Цены подошли к порогу

Цены подошли к порогу

        Беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость, который демонстрировал рынок с февраля (более 10% ежемесячно), в мае несколько замедлился и составил в среднем 8%. Ожидается, что летом наступит относительное затишье, а далее возможен новый виток цен. В черте города по-прежнему почти нет предложений в секторе экономкласса на первичном рынке, а элитное жилье еще не исчерпало потенциал роста. За городом наблюдается планомерное увеличение спроса и цен во всех сегментах.

В мае представители риэлтерских агентств зафиксировали снижение активности покупателей на 20-30%. В первую очередь сыграл свою роль сезонный фактор: выпали из оборота первые десять дней месяца, кроме того, по пятницам покупатели предпочитают проводить время за городом, а не заниматься поиском недвижимости.
       Но при этом эксперты отмечают, что ценовой порог, установившийся к настоящему моменту, уже превышает возможности части потенциальных покупателей. В городе практически не строятся дома экономкласса на продажу, а если на рынке и появляются "панельки", то по средней цене $2500 за квадратный метр, что соответствует бизнес-классу годичной давности. Цены на монолитные индивидуальные дома установились на среднем уровне $3500 (на стадии строительства). Вполне возможно, что рынок через какое-то время начнет отыгрывать ситуацию если не снижением цен, то замедлением темпов роста.
       "Неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться уже в ближайшие два-три месяца,— считает управляющий партнер управления новостроек компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Оксана Каарма.— Дальше, скорее всего, произойдет стабилизация темпов прироста цены до 1-2% в месяц. Кстати, многие застройщики напуганы таким ростом цен, поэтому сегодня они стараются повышать стоимость объектов уже не скачкообразно — на 5-10%, как это было в начале года, а планировать подорожание в течение месяца на 2-3%. Они опасаются, что цены превысят не только психологический порог, но и уровень платежеспособного спроса, после которого покупатель просто не сможет выйти на рынок. Сегодняшний рост цен показывает желание застройщиков понять, на каком уровне находится адекватная цена на их товар. Застройщики и инвесторы заинтересованы в более плавном повышении цен и ровном спросе, поскольку это позволяет им планировать собственную деятельность".
       Генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич согласен с прогнозом на понижение, но только в ближайшей перспективе. "По нашим оценкам, летом рост цен на недвижимость в Москве хоть и сохранится, но в более или менее разумных пределах. А вот осенью ожидается уже новый скачок цен,— утверждает господин Обуханич.— Мы ждем поправок в закон 'О долевом инвестировании строительства', которые, надеемся, улучшат сложившуюся на рынке ситуацию. Хотелось бы более взвешенного подхода к деталям, чтобы закон стал надежным документом для всех сторон--участников долевого строительства". Кстати, по единодушному мнению экспертов, проблемы обманутых соинвесторов практически не повлияли на ситуацию на рынке и ценовую политику компаний-застройщиков.
       Интересно, что некоторые участники рынка отмечают снижение активности покупателей, приобретающих квартиры в инвестиционных целях. "Начало реализации наших новых проектов показало изменение процентного соотношения инвестора и конечного покупателя в пользу последнего,— говорит коммерческий директор холдинга 'Капитал Груп' Алексей Белоусов.— Если раньше на начальной стадии первыми к застройщику приходили те, кто приобретал недвижимость скорее в инвестиционных целях, то теперь ситуация изменилась. Это свидетельствует о том, что люди стали по-другому воспринимать покупку квартир, они стараются решить свою жилищную проблему на более ранних этапах, принимая во внимание зиму — начало весны 2006-го и осознавая, что промедление может вылиться в существенные материальные затраты". Можно предположить, что частные инвесторы не ожидают резкого повышения цен в ближайшее время и склонны фиксировать прибыль.
       На вторичном рынке жилья Москвы в мае также отмечено замедление темпов роста цен, однако ценовой прирост по-прежнему остается достаточно высоким. В среднем, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", цена квадратного метра выросла на 8,1%, достигнув уровня $3812. Объем вторичного рынка жилья после умеренного роста в предыдущие три месяца вновь начал сокращаться. На сегодня количество предложений исчисляется 15 310 объектами, что на 29,7% меньше, чем в апреле 2006 года.
       Как и прежде, быстрее всего дорожает однокомнатное жилье. За месяц его стоимость увеличилась на 9,4%. В числе отстающих оказались двух- и трехкомнатные квартиры. По типам квартир наибольший ценовой прирост показали хрущевки-"кирпич" (9,6%) и монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности (9%).
       
