рост цен. "В одном регионе, когда ипотечные деньги вышли на рынок, риэлтеры подняли цены на объекты на 20%,— рассказывает депутат Госдумы Галина Хованская.— С такой инфляцией, как у нас в стране, равняться на другие страны и говорить о массовости ипотеки не приходится. Сначала обещают 8%, а в итоге скатываемся до 11-12,5%. В этом году, к сожалению, будет то же самое". И еще один момент: ипотека распространяется в основном на вторичное, а не строящееся жилье. По закону #214 "О долевом инвестировании строительства жилья" почти никто из застройщиков не работает, в ходу различные "вексельные" схемы и "предварительные" договоры, под которые банки давать кредиты не рискуют.
В результате получается что-то вроде змеи, поедающей свой хвост. Чем лучше будут выполняться условия нацпроекта "Доступное жилье", то есть увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования, тем дороже, а значит, и недоступнее будет жилье.
Три по цене одного
Власти любят говорить о том, что у нас рыночная экономика, цены диктуются рынком, а значит, повлиять на них административными методами невозможно. Однако надо добавить: повышение цен выгодно прежде всего самим властям, и особенно при условии выделения участков земли по конкурсу.
Прежде строитель обязан был отдать городу его долю, то есть 30-40% построенных квартир. Сейчас он выкупает участок земли на конкурсе. Не столь важно, какая начальная цена установлена тендерным комитетом — психологически он готов отдать за участок сумму, равную 40% рыночной цены будущих площадей. Примерно до этой суммы на самом деле и торгуются участники конкурсов. То есть город получает свою долю, исходя из цены около $3 тыс. за квадратный метр. А затем строит дома по фиксированной стоимости, установленной для городского заказа. Эта стоимость составляет сейчас в зависимости наличия коммуникаций от $800 до $1 тыс. за квадратный метр. Иными словами, вместо одного метра, который строитель отдавал городу по взаимозачетной схеме, сейчас он оплачивает строительство трех.
В результате мы имеем увеличение строительства социального (то есть бесплатного и льготного) жилья, за которое расплачивается средний класс. Точнее, те его представители, для которых жилье пока еще доступно.