ипотека
В последнее время несколько крупных российских банков либерализовали условия выдачи ипотечных кредитов. Их действия продиктованы стагнацией рынка ипотечного кредитования из-за стремительного роста цен на недвижимость. Банкиры признают, что в условиях жесткой конкурентной борьбы за клиентов рынок ожидает передел ипотечных портфелей. Однако аналитики опасаются, что массовое смягчение условий кредитования лишь подстегнет дальнейший рост цен на жилье.
Издержки роста
Активная либерализация банками условий ипотечного кредитования — естественная реакция на массовый отток клиентов. Участники рынка констатируют, что за последний год при двукратном росте количества одобренных ипотечных кредитных заявок объем выданных кредитов увеличивается незначительно либо вообще сокращается. Причиной тому — стремительный рост цен на жилье, вызванный дефицитом предложения.
Банкиры и участники рынка недвижимости считают, что ситуация на рынке недвижимости спровоцирована законом #214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Документ, вступивший в силу 1 апреля прошлого года, позволяет застройщикам привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, госрегистрации права собственности на земельный участок и опубликования проектной документации. Все это существенно сократило возможности финансирования жилищных проектов. В итоге, по данным агентства "МИЭЛЬ-Недвижимость", цены на новостройки за первый квартал 2006 года выросли более чем на 20%. На вторичном рынке жилья рост цен в апреле превысил 10%, в мае — 8%. В целом же с начала года цены на жилье выросли на 43,4%, значительно превысив показатели прошлого года.
При этом, по мнению экспертов, ситуация на рынке вторичного жилья — отражение кризиса на рынке первичного. "При очевидном росте цен продавать жилье невыгодно, и владельцы 'удерживают' квартиры, увеличивая дефицит предложения",— говорит заместитель директора департамента финансов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. Свой вклад в уменьшение предложения недвижимости, по его словам, вносят спекулятивные сделки. "Сейчас значительная доля недвижимости покупается для инвестиционных целей, а не для проживания",— уверен он.
В итоге спрос на заемные деньги в последние месяцы резко упал. "Банки начали терять клиентов, и с этой проблемой столкнулись все, кто занимается ипотечным кредитованием, но особо сложная ситуация в Москве",— заявил Ъ руководитель розничного департамента Банка Москвы Роман Воробьев. По его словам, в последнее время ситуация лишь усугубилась: "Сейчас не используется 30-40% одобренных кредитным комитетом заявок, а ведь когда-то использовались практически все 100%".
В условиях роста цен и дефицита предложения ипотечные клиенты — наименее выгодная категория покупателей для продавца. "Продавец не хочет ждать, пока будут оформлены все кредитные документы. Это процесс не быстрый: 99% сделок по ипотечному кредитованию являются альтернативными (или встречными), когда и продавец, и покупатель подыскивают варианты, что существенно удлиняет процесс взаимного согласования",— поясняет директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко. Вдобавок для снижения налоговой нагрузки продавцу выгодно не показывать полную стоимость жилья в договоре купли-продажи, тогда как в случае с ипотекой стоимость сделки должна быть отражена на 100%, разъясняет аналитик инвестиционного банка "Траст" Евгений Надоршин.
"Пока банк рассматривает заявку на кредит, выбранная заемщиком квартира успевает подорожать,— констатирует старший вице-президент Промсвязьбанка Валерий Кардашов.— В результате кредитного лимита, предоставленного банком, через несколько дней оказывается уже недостаточно, и заемщик не может им воспользоваться".
Банковские крайности
Банки вынуждены идти на крайние меры для удержания собственных позиций на ипотечном рынке, несмотря на то что удельный вес ипотеки в общем объеме сделок по купле-продаже жилья, по оценкам банкиров, невелик (около 4%). Банки смягчают условия ипотечного кредитования, снижая ставки по кредитам, увеличивая срок кредитования, обслуживая заемщиков с "черной зарплатой", идут на уменьшение или даже отказ от первоначального взноса. Так, в апреле "Внешторгбанк. Розничные услуги" снизил первоначальный взнос в пять раз — до 5%. Аналогичные меры в начале июня принял Московский кредитный банк и Промсвязьбанк. Банк Москвы предложил и вовсе беспрецедентную пока меру — полностью отказался от первоначального взноса при одновременном увеличении срока кредитования. Банк "КИТ Финанс" с 15 июня вводит отсрочку первоначального взноса, а также выплату процентов и основного долга на полгода. Об аналогичных намерениях заявил еще целый ряд опрошенных Ъ банков. "Все это закономерная цепная реакция на ситуацию на рынке недвижимости",— уверен Валерий Кардашов.
Любопытно, что, несмотря на принятие экстренных мер, банки все равно не успевают за движением цен. "Либерализуя условия выдачи кредитов, банки ориентируются на рост доходов заемщиков, однако темпы роста доходов сильно расходятся с динамикой роста цен на жилье",— отмечает Евгений Надоршин. При этом, по словам экспертов, прежде чем принять решение о смягчении условий кредитования, банки долго раздумывают. Решения принимаются на уровне высшего руководства, а это требует времени на многочисленные согласования. "А когда они все-таки решаются на либерализацию, оказывается, что она неадекватна уже изменившейся ситуации на рынке недвижимости. К тому же если рост цен на недвижимость законодательно не ограничен, то риски банков ограничены нормативами ЦБ",— полагает он.
Да и перечень кризисных мер, которые банки могут принять в сложившейся ситуации, ограничен. По словам Романа Воробьева, снижать ставки дальше уже некуда: 1% ничего не даст, а при более существенном снижении ставки материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными средствами, будет подлежать налогообложению. Согласно Налоговому кодексу, минимальная ставка по кредитам в валюте, ниже которой возникает налогообложение материальной выгоды, составляет 9%, в рублях — 3/4 действующей ставки рефинансирования.
На этом фоне снижение или отказ от первоначального взноса, по словам участников рынка, кажется более результативной мерой, чем продление срока кредитования или снижение ставки. За счет этого банки планируют не только удержать заемщиков, которым не хватает средств на первый платеж, но и привлечь в качестве клиентов состоятельных граждан. В том числе из других банков. "В условиях сегодняшнего роста цен брать в кредит зачастую выгоднее, чем, например, изымать из оборота собственные средства. Многие сдают купленные по ипотеке квартиры в аренду и выплачивают банку проценты из этих поступлений",— говорит Михаил Лазаренко. "В ситуации постоянного роста цен заемщику, даже располагающему деньгами, лучше одобрить кредит на все 100% стоимости квартиры. Тогда в случае роста ее стоимости он сможет компенсировать разницу из собственных накоплений, и ему не придется идти в другой банк и окольными путями брать кредит на неотложные нужды",— разъясняет Роман Воробьев.
Передел портфелей
В результате рынок ипотечного кредитования может оказаться перераспределен между ведущими игроками, предлагающими наиболее выгодные условия. "Большинство банков, предлагающих ипотечные кредиты, недостаточно велики, чтобы позволить себе собственные программы. У себя на балансе они не потянут ипотечные кредиты, поэтому работают по чужим программам: перепродают кредиты тому же АИЖК и ему подобным, а у них достаточно жесткие требования,— говорит вице-президент Инвестсбербанка Георгий Чесаков.— Более мягкие предложения крупных банков, естественно, перераспределят рыночный портфель ипотечных кредитов".
Причем, по мнению аналитиков, выиграют те банки, которые не просто либерализуют условия выдачи кредита, но и сделают сам процесс более быстрым и удобным, смогут поставить его "на конвейер". "В сложившихся условиях конкурентными могут быть сроки принятия решений о выдаче кредитов в течение нескольких дней, максимум — недели",— констатируют в "КИТ Финансе". А это, по мнению банкиров, могут себе позволить лишь крупные банки, ориентированные на работу в сегменте ритейла.
За бортом же, по мнению экспертов, рискуют остаться мелкие и средние банки, не обладающие высоким рейтингом и не имеющие возможности привлекать недорогое "длинное" финансирование. "У таких кредитных организаций возникает расхождение между сроками фондирования и сроками кредитования, при либерализации условий кредитования этот разрыв станет еще больше, а пойти на это они просто физически не могут",— отмечает Евгений Надоршин.
В секторе риска, по оценкам экспертов, оказываются также банки, специализирующиеся исключительно на ипотеке. Такие банки работают по схемам рефинансирования через выпуск ипотечных бумаг, к обеспечению которых предъявляются достаточно жесткие требования. "Поэтому ипотечные банки вряд ли смогут предложить заемщикам оформить кредит с нулевым взносом. Соответственно, их продукты будут менее конкурентоспособны,— полагает Денис Гришухин.— Более того, в случае если рост цен на недвижимость продолжится, собственники специализированных банков, недовольные результатами их работы, могут попытаться продать недоходные активы, в результате чего ряд банков сменит владельцев".
Дежавю
Как бы то ни было, либерализация условий выдачи ипотечных кредитов, помимо перераспределения сил на рынке, может дать и еще один результат — существенный рост невозвратов по ипотеке. "Если сейчас невозвраты при ипотечном кредитовании составляют десятые доли процента, то в случае массовой выдачи кредитов без первоначального взноса они могут достигнуть нескольких процентов,— полагает Денис Гришухин.— Так, по статистике при снижении объема первоначального взноса с 30% до 10% количество невозвратов возрастает в два раза. Снижение ниже уровня 10% влечет за собой неоправданно высокие риски, и в процессе смягчения условий мы не планируем снижение первоначального взноса ниже 10%".
По мнению участников рынка, отказ от первоначального взноса автоматически привлекает в банк заемщиков, которые раньше себе ипотеку позволить не могли в силу отсутствия накоплений. Качество таких заемщиков, по единогласной оценке экспертов, низкое. "Для того чтобы обслуживать кредит, человек должен не всю свою зарплату проедать, а сколько-то откладывать и возвращать из этих средств кредит,— считают в АИЖК.— А если он не накопил и 10%, то вряд ли он вдруг сможет расплатиться с банком".
Более того, критическая ситуация на рынке вторичного жилья вызвала всплеск интереса банков к кредитованию заемщиков на этапе строительства. По мнению Михаила Лазаренко, "это риск, но это единственное, что банки могут предпринять для увеличения предложения жилья и повышения спроса на ипотечные программы".
Между тем действия банков на рынке ипотечного кредитования увеличивают платежеспособный спрос и, по мнению аналитиков, еще больше подстегнут рост цен на жилье. "Мягкие условия кредитования формируют дополнительный спрос на квартиры, соответственно, массовая реализация таких программ подтолкнет рынок к росту цен",— полагает зампредправления Банка жилищного финансирования Олег Клепиков. "В отдаленном будущем, если не случится коррекции, это может привести к ситуации, когда кредиты выдаются более чем на 100% стоимости жилья, как это происходит в Америке",— полагает Георгий Чесаков.