Широко развернувшееся коттеджное строительство не слишком уменьшило потребность в высококачественном жилье. До сих пор предложение высококачественных квартир ограничивалось "номенклатурными" домами, расположенными в исторических районах Москвы, именуемых "Царским селом" и "Дворянским гнездом". Используя сложившуюся ситуацию, крупная московская риэлтерская фирма "Вавилон" иницииировала разработку уникального архитектурного проекта по строительству девятиэтажного торгово-жилого комплекса в районе Комсомольского проспекта.
Технико-экономическая концепция стpоительства комплекса предполагает, что он будет превосходить все уже построенные в Москве подобные объекты. За высокое качество квартир будущим жильцам придется хорошо заплатить — построенные в соответствии с лучшими мировыми стандартами квартиры будут продаваться по цене от $3 тыс. до $4 тыс. за 1 м2 общей площади.
Жителям Москвы катастрофически недостает дорогого жилья
Проведенные фирмой "Вавилон" исследования спроса на московские квартиры свидетельствуют, что уже на протяжении длительного времени наименее удовлетворен покупательского спроса на рынке высококачественного жилья. Спрос на такое жилье преимущественно формировался за счет представителей иностранного дипкорпуса и российских бизнесменов. Сталинские постройки и даже дома бывшей "номенклатуры" не могли удовлетворить этот контингент покупателей.
Оказалось, что многие из них, вынужденные по долгу службы по нескольку лет жить в Москве в непривычных, можно даже сказать, походных условиях, готовы выкладывать за высококачественное жилье огромные средства. Например, изредка предлагаемые на рынке квартиры в уже упомянутых "номенклатурных" домах "Царского села" находят своего покупателя буквально за два-три дня, причем по цене $2,5 тыс. за 1 м2.
Что же касается расселенных коммунальных квартир, то они по большей части не могут считаться престижными из-за неудачной планировки и неудовлетворительного технического состояния. Кроме того, большинство расселяемых коммунальных квартир расположены в центральных районах города, которые в последнее время уже не выглядят столь привлекательными для проживания из-за неблагоприятной экологической ситуации. Так что стоимость таких квартир обычно не превышает на рынке $1000 за 1 м2 общей площади.
Опрос, проведенный специалистами фирмы "Вавилон", показал, что работники только одного из иностранных посольств в Москве готовы уже сейчас приобрести около семидесяти квартир, соответствующих по качеству мировым стандартам и расположенных в черте города. Их запросы не смогла удовлетворить ни одна из имевшихся на рынке квартир. Судя по всему, такого жилья в Москве просто нет. А раз нет, его нужно построить.
Как построить дом в Москве
Наиболее распространенный вариант выделения участков земли в Москве под строительство предусматривает передачу 50% построенного на внебюджетные средства жилья в собственность муниципалитета. Эти квартиры бесплатно передаются очередникам города или района. Однако в ходе реализации программы комплексной реконструкции центральной части Москвы в последнее время получила распространение еще одна схема. Инвестор, осуществляющий строительство, может и не отдавать построенные площади в собственность муниципалитета, но в этом случае он должен принять участие в проекте реконструкции с определенным объемом инвестиций.
"Вавилон" решил пойти по второму пути. Право на застройку было получено дочерней фирмой "Вавилона" — компанией "Эленко", заключившей контракт с правительством Москвы на условиях участия в проекте реконструкции центральной части города.
По заключенному с правительством Москвы контракту фирма взялась за реализацию инвестиционного проекта, включающего комплекс работ по двум объектам. Первый объект — торгово-жилой комплекс в Ксеньинском переулке (прилегающем к Комсомольскому проспекту) — "Вавилону" предстоит построить. После чего весь комплекс, включающий помимо квартир подземный гараж, магазины, ресторан, сауны и служебные помещения, перейдет в собственность инвестора.
Второй объект, включенный в инвестиционный проект, представляет собой жилое здание, расположенное в переулке Николая Островского. Дом подлежит полной реконструкции, включая замену кровли и перекрытий, а также внутреннюю перепланировку. По расчетам фирмы, на это потребуется не менее $550 тыс. Эта сумма фактически представляет собой плату за долгосрочную аренду земельного участка в Ксеньинском переулке, поскольку реконструированное здание останется в собственности муниципалитета.
Сколько стоит построить дом в Москве
По мнению экспертов Ъ, дом в Ксеньинском переулке станет поистине уникальным. Согласно существующему проекту, жилой комплекс впервые будет построен по типу западных кондоминиумов, которые предполагают наличие целого комплекса дополнительных услуг для жильцов. Обычно на Западе под эти цели отводится несколько первых этажей здания, где располагаются магазины, закусочные типа McDonald`s, рестораны, спортзал, сауны, различные службы быта и эксплуатационно-коммунального обслуживания. Подвальное помещение обычно оборудуется под гаражи и мойки для машин. Таким образом дом переводится на автономное обслуживание. Что касается самих квартир, то за границей принята классификация по количеству не комнат, как в России, а спален. Каждая спальня предполагает наличие отдельного санузла.
Построенный фирмой "Вавилон" торгово-жилой комплекс будет полностью соответствовать западным стандартам. Два первых этажа займут предприятия сферы обслуживания. Будущие жильцы, не выходя за пределы своего дома, получат возможность сделать необходимые покупки, поужинать в уютном ресторанчике, посетить сауну или погулять в саду. В первом этаже будет расположено помещение службы безопасности, там же разместятся бригады сантехников и электриков, которые будут обслуживать только жильцов. К дому предполагается пристроить механизированный гараж на 6 уровнях, рассчитанный на 57 автомобилей, и мойку для автомобилей.
В остальных семи этажах будет расположено 18 жилых квартир общей площадью от 100 до 260 м2 каждая. Верхний же этаж предполагается целиком отвести под пентхауз общей площадью 500 м2. Пентхауз будет самым дорогим и обойдется покупателю в $2 млн.
По расчетам, проведенным специалистами Промстройпроекта по заказу компании "Вавилон", общие затраты по проекту с учетом обязательств перед городом составят почти $8 млн. Расчетный срок реализации проекта — 2 года.
Понятно, что даже такая крупная компания, как "Вавилон", не может обойтись без дополнительных источников финансиpования. В беседе с корреспондентом Ъ диpектоp компании Сеpгей Багаев сообщил, что сейчас ведутся пеpеговоpы с pядом российских и зарубежных банков о возможном пpедоставлении кpедита сроком на два года. Г-н Багаев отметил, что наиболее выгодный для компании способ финансиpования — кpедитование, а не инвестиpование в пpоект с последующим участием в пpибыли. Руководство "Вавилона" не исключает возможности пеpепpодажи пpоекта дpугому заказчику, если подобный кpедит все-таки не будет найден.
Дорогой проект окупит себя с лихвой
По оценкам экспертов Ъ, новый проект представляется чрезвычайно выгодным. Построенные площади предполагается реализовать по следующей схеме. Продажная цена построенных квартир будет установлена на уровне $3-4 тыс. за 1 м2, что позволит выручить только от реализации квартир около $11,5 млн. Все квартиры будут проданы в собственность.
Столь высокие даже для Москвы цены, очевидно, оправдывают себя, поскольку жильцам предлагается целый комплекс дополнительных услуг. Именно автономное обслуживание, которое до сих пор в России не практиковалось, значительно увеличивает привлекательность новых апартаментов по сравнению даже с самыми престижными домами столицы. Поэтому уверенность специалистов фирмы "Вавилон" в высокой ликвидности строящегося жилья выглядит обоснованной.
От продажи магазинов и части гаражей удастся выручить еще $2,6 млн. Остальные помещения будут сданы в аренду. Сдача в аренду ресторана, гаражей и сауны, по предварительным расчетам, должна приносить ежегодно не менее $170 тыс. Поступления от аренды будут частично использоваться управляющей зданием организацией для снижения платы с жильцов за обслуживание и содержание здания с расчетных $533 за квартиру в месяц до $170-270 и позволит получать при этом прибыль в размере $100 000-105 000 в год.
Итого общий доход составит порядка $14 млн (напомним, что общий объем затpат на работы по обоим объектам не должен превысить $8 млн). Поступления от аренды, как указывалось выше, пойдут на покрытие операционных расходов по обслуживанию и содержанию дома и прибыль управляющей организации. Чистая прибыль от реализации проекта может составить до 43%.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН