Деревня городского типа

Деревня городского типа

        Столичные чиновники нашли новый резерв площадок для продолжения жилищного строительства — деревни, находящиеся на городской территории. Недавно правительство города приняло специальную программу относительно будущего московских деревень и деревенек. Причем те из них, которые останутся нетронутыми, представляют даже больший интерес для инвесторов, чем те, что пойдут под снос.

Конечно, строительство на месте снесенных деревень ведется в Москве уже добрую сотню лет, а память о них сохраняется только в названиях районов. Но теперь все деревни, а также поселки и садоводческие товарищества на территории Москвы (преимущественно, конечно, за чертой МКАД) упраздняются как класс. То есть сокращений "дер." и "пос." больше не будет ни на картах, ни в официальных бумагах, а вместо этого появятся районы с управами. Это, конечно, только административная, техническая сторона вопроса. Существенно же то, что все деревни поделены на сносимые и несносимые, так же как и пятиэтажки. Правда, на официальном языке первые называются "подлежащими комплексной реконструкции", а вторые — "территориями с сохраняемыми жилыми и нежилыми строениями", но суть дела от этого не меняется.
       Сносимыми по постановлению правительства Москвы будет заниматься (то есть осуществлять функции заказчика и разрабатывать проектную документацию) ОАО "Москапстрой", а несносимыми — ГУП "Управление перспективных застроек".
       Вполне понятны логика властей, а также причина, по которой "сельской местностью" они озаботились именно сейчас. Деревни и поселки — это потенциальные территории для нового строительства (площадь только сносимых деревень превышает 700 га). Пока в черте города оставались чистые поля (Жулебино, Марьино, Северное и Южное Бутово, Кожухово и т. д.), до деревень руки не доходили. А теперь даже районы пятиэтажек почти все распределены между будущими застройщиками, так что деревни — один из последних резервов. Есть и еще один фактор: цены на квартиры в ближнем Подмосковье уже превысили $2 тыс. за кв. м. А чем, к примеру, Молжаниново хуже соседних Химок? Так что хотя на большинстве этих территорий планируется застройка по городскому заказу, инвесторы сюда тоже придут — только позови.
       "Для нас очень важно, что появятся дополнительные площадки в черте Москвы,— говорит первый заместитель генерального директора Домостроительного комбината #1 Андрей Паньковский.— Мы готовы строить и по городскому заказу, и участвовать в инвестиционных конкурсах. Даже самые отдаленные городские территории будут пользоваться высоким спросом — это видно на примере застраиваемого сейчас Кожухова".
       
Расселение домов в московских деревнях обходится городу недешево. "Сейчас уже нет понятия компенсаций, есть только понятие выкупной цены,— говорит первый заместитель генерального директора ОАО 'Москапстрой' Андрей Новиков.— И с каждым собственником мы должны разговаривать только на основании Гражданского кодекса. При этом есть люди, которые совершенно открыто делают бизнес на расселении деревень. Покупают, например, мизерную долю жилого дома — буквально 3-4 кв. м — и затем ставят свои условия. Были случаи, когда владельцами одной развалюхи оказывались более десяти человек, причем девять из них приобрели доли в течение последнего года. Если пять лет назад выкупная цена составляла в среднем $20-30 тыс. за домовладение, то теперь — $100-200 тыс., иногда до $300 тыс. То есть фактически выкупная цена соответствует рыночной. Конечно, если собственники пытаются поднимать планку еще выше, мы на поводу не идем".
       И все же расселение частных домов обходится значительно дешевле, чем освобождение обычной типовой пятиэтажки. Давайте сравним. Площадь квартир в одном подъезде "хрущевского" дома — 1000 кв. м. Принятый в городе коэффициент расселения 1,7 предполагает, что жильцы получат взамен своей жилплощади примерно 1700 кв. м. Предположим, что новые квартиры жильцам предоставляет сам застройщик, а не выкупает по рыночной цене. Строительная себестоимость панельного дома составляет сейчас $800-900 за кв. м, соответственно, на расселение одного подъезда уйдет минимум $1,3 млн. Это при самых благоприятных условиях, если не имеется других обременений в виде гаражей, нежилых помещений или спортивных площадок. Для инвестора это все равно выгодно, потому что на том же месте он построит одну секцию типового 17-этажного дома П-44Т площадью около 4 тыс. кв. м и продаст квартиры минимум за $8 млн.
       Теперь сравним это с затратами на расселение деревни. Пятно застройки одной секции этого самого типового дома — 288 кв. м., то есть на обычном шестисоточном участке спокойно размещаются две секции (объем реализации — $16 млн). А участки в деревнях, как правило, больше садовых шести соток. "Если на земле стоит пятиэтажный дом под расселение, это одна инвестиционная нагрузка, а если одноэтажный — совсем другая,— подтверждает генеральный директор ЗАО 'ПИК-Регион' Сергей Канаев.— Естественно, низкая плотность населения существенно повышает инвестиционную привлекательность".
       Расселением сносимых деревень пока занимается только "Москапстрой" на бюджетные средства. Инвесторы, возможно, придут сюда позже и будут покупать уже освобожденные площадки на инвестиционных конкурсах. Очевидно, город будет выставлять площадки на торги, исходя из их рыночной стоимости, а не из собственных затрат, так что инвестиционная привлекательность бывших деревенских земель не будет отличаться от среднемосковской.
        Как ни странно, едва ли не больший интерес для инвесторов могут представлять несносимые деревни.
       
