В цене растет не только российская, но и зарубежная недвижимость. При этом на Западе (впрочем, и на Востоке тоже) давно существуют финансовые инструменты, напоминающие российские паевые фонды недвижимости. Стоит отметить, что в большинстве своем это рентные фонды, то есть получающие доход от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее они позволяют получать стабильный и довольно высокий доход даже по российским меркам. А возможность инвестирования в них ограничивается разве что языковым барьером.
Стабильные фонды
Российские фонды недвижимости сейчас переживают настоящий бум — их уже больше сотни, а активы под их управлением превышают $1 млрд. Тем не менее рыночных по своей сути фондов, то есть таких, в которые можно войти с небольшой суммой (не более $10 тыс.) и желательно в любое время, на российском рынке не так уж и много — явно меньше десятка. И существуют они недавно — лишь один фонд старше трех лет. Больше половины проработали менее года. О стабильных доходах пока тоже говорить не приходится — только половина фондов декларирует выплату доходов, другие из-за малого срока функционирования еще не приступили к выплатам. И едва ли десяток российских фондов выплатил доходы за минувший год.
На Западе эта индустрия существует уже несколько десятилетий (в США — около полувека). Трасты, инвестирующие в недвижимость (Real Estate Investment Trusts), создавались еще в конце XIX века, однако подлинного расцвета они достигли лишь во второй половине XX века. В 1960 году президент США подписал "Положение о налогообложении инвестиционных трастов", которое возвращало льготный налоговый режим для Real Estate Investment Trusts (REITs), устраняя двойное налогообложение — доходов фонда и доходов его учредителей.
В США REITs создаются в виде корпораций, то есть юридических лиц. При этом компания управляется советом директоров, а ее акции (или доли) находятся в свободном обращении. Число акционеров такой компании не должно быть меньше 100, при этом не более 50% акций компании в течение последнего полугода должно находится в собственности более пяти частных лиц. Компания должна извлекать не менее 75% своего валового дохода из арендной платы или процентов по закладным. Компания имеет право привлекать кредиты для инвестиционной деятельности. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% налогооблагаемого дохода.
Традиционно REITs подразделяют на три вида. К долевым REITs относится более 90% всех риэлтерских трастов. По сути, они являются рентными фондами, то есть вкладывают средства в коммерческую недвижимость и получают прибыль от сдачи ее в аренду. С 2001 года им разрешено создавать и сервисные компании, обслуживающие эту недвижимость. Кроме того, существуют ипотечные REITs, которые выдают ипотечные кредиты и работают с закладными. Есть еще и гибридные REITs, совмещающие эти виды деятельности. В среднем вложения инвестора в индустрию REIT составляют $10 тыс., а входной порог может быть даже меньше $1 тыс.
В большинстве стран законодательство, регулирующее фонды и компании, которые специализируются на коллективных инвестициях в недвижимость, было создано лишь в конце 90-х годов XX века. В Европе для инвестирования в недвижимость чаще всего используются так называемые закрытые фонды. В частности, они очень популярны в Германии и позволяют даже мелкому инвестору с €5 тыс. участвовать в управлении крупными офисными или торговыми центрами.
Число подобных фондов и трастов стремительно растет. Если в 1971 году капитализация торгуемых на биржах REIT составляла $1,5 млрд, то спустя 30 лет, в 2002 году, их стоимость выросла до $162 млрд. Количество фондов REIT за этот период увеличилось с 34 до 176. По данным National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), по состоянию на 31 декабря 2003 года в США действовало около 180 публичных фондов с суммарными активами $375 млрд. Через два года, к 31 декабря 2005 года, их число приблизилось к 200, а активы превысили $475 млрд.
По данным консалтинговой компании Ernst & Young, к концу 2005 года в Канаде работало 20 фондов с капитализацией $17,8 млрд. Не отставали и европейские страны. Во Франции в это время работало девять компаний с активами $23,8 млрд, в Нидерландах семь компаний с активами $17 млрд. В Японии действовало 22 траста с капитализацией $22 млрд, в Сингапуре — четыре траста с капитализацией $5 млрд. В Австралии работает 31 траст с капитализацией $71 млрд, в Новой Зеландии — пять трастов с капитализацией $1,6 млрд.
Такой рост популярности этих фондов легко объясним: стабильная доходность позволяет им показывать результаты порой даже выше более рисковых вложений в акции. По данным NAREIT, за 30 лет (с 1975 по 2005 год) среднегодовая доходность индекса DJIA составила 8,8%, NASDAQ Composite — 10,9%, S&P 500 — 12,7%, Equity REITs — 13,8%. Стоит учитывать, что это пришлось на беспримерный рост американского рынка в конце 90-х годов. Кроме того, индустрия REITs также не избежала спада в 80-х годах XX века. Стоит отметить, что дивидендная доходность на протяжении последних полутора десятков лет REITs стабильно держится на уровне 6-8%, тогда как у акций, входящих в индекс S&P 500, она плавно снижалась с 4 до 2%.
От налогов не уйти
Большинство REITs торгуется на биржах, так что проблем с выбором даже экзотических фондов не будет. Надо только отдавать себе отчет в том, что в целом это инструмент довольно консервативный и трехзначных доходностей здесь ждать не следует. По закону "О валютном регулировании и валютном контроле" российский гражданин может перевести в течение календарного года за рубеж на операции с ценными бумагами до $150 тыс. без ограничений. В принципе можно и больше, но в этом случае Центральный банк может потребовать зарезервировать до 100% переводимой суммы на срок до двух месяцев.
В целом же покупка акций или паев REITs ничем не отличается от инвестиций в другие зарубежные ценные бумаги — акции или облигации. Для этого потребуется установить отношения с зарубежным брокером и открыть счет в зарубежном банке. Брокеры открывают для своих клиентов счета в одном из клиринговых домов, обеспечивающих расчеты по ценным бумагам, для чего требуется заполнить ряд стандартных форм. После этого необходимо в течение месяца уведомить налоговый орган по месту жительства об открытии счета за границей. Это весьма важная формальность: только имея штамп налоговой инспекции на уведомлении об открытии счета, можно будет впоследствии переводить деньги за рубеж.
Далее осуществляется перевод денежных средств на счет в иностранном банке со своего валютного счета, открытого в уполномоченном банке либо без открытия счета через уполномоченный банк. Для этого требуется заявление на перевод, документ, удостоверяющий личность, уведомление об открытии счета в иностранном банке с отметкой налогового органа. При этом если делать перевод без открытия счета, то ежедневный платеж ограничен суммой $5 тыс. в день. И для того чтобы выбрать квоту, потребуется не меньше месяца. Да и услуги по переводу недороги — максимум 1%, а в большинстве случае в несколько раз меньше. Стоимость операций по покупке самих акций или паев фонда невелика и составляет $10-15 за одну операцию фактически любого объема.
Если пересылка средств вызывает определенные, скорее временные, сложности, то их возврат не представляет большой проблемы. При заключении договора с брокером ему предоставляются банковские реквизиты, на которые следует переводить деньги. При этом от проблем брокера вы застрахованы, так как в США на сохранность средств на вашем счету распространяются те же гарантии, что и на банковский вклад на сумму до $100 тыс. Кроме того, по американскому законодательству сохранность ценных бумаг на сумму до $500 тыс. также гарантируется государством.
Налоги придется платить везде. Например, в США налоги составляют 10% от инвестиционного дохода и 10% от дивидендов, которые будут начислены. Российская налоговая инспекция постарается взять с вас не меньше 13% дохода. Впрочем, в ряде случаев можно избежать двойного налогообложения. В настоящее время правительство РФ заключило соглашения об избежании двойного налогообложения доходов или имущества с четырьмя десяткам стран, в том числе с Австралией, Новой Зеландией, Германией, Канадой. И здесь желательно ознакомиться с соответствующими соглашениями — кого считают резидентом, в отношении каких доходов исключается налогообложение и как налоги взыскиваются. С Великобританией и США таких соглашений нет, так что здесь придется платить по полной программе, если, конечно, не зарегистрировать офшорную компанию.
