Каждый второй москвич, съездивший отдохнуть в Финляндию, всерьез задумывается о покупке в этой стране недвижимости. Сочетание четкой и спокойной красоты северных ландшафтов, хорошей экологической обстановки и безопасности отдыха, а также репутация самой технологичной страны Европы привлекают в Суоми все большее количество частных российских инвесторов.
Русские идут
Ежегодно около 5% сделок на финском рынке жилой недвижимости проводится с участием российских граждан. Плюсами Финляндии как объекта вложений иностранные инвесторы считают отсутствие политических рисков, а также предсказуемость законодательных и прочих решений, влияющих на положение иностранцев в стране. О существенном преумножении капитала речь при этом не идет — рынок недвижимости здесь более развит и устойчив, чем в России, и, соответственно, менее доходен. Однако инвесторов в данном случае интересует не столько прибыль, сколько надежность и долгосрочность вложения средств.
Как считает Игорь Горский, директор по развитию агентства недвижимости "Бекар", потенциальных покупателей привлекают относительная близость Финляндии, уровень цен на недвижимость, сопоставимый с Ленинградской областью, возможность приобрести или построить дом у самой воды, что в России сделать затруднительно, а также ощущение безопасности и защищенности. "Здесь никаких заборов не нужно,— рассказал 'Ъ-Дому' один из владельцев коттеджа.— Можно поставить палку рядом с дверью, значит, дома никого нет — никто и не придет".
Если придомовая территория не огорожена — а в Финляндии забор — это редкость,— то любому желающему разрешено свободно передвигаться и располагаться на удалении от жилья. "Среди наших клиентов много состоятельных людей, особенно москвичей, которые прямо говорят: не могу за забором больше сидеть, не понимаю — то ли я прячусь, то ли люди от меня прячутся. Когда люди проникаются этим простором, свободой, у них мироощущение меняется",— отмечает Ольга Попова, генеральный директор компании Westhome.
Права добросовестного покупателя защищены государством. В соответствии с законодательством Финляндии покупатель в случае обнаружения дефектов, препятствующих надлежащему использованию объекта, может предъявить рекламацию, и продавец недвижимости будет обязан возместить ему убытки. Таким образом, если после приобретения дома вы обнаружили протекающую трубу, то счет за услуги водопроводчика оплатит бывший владелец. На вторичном рынке это правило работает в течение трех лет и касается дефектов, затраты на устранение которых не превышают 5% от стоимости дома. При более серьезных проблемах подключаются страховые компании. А если вы покупаете новый дом у строительной компании или квартиру в многоквартирном доме, то гарантийный срок на объект достигает десяти лет.
ЖКХ по твердым тарифам
Еще один неоспоримый плюс приобретения дома в Финляндии — относительно невысокие затраты на содержание дома. Правда, эксплуатационные расходы зависят от метража и типа постройки, а также от региона.
В зависимости от района ставка налога на недвижимость колеблется от €0,6 до €1 в год за квадратный метр общей площади. В подключенных к централизованным коммуникациям домах для постоянного проживания (omakotitalo) затраты складываются из двух составляющих — платы за уборку придомовой территории (порядка €70-90 в год) и коммунальных платежей, которые оплачиваются ежемесячно (канализация, вода и электричество). Стоимость электроэнергии колеблется от €0,09 до €0,11 за кВт•ч, кубометр холодной воды стоит от €1 до €1,3, канализация обходится в €0,8-1 за кубометр отходов. Таким образом, если не жить в доме постоянно, содержание коттеджа площадью 200 кв. м обходится примерно в €1 тыс. в год, а если оставаться на все положенные шесть месяцев (для более длительного пребывания в стране придется открывать свой бизнес, получать рабочую визу или гражданство), затраты составят около €200 в месяц.
При этом иностранец имеет полное право самостоятельно или через посредников сдавать свою собственность в аренду. Условия аренды стандартны и не менялись с конца 1990-х годов, никаких ограничений по срокам или размерам ренты нет. За последние десять лет средняя по стране арендная ставка на квартиры и дома выросла примерно вдвое и на конец 2005 года составила, по данным Statistics Finland, €8,81 за кв. м в месяц.
Однако, по словам руководителя направления "Скандинавия" агентства недвижимости "Смирнов и К" Михаила Зязева, в сезон дом, расположенный на берегу озера, площадью 80-100 кв. м вполне можно сдать за €400-600 в неделю. Правда, с разницы между доходами и расходами придется заплатить налог на прибыль 29%.
Иностранные инвестиции
Приобретение недвижимости — это всегда инвестиции, причем долгосрочные. Даже если дом выбирается для собственного проживания, практически каждый покупатель задается вопросом, какова будет ситуация на рынке через пять, десять, пятнадцать лет, сможет ли он выгодно продать дом, сохранив, а возможно, и преумножив вложенный капитал.
По данным Statistics Finland, за последние пять лет средняя стоимость квадратного метра в отдельно стоящем доме стабильно подрастала на 6-7% в год. При этом за 2005 год стоимость домов в некоторых регионах увеличилась на 9%, а в Хельсинкской столичной области — на 10,2%.
Несмотря на то что южные озерные регионы в районе Карельского перешейка — беднейшая часть Финляндии, населяют которую в основном пенсионеры, находящиеся на социальном обеспечении, по мнению экспертов компании Westhome, для российского покупателя недвижимости эта область наиболее интересна. Именно наши соотечественники формируют здесь спрос и влияют на уровень цен. Ежегодно стоимость домов в ближайших к России регионах Иматра, Лаппенранта, Миккели, Савонлинна увеличивается на 7-8%, а на экологически чистом побережье озера Сайма рост цен достигает 10% в год.
Для сравнения: загородная недвижимость в Ленинградской области до недавнего времени стабильно подрастала на 10-15% в год, и лишь в 2005 году на этом рынке наблюдался резкий — до 50% — скачок цен. По мнению экспертов, в случае отсутствия глобальных кризисов в российской экономике стоимость коттеджей в восточных районах Финляндии сохранит существующие темпы прироста, при этом спрос постепенно будет смещаться внутрь страны — на восток от границы. По оценкам специалистов компании "Бекар", в двухгодичной перспективе рост цен на объекты коттеджного строительства в Ленинградской области составит 15-20% в год.
Близость воды является одним из важных факторов, влияющих на цену недвижимости в Финляндии. Ни квадратные метры, ни евроотделка чаще всего в расчет не идут. Дом может быть 60 кв. м, а стоить столько же, сколько огромный особняк, благодаря тому, что он стоит на берегу водоема. Если вода хорошая (берег Финского залива или большое озеро), цена объекта может быть значительно выше.
Например, четырехкомнатный дом для постоянного проживания в Ханко площадью 110 кв. м и с участком 1120 кв. м на берегу залива стоит €288 тыс., а схожий по параметрам дом (100 кв. м и 1395 кв. м), расположенный за несколько кварталов от берега, обойдется в €135 тыс. Цены по побережью, за исключением региона Хельсинки, варьируются, но незначительно. Например, в Котке симпатичный четырехкомнатный коттедж не у моря с участком чуть больше гектара можно купить примерно за €139 тыс., а около Таммисари за те же деньги можно найти вполне комфортабельное 120-метровое жилье с участком примерно 2 га. А вот за такой же домик не очень далеко от озера в Кеми (Лапландия) придется заплатить чуть меньше — в районе €115 тыс.
На стоимость дома также влияют площадь земельного участка, экологическая обстановка в районе (отсутствие крупных производств и промышленных зон) и наличие в непосредственной близости от объекта развитой инфраструктуры. Так, например, Лаппенранта дороже Иматры, так как там больше торговых центров и есть хороший выход на берег. Цены на стометровые дома для постоянного проживания здесь начинаются от €160 тыс., в то время как в Иматре можно присмотреть себе недвижимость и за €90 тыс., и даже за €55 тыс.
Ну и напоследок пару слов об одной интимной подробности финской недвижимости. Туалеты в Суоми предусмотрены далеко не во всех типах домов. И если дачный дом (lomakiinteisto) хотя и не подключен к централизованному водоснабжению и канализации, но чаще всего все же имеет автономные коммуникации, то в домах для летнего времяпрепровождения (kesamokki) канализации нет и быть не может. Как, впрочем, и водопровода, а также электричества (особенно на островах). Несмотря на то что располагаются такие дома чаще всего на берегу и имеют большие земельные участки, стоят они не дороже €30-40 тыс. Принимая решение о покупке такого домика, нужно помнить, что в соответствии с финским законодательством его, скорее всего, нельзя будет перестроить (например, подвести к нему коммуникации), так как в этом случае увеличится давление на окружающую среду, а с этим в Финляндии строго.
Тихий финский рост
По данным Statistics Finland, за последние пять лет — с 2000 по 2005 год — на вторичном рынке цены на квартиры в Хельсинки выросли на 31%.
Средняя стоимость квадратного метра Хельсинкской столичной области в 2005 году составила €2509, при этом наблюдается значительный разброс цен в зависимости от района. Так, в пригороде можно приобрести три квартиры за цену, эквивалентную стоимости жилья, расположенного в южных частях города и центре.
В 2005 году цены на объекты в районах Катаянокка, Каллио, Эйра, Круунунхака перешагнули порог в €4000 за метр. Средняя стоимость квадратного метра в квартире на "периферии", рассчитанной на одного человека (спальня плюс кухня-гостиная), составляет около €1500, в Вантаа и Эспоо — городах--спутниках Хельсинки — соответственно около €2000 и €2500.
К перспективным с инвестиционной точки зрения районам риэлтеры относят прежде всего центр (предложение здесь ограниченно, а за хороший адрес клиент чаще всего готов платить любую цену) и западное направление, а вот на востоке города стоимость недвижимости вряд ли значительно вырастет.
Еще один фактор, подстегивающий спрос,— доступность ипотеки. За последние пять лет процентная ставка по кредитам упала более чем вдвое, до 3-4% годовых, поэтому сейчас даже небогатый финн может позволить себе купить квартиру в центре Хельсинки.