"Город будет осуществлять серьезные инвестиции в развитие инфраструктуры несносимых деревень и поселков,— говорит руководитель ГУП 'Управление перспективных застроек' Владимир Хайкин.— Речь идет как об инженерной, так и о социальной инфраструктуре. То есть будут строиться новые дороги, новые инженерные сети и т. д.; кроме того, школы, детские сады, торговые предприятия. Все это будет производиться за счет города, инвесторов на начальном этапе мы привлекать не будем. Но создание новой инфраструктуры будет повышать инвестиционное качество территорий. Понятно, что по мере превращения деревень в благоустроенные цивилизованные поселки рыночная стоимость домов будет возрастать. Жители в любой момент вольны продать свои домовладения, но заставлять их это делать никто не будет".
       Самое интересное будет происходить дальше. Развитие несносимых деревенских территорий не означает, что на их месте вообще будет запрещена застройка. Инвестор вполне может выкупить несколько домовладений и подать заявку, например, на строительство жилого комплекса.
       "Мы категорически против высотного строительства, на таких территориях правильнее строить малоквартирные дома, чтобы максимально сохранить сложившуюся ландшафтную и экологическую среду,— говорит Владимир Хайкин.— Конечно, это должны быть не типовые панельные дома, но и не супердорогие элитные комплексы. Мне кажется, это идеальный вариант строительства жилья для среднего класса".
       Очевидно, что покупка площадей в несносимых деревнях на раннем этапе может быть привлекательной как для частного инвестора, так и для компаний. Проблема лишь в том, что конкретные сроки реализации правительственной программы пока не определены даже в целом, а тем более для каждого населенного пункта. ГУП "Управление перспективных застроек" в настоящее время ведет предпроектную подготовку территорий. Какие из них начнут развиваться раньше, какие — позже, пока неизвестно.
       Эксперты рынка недвижимости считают, что в целом инвестиционная привлекательность деревенских территорий достаточно высока, хотя их освоение связано с большими сложностями. "Затраты на создание инженерной инфраструктуры в деревнях очень велики,— утверждает руководитель строительных проектов компании 'МИАН-девелопмент' Эраст Жиряков.— Практически все нужно делать заново, включая электроподстанции, поскольку энергомощностей, достаточных для деревни, не хватит для цивилизованного поселка. Фактически затраты на инфраструктуру окажутся такими же, как в соседнем Подмосковье. Но там, как правило, обязательства застройщиков перед властями значительно меньше, чем в Москве. А на городской территории дополнительные обременения могут поднять цену земли до нерыночной. Если же финансирование инфраструктуры возьмет на себя город, то возникают риски по срокам. Любая госорганизация по определению строит медленнее, чем инвестор. С другой стороны, если город берется за подобные программы, он, как правило, их выполняет. Для тех инвесторов-застройщиков, которые еще не успели застолбить за собой 'сладкие' площадки поближе к центру и почувствовать вкус сверхприбылей, проекты в отдаленных уголках Москвы окажутся весьма привлекательными".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