Загородный рынок в отличие от городского не показывает признаков замедления. Спрос на загородную недвижимость в мае был высоким по всем сегментам рынка. "В ликвидных поселках в течение месяца было продано по 10-20 объектов, то есть 5-10% от всех объектов в поселке,— говорит директор департамента маркетингового анализа управляющей компании 'Масштаб' Наталья Чукаева.— Так как в мае предложение увеличилось незначительно, в целом по рынку с учетом продаж количество объектов сократилось на 5%. Уже традиционной тенденцией для рынка загородной недвижимости стал дефицит предложения экономкласса, особенно недорогих дач стоимостью до $250 тыс. Появление таких предложений можно ожидать либо за счет развития новых направлений, либо за счет освоения земель дальнего Подмосковья — 60-100 км от МКАД. Вот уже третье лето показывает не естественную для рынка сезонную стабилизацию, а увеличение цен на загородную недвижимость. По нашим данным, многие застройщики к концу июня поднимут цены на 10-15%. А темпы продаж если и снизят свой бурный рост по сравнению с апрелем--маем, то незначительно, на 15-20%".
       Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко оценивает рост цен в мае в пределах 2-3% в зависимости от класса коттеджного поселка. "Наиболее востребованными являются объекты в дачных поселках повышенной комфортности (экономкласс) — это 46% от общего спроса на коттеджные поселки,— говорит господин Мищенко.— Стоимость домовладений в таких поселках — до $300 тыс. Спрос на объекты экономкласса значительно превышает предложение, и в ближайшие полгода ситуация не изменится. Спрос на объекты элитной загородной недвижимости составляет около 24% от общего объема спроса. В данном сегменте рынка продолжает увеличиваться конкуренция. В мае в сегменте бизнес-класса по сравнению с апрелем существенных изменений не произошло. Конкуренция среди поселков очень острая, так как на рынке очень большое количество предложений поселков бизнес-класса. Однако спрос на данные объекты остается достаточно высоким (30% от общего объема спроса)".
       
Эксперты компании Knight Frank отмечают знаменательное совпадение тенденций лондонского и московского рынков жилой недвижимости. На протяжении первого квартала 2006 года на рынке элитной недвижимости Лондона наблюдался рекордный за последние шесть лет рост цен. По состоянию на май 2006 года зафиксирован самый высокий показатель темпов роста цен в сегменте городского жилья, который составил 16,6%, что практически в восемь раз превышает показатели 2004 года и является максимальным с октября 2000 года.
       "На протяжении длительного периода рынок высококачественной недвижимости Лондона все больше привлекает интерес обеспеченных российских покупателей, притом как покупателей-инвесторов, так и проживающих собственников",— утверждает Елена Нортон, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank.
       Московский рынок элитной недвижимости показывает те же тенденции, что и лондонский: во-первых, резкое увеличение темпов роста цен на элитные жилые объекты; во-вторых, стабильно лидирующее положение наиболее элитных районов в историческом центре города. Рост средних цен на первичном рынке составил 28% по отношению к прошлому году, из которых 10,6% пришлось на первый квартал текущего года. Средняя цена предложения элитного жилья на первичном рынке увеличилась с $7490 за квадратный метр в 2005 году до $9200 в первом квартале 2006 года. Средняя цена предложения на вторичном рынке за этот же период возросла с $8866 до $12 095 за квадратный метр.
       По мнению Екатерины Тейн, директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, "рост цен на элитную жилую недвижимость в Москве продолжится и по итогам 2006 года составит 35-40% на первичном рынке, 40-45% — на вторичном. При этом снижение растущей напряженности на рынке возможно вследствие появления большого числа новых объектов в 2007 году. В первом квартале 2006 года в стадии строительства находилось 700 тыс. квадратных метров элитного жилья. В период с 2007 по 2009 год в центре Москвы планируется возвести целый ряд крупномасштабных жилых комплексов, что значительно повысит уровень предложения".
       Сравнение с лондонским рынком недвижимости показывает, что потенциал роста цен в Москве далеко не исчерпан. В условиях ограниченного объема предложения и высокого стабильного платежеспособного спроса верхней планки для цен в элитном секторе практически не существует.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