Петербургский рынок квартир уступает в ликвидности московскому, однако сезонные изменения ценовой конъюнктуры и динамика спроса и предложения в обоих городах в последние месяцы весьма схожи. И в Москве, и в Петербурге средние цены достигли самых высоких значений за все время существования рынка недвижимости — 1 м2 общей площади стал стоить $400 на петербургском и $740 на московском рынке. Сегодняшний обзор группа недвижимости Ъ посвящает квартирному рынку Санкт-Петербурга.
Развитие ценовой ситуации на петербургском рынке недвижимости практически точно копирует московский рынок, с той только разницей, что темпы роста цен на петербургские квартиры все же отстают от московского уровня. За последние шесть месяцев цена 1 м2 петербургского жилья возросла в среднем на 10-12%, тогда как стоимость 1 м2 московских квартир выросла в среднем на 17-20%. Сейчас на квартирном рынке Санкт-Петербурга сложилась следующая ситуация.
Стоимость однокомнатных квартир колеблется от $10 000 до $16 000, двухкомнатных — от $12 000 до $20 000, трехкомнатных — от $16 000 до $25 000; на некоторые типы квартир цена достигает $400 и более за 1 м2.
Наибольший разброс цен характерен для так называемых "петербургских" квартир, расположенных в районах исторической застройки. Квартиры же петербургского захолустья, отличающиеся низким уровнем благоустройства, неудачной планировкой и, как правило, плохим техническим состоянием, лишь в редких случаях удается продать дороже $200 за 1 м2. А вот цены на комфортабельные апартаменты барского прошлого (с огромной кухней, парадным входом и видом на петербургские каналы и речки) могут достигать $500-600 за 1 м2. Квартиры подобного уровня после капремонта можно продать еще дороже.
В целом можно сказать, что цены "петербургских" квартир удерживаются на отметке $400 за 1 м2 общей площади. И хотя средний уровень цен остался практически неизменным за 1993 г., в отдельные месяцы этого года происходили значительные колебания ценовой конъюнктуры.
Например, в июле этого года в результате ряда удачных продаж фешенебельных квартир был отмечен взлет цен до уровня $460 за 1 м2. А в сентябре преобладание в продажах квартир петербургского захолустья снизило среднюю цену до $334. В октябре уровень цен на жилье в исторической застройке вновь поднялся и составил $389.
В последнее время петербургские риэлтерские компании испытывают значительные затруднения с реализацией дорогих квартир. В благоприятные периоды большую их часть приобретали состоятельные иностранцы, которые сейчас по весьма понятным причинам поумерили свой пыл. После октябрьских событий Россия по степени инвестиционного риска обогнала даже африканские страны, что не могло не сказаться на инвестиционном климате. Поэтому сейчас подавляющее большинство иностранцев предпочитают покупке офисов или жилья их аренду.
В отличие от районов старого Петербурга, цены на новые, "ленинградские" квартиры более подвержены сезонным колебаниям. Они изменяются закономерно, от высокого весеннего уровня к летнему спаду и новому подъему осенью. По этому типу квартир средняя стоимость продаж в апреле составила $333 за 1 м2, затем было зафиксировано летнее снижение цен до уровня $302 за 1 м2. В октябре цены вновь вернулись на апрельский уровень и продолжали расти до $340 в декабре.
Между тем рынок строящихся квартир становится все менее привлекательным для посредников — из-за продолжающегося сокращения разницы между строительной и рыночной стоимостью квартир. В ряде строящихся домов стоимость квартир даже превосходит по ценам готовое жилье в обжитых районах. За последние полгода стоимость 1 м2 в новостройках поднялась с $300 до $350, что стало следствием систематической индексации стоимости строительства, которая в текущем году опережала общий индекс инфляции. Цены на "незавершенку" сейчас практически сравнялись с ценами обжитых квартир и выросли за год в рублях в 4 раза.
Подобное развитие ситуации может повториться и в следующем году, но на более высоком уровне. В пользу такого прогноза говорит прежде всего продолжающийся рост себестоимости строительства, связанный с удорожанием материальных затрат и рабочей силы. Кроме того, происходит постоянное удорожание кредитов. И наконец, передача части построенных площадей (обычно 30-60%) городским властям также увеличивает конечную стоимость жилья.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА