|
Долевой порог |
В апреле средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве достигла $3 тыс., выросла она и в Подмосковье. Тем не менее многие по-прежнему считают, что единственным способом обзаведения жилплощадью является покупка квартир в строящихся домах. Хотя при этом можно нажить кучу неприятностей — например, столкнуться с недобросовестными застройщиками.
Конечно, от недобросовестных застройщиков дольщиков защищает закон. Но, как показывает практика, закон можно обойти. "Теоретически федеральный закон #214 защищает дольщиков строящихся жилых объектов. Но только в том случае, если компания-продавец его полностью соблюдает,— рассказывает Андрей Яковлев, директор юридической фирмы 'Яковлев и партнеры', председатель московской Коллегии адвокатов.— На практике же закрепленные в законе 'Об участии в долевом строительстве' нормы обходят с помощью оформления векселей, к примеру".
В сложившейся ситуации покупателю без юридического образования проверить застройщика самостоятельно сложно. Определенным гарантом выступают крупные риэлтерские компании. К примеру, в 2006 году компания "МИЭЛЬ-недвижимость" взяла на реализацию только два новых жилых комплекса в Подмосковье — Красногорск, микрорайон Южный, и в Балашихе, улица Твардовского, микрорайон 27а, корпус 6. Из московских объектов на реализацию риэлтеры не приняли ни одного строящегося дома, поскольку разрешительная документация на столичные новостройки не соответствовала требованиям риэлтерского агентства.
"Дать универсальные рекомендации покупателям квартир в новостройках крайне сложно, поскольку в настоящее время нет единой практики заключения договоров в отношении строящихся объектов,— рассказывает Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании 'Миэль'.— Действующее законодательство содержит разные правовые режимы для договоров, различие между которыми неподготовленный покупатель может просто не найти".
Даже заручившись поддержкой риэлтеров, покупателю жилья в новостройке, считает Кайдо Каарма, следует обратить внимание на следующие моменты.
Должна быть строгая идентификация приобретаемой квартиры (рекомендуется прилагать к договору поэтажный план с выделением приобретаемой квартиры). Стоимость квартиры следует четко зафиксировать в договоре. Кроме того, прописать случаи возможной корректировки цены (например, только в случае уточнения общей площади квартиры органами БТИ после завершения строительства дома). В договоре должны быть прописаны обязательства застройщика по срокам завершения строительства дома.
Покупателю необходимо убедиться в том, что продавец получил документы, подтверждающие наличие у него прав на данную квартиру и возможность свободно отчуждать эти права. Речь идет о распорядительных документах правительства Москвы, предусматривающих строительство объекта. А также о документах, подтверждающих права застройщика на землю, например договор аренды земельного участка. Без этих бумаг строительство приравняют к самовольной застройке. Помимо того должны быть договоры, подтверждающие возникновение прав на квартиру у первоначального инвестора и последующий переход прав на квартиру от него к лицу, выставившему квартиру на реализацию (это могут быть договоры инвестирования, участия в долевом строительстве, уступки прав требования). По всей цепочке договоров должна прослеживаться передача прав на квартиру, которую покупатель собирается приобрести.
Покупателю следует убедиться в наличии документов, подтверждающих выполнение обязательств застройщика и инвесторов, которые продают квартиру. Продавец должен показать документы, подтверждающие его полномочия на подписание договора купли-продажи со стороны продавца.
Что касается строительной компании, покупателю нужно убедиться в том, что застройщики получили разрешения на строительство. Без него даже котлован рыть недопустимо. Если же застройщик имеет разрешение на строительство, это означает, что чиновники Москомархитектуры проверили наличие у него всех необходимых для строительства документов.
При прочих равных
Среди проверенных игроков участники рынка, называют группу компаний ПИК, ДСК-1, "Интеко", "Мосфундаментстрой-6", "С-Холдинг", "Дон-строй".
Что же касается стоимости, риэлтеры и девелоперы единодушны: минимальные цены, которые не должны вызывать подозрений у покупателя квартиры в строящемся доме, это $1600-1800 за кв. м в отдаленных районах Москвы. Соответственно, не менее $900-1000 за кв. м в ближней, 50-километровой зоне Подмосковья. Элитное жилье на этапе строительства не может стоить меньше $5000 за кв. м.
"Нехорошие предложения" сейчас относительно редки, но время от времени на рынке встречаются. К примеру, компания "Проект Инвест л" заявила о желании построить самый дешевый дом в Москве. Она продает квадратный метр объекта в Медведкове по $1340 за кв. м. В качестве документации по этому проекту фигурирует разрешение на экспертизу бетонных конструкций бункера-бомбоубежища, на месте которого построят дом. Вряд ли это предложение заслуживает серьезного внимания.
"Дешево могут продавать только строительные ляпы и проблемные документы,— считает Михаил Васильев, вице-президент 'РИГрупп-Финанс'.— Выбранный застройщик должен обладать положительной историей реализованных проектов, но гораздо важнее состояние документов на объект, в котором вы собираетесь покупать квартиру,— разрешение на строительство, документы на землю и прочие".
С экономической точки зрения все равно, у кого покупать квартиру — у застройщика или риэлтеров. Цены у них за редким исключением примерно одинаковы.
"Однако при этом риэлтеры помимо оформления покупки квартиры смогут предоставить покупателю целый комплекс услуг, которые застройщик часто не оказывает,— рассказывает Кайдо Каарма.— Риэлтеры разъясняют налоговые последствия покупки, к примеру. Или, что очень важно, могут помочь в оформлении права собственности покупателя на жилье после завершения строительства дома".
Такими "мелочами" застройщики, как правило, себя не утруждают. Да и зачем девелоперам заботиться о том, чтобы все покупатели жилого комплекса оформили квартиры в собственность? Деньги получены, выгоднее заняться следующим объектом. Потому-то в ряде новых жилых комплексов жильцы проживают не первый год, но прописаться в квартире не могут.
Инструкция для потенциальных обманутых дольщиков
Компания в процессе строительства продает квартиры частным лицам. На завершающем этапе работ покупателям возвращают деньги и выплачивают неустойку за расторжение сделки. После чего дом снова выставляется на продажу, но по другой цене.
По сути, это грамотно обставленное мошенничество или кредитование обманным путем. С одной стороны, все указанные в договоре обязательства выполнены: неустойку покупателям-то выплачивают. С другой — у продавца нет никаких объективных причин расторгать договор. Разве что жадность.
Защита от недобросовестного продавца существует. Способы этой защиты, кстати, применимы и в случаях скандальных недостроев жилых домов, обманутые дольщики которых разбивали палаточный лагерь у Дома правительства, например.
Стратегия защиты разработана московской юридической фирмой "Яковлев и партнеры". Защита обманутых дольщиков строится на том, что гражданин, заключая договор соинвестирования, преследует одну цель — получить жилье, квартиру, а не прибыль от нее.
"По сути, договор соинвестирования — это договор подряда,— объясняет Андрей Яковлев.— В случае с многоквартирными жилыми домами каждый покупатель квартиры не может самостоятельно нанять компанию и заказать ей строительство только его собственных квадратных метров. Покупатель не преследует цель получения прибыли от строительства. Он оплачивает определенную квартиру на определенном этаже. По своей сути застройщик выступает в качестве агента, который организовывает и реализует строительство".
Получается, что имущество, созданное за счет средств частных инвесторов, принадлежит именно инвесторам, а не компании-застройщику. А значит, именно дольщики, а не застройщики и должны распоряжаться домом. Даже недостроенным.
Таким образом, дом, построенный на деньги частных соинвесторов, не может быть включен в конкурсную массу в случае банкротства застройщика. То есть когда застройщик по каким-то причинам не справился со строительством и пытается расплатиться с кредиторами, продавая свое имущество, в то время как его соинвесторы митингуют.
"Соинвестиционные договоры как договоры подряда трактует в своих официальных бумагах Роспотребнадзор,— рассказывает директор юридической фирмы 'Яковлев и партнеры'.— Согласно статье #431 о толковании договоров, документ, если буквально его трактовать не получается, трактуется в соответствии с действительной волей сторон. Это стало основанием и для Конституционного суда, когда он толковал договоры соинвестирования как договоры подряда, как потребительские. Что позволяет включить долевое соинвестирование под действие закона о защите прав потребителей". Значит, штрафные санкции за невыполнение условий договора и в случае задержек строительства, и в случае недостроя должны начисляться согласно нормам закона о защите прав потребителей.
Анализ показал, что большинство компаний, не справившихся со строительством жилых домов, не обладали собственными активами или имуществом. Процедура продажи недостроя с торгов маловероятна, поскольку большинство таких объектов построено даже без разрешений на строительство. Зарегистрировать и продать недострой без документов невозможно. Но механизм банкротства на настоящий день таков, что лишает каждого отдельного дольщика возможности возвращения денег соразмерно причиненному ущербу.
А вот если объединить дольщиков в юридическое лицо (в случае с недостроем в подмосковном Троицке было зарегистрировано некоммерческое партнерство), появляется шанс обратить дом, строящийся на деньги дольщиков, в их же собственность. Граждане (их может быть только двое) объединяются, передают партнерству свои имущественные права и заявляют претензию на недострой. Им присваивается статус заказчика застройщика. Собранный пакет документов с визами, полученными в госструктурах, которые взялись поддержать дольщиков, направляется в регистрационную палату.
Согласно Конституции, государство обязано защищать права граждан. Следуя этой простой логике, госчиновники должны поддержать инициативу граждан и передать им недостроенный объект. После чего его можно достроить, продать, заложить (получить кредит в банке на дострой) — это уж как решат члены некоммерческого партнерства.
Власть получает оборотоспособный объект и граждан, готовых им распорядиться, не перекладывая на государство решение их жилищной проблемы. Граждане перестают митинговать. А нерадивого застройщика можно преследовать в судебном порядке.
"Мы разработали прозрачный правовой механизм дофинансирования строительства проблемных площадок,— уверен Андрей Яковлев.— Теперь, если чиновники не побоятся поддержать такую схему решения проблем обманутых дольщиков, ряды митингующих быстро поредеют".
Юристы компании ждут ответа на запросы, направленные первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву. Их уже поддержало Министерство регионального развития в лице его руководителя Владимира Яковлева. Тем не менее пока ни один из высокопоставленных чиновников принципиального решения не принял. Чего-то ждут. Однако решать проблему все равно придется. Обманутых дольщиков в стране больше 100 тыс. человек.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА