Московский рынок недвижимости уже достаточно оформился, чтобы возникла нормальная конкуренция. Такое положение будит воображение риэлтеров, и они изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы риэлтеров в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая может предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование, пенсионное обеспечение и т. д. На днях объединение ЛЛД завершило разработку документальных обоснований новой схемы реализации объектов недвижимости, которая представляет интерес именно потому, что она предусматривает целый ряд дополнительных финансовых услуг.
Объединение ЛЛД, куда входит банк, депозитарий, страховая компания, чековый фонд, народно-финансовая промышленная корпорация "Единение" и торговый дом, заинтересовалось рынком недвижимости уже достаточно давно. Объединение финансирует строительство и реконструкцию ряда объектов в Москве и Подмосковье — с участием его средств возводится комплекс жилых зданий в Сокольниках, бизнес-центра в районе города Долгопрудный, восстановление особняка в центре столицы (Ъ предполагает рассказать об этих проектах в обзорах "Рынок недвижимости" в будущем году).
Объединение, разработавшее новую для России схему реализации товаров народного потребления ("со 100% компенсацией"), в частности импортных автомобилей, решило применить эту схему и на рынке недвижимости. То есть теперь объединение покроет и все расходы покупателя квартиры или земли, правда, через год и без учета инфляции. ЛЛД-банк (при помощи которого осуществляется покупка) может выступать как в качестве посредника, так и в качестве собственника объекта недвижимости. Если банк выступает посредником, то сделка выглядит так: покупатель объекта (пусть это будет квартира стоимостью $100 тыс.; здесь и далее расчеты ведутся в долларах для наглядности, в действительности же расчеты между ЛЛД и клиентом производятся в рублях) перечисляет продавцу им запрошенную сумму (то есть $100 тыс.) плюс 15-30% от этой суммы (то есть $15-30 тыс.) в ЛЛД-банк. Затем банк перечисляет продавцу еще 1-2% стоимости объекта (то есть $1-2 тыс.), а с покупателем заключает депозитный договор на перечисленную им в банк сумму (то есть на $15-30 тыс.). Договор оформляется на один год с условием, что по его истечении покупатель получает обратно затраченные им на квартиру средства (то есть $115-130 тыс.) Согласно расчетам Ъ, проценты по депозиту в этом случае должны составить от 330% годовых (если покупатель перечисляет в банк $30 тыс.) до 660% годовых ($15 тыс.). Сотрудники отдела недвижимости объединения ЛЛД утверждают, что 30% — это максимальная сумма; обычно депозитный вклад будет составлять примерно 20%. Эксперты Ъ отмечают, что таким образом посчитанная ставка по депозиту получается выше средней годовой ставки, которую предлагают московские коммерческие банки (она составляет 200-250% годовых). ЛЛД-банк, кроме того, готов выдавать в отдельных случаях кредит под депозитный договор. Возможно, покупателям недвижимости будут предоставлены некие льготы в том случае, если они застрахуют ее во входящей в объединение ЛЛД страховой компании, однако обсуждать эту тему с корреспондентом Ъ в ЛЛД отказались.
Схема применима и в случае, когда банк продает принадлежащий ему объект недвижимости. Эта ситуация позволяет взглянуть на вышеприведенную схему под другим углом зрения: покупатель кладет на депозит $115-130 тыс. и получает в качестве процентов по депозиту квартиру стоимостью $100 тыс., только не через год, а сразу. Следовательно, схема может быть представлена как оформление депозитного договора на 75-90% годовых с моментальной выдачей дивидендов. Эксперты Ъ не слишком сомневаются в том, что в недалеком будущем банк будет торговать по этой схеме либо собственными объектами, либо объектами по дилерским соглашениям. Это означает, что банк не только получает комиссионные (обычно это 10-15%), но и привлекает весьма значительные средства, что сулит ему вполне ощутимый дополнительный доход.
Схема выгодна и для продавца объекта (в случае, если банк выступает в качестве посредника) — он получает на 1-2% больше запрашиваемой суммы, и для банка, привлекающего капиталы, и по-видимому, для покупателя, который хотя и переплачивает 15-30%, возвращает себе через год потраченное на приобретение объекта, правда, обесцененное инфляцией.
Руководство объединения ЛЛД уже предложило Российской гильдии риэлтеров описанную выше схему для распространения ее по возможности среди всех московских агентств недвижимости. Российская гильдия риэлтеров схему одобрила, однако эксперты Ъ выражают определенные опасения относительно вероятности такого сотрудничества — очевидно, что риэлтерские фирмы скорее проиграют, нежели выиграют, пойдя на соглашение с крупным финансовым институтом, каким является объединение ЛЛД. В схеме, разработанной банком ЛЛД, специалисты Ъ усматривают весьма характерную для рынка недвижимости тенденцию — стремление финансовых объединений контролировать рынок недвижимости в стране. Примечательно, что из схемы, которую ЛЛД уже опробовало на товарах народного потребления, следует, что крупные финансовые институты относятся к торговле объектами недвижимости как и к торговле любым другим товаром, скажем, автомобилями.
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН