"На рынке недвижимости возможен спад, но не обвал"
— Почему вы приняли решение о публичном размещении акций компании?
— Во-первых, выход на IPO — это часть стратегии всей АФК "Система", одним из бизнес-направлений которой мы являемся. Во-вторых, это вопрос масштаба. Разместив свои бумаги на западных рынках, мы перестанем быть только московской компанией, мы станем представителями страны. И поэтому должны быть более понятны своим партнерам. Это облегчает взаимодействие, ускоряет решение многих вопросов. И наконец, третья причина — финансовая. Дело в том, что у нас очень большой портфель проектов — более 3 млн кв. м. Суммарный объем необходимых инвестиций — примерно $4,5 млрд. При этом многие проекты находятся в начальных стадиях, когда еще невозможно привлечь кредитное плечо. То есть именно сейчас и в обозримом будущем нам нужны средства для запуска большого количества проектов.
— То есть портфель девелоперских проектов в настоящее время превышает портфель объектов, находящихся в собственности и под управлением компании? Это нормальная ситуация?
— Это ситуация, характерная для этапа роста компании. Крупные девелоперы, выйдя на биржу, превращаются в инвестиционные фонды стоимостью в десятки миллиардов долларов, владеющие географически распределенной недвижимостью. Для таких компаний характерно распределение портфеля следующим образом: 80% — активы, 20% — проекты.
— Какова предполагаемая сумма капитализации "Системы-Галс" при выходе на рынок акций? Насколько я знаю, звучали цифры $2-4 млрд. На чем основана эта оценка?
— Официально стоимость проектов оценена компанией Cushman & Wakefield в сумму около $1 млрд. Но они оценивали только самые крупные, знаковые проекты, это примерно половина. Кроме того, надо иметь в виду — на нашем рынке недвижимости практически нет статистики. Нет инструментов оценки — отраслевых мультипликаторов, коэффициентов. Собственно говоря, нет и масштабного рынка. Российский рынок — это Москва, отчасти Петербург, в последнее время — несколько городов-миллионников. И вполне естественно, что все оценки делаются по минимуму. При этом надо иметь в виду, что в России рынок недвижимости растет более высокими темпами, чем в любой другой европейской стране.
— Насколько устойчив, по вашим оценкам, наш рынок недвижимости? Существует определенная цикличность роста и падения?
— Наш рынок недвижимости фактически начал формироваться в 1998 году. Конечно, он существовал и раньше, но в зачаточном состоянии, отсутствовала четкая законодательная база, регламентирующая отношения между его участниками. И с тех пор пока еще не было периодов спада. Кстати, и в 1998 году не было кризиса недвижимости, был кризис экономики в целом. Это не значит, что нет цикличности; это значит лишь, что мы пока не знаем, какой именно цикл характерен для нашей страны. Циклы бывают разные — пять лет, десять, двенадцать.
— В любом случае спад неизбежен?
— Спад возможен. Но обвала быть не может. Рынок недвижимости не может обрушиться. Своей инертностью он выгодно отличается от фондового. Может произойти остановка роста цен на полгода, потом еще полгода рынок будет думать, как на это реагировать, а к этому времени снова начнется рост. То, что называют кризисом недвижимости, как правило, представляет собой колебания в пределах 20%, которые правильнее было бы назвать коррекцией. Сейчас мы наблюдаем тренд роста, который выгоден всем — продавцам, покупателям, риэлтерам. Они будут всеми силами тянуть этот тренд, пока возможно, а затем фиксировать максимальный уровень. Причем рост рынка коммерческих площадей имеет вполне реальную, а не спекулятивную основу. По уровню обеспеченности офисными и торговыми площадями Москва находится на последнем месте среди европейских столиц. Мы в определенной степени отстаем даже от Восточной Европы, а от Западной — в разы. Но экономика растет, к нам приходят все новые международные компании, им надо где-то размещаться, где-то продавать свои товары. Эксперты говорят, что уровень восточноевропейских столиц — это минимум, до которого мы должны вырасти.
— Насколько возможна в принципе полная открытость компании, занимающейся строительством?
— Давайте уточним, "Система-Галс" — это девелоперская компания, мы занимаемся инвестированием, управлением строительством и управлением недвижимостью. Мы определяем подрядчиков на тендерах. Если я нанимаю строителя, который выполняет свою работу в соответствии со сметной стоимостью и установленными сроками, то мне совершенно все равно, что происходит у него внутри компании. Может быть, его себестоимость значительно ниже заявленной — и ради бога, пусть это будет его дополнительной премией за умелую организацию работы. Мы же со своей стороны имеем прозрачное структурированное финансирование, понятный бизнес-план, прозрачный брокеридж. Прозрачность — это большой плюс для девелоперской компании. В недвижимость инвесторы вкладывают средства на десятилетия и хотят быть уверенными в их сохранности.
— Можете ли вы назвать примерные сроки вашего выхода на IPO?
— Конец нынешнего года. Я думаю, это произойдет по итогам последней полугодовой отчетности.