Цены перешли в следующий класс

Цены перешли в следующий класс

        В апреле рост цен на городскую недвижимость снизился до 5,5-9%. При этом сейчас "панельки" в отдаленных районах продаются почти по такой же цене, как год назад бизнес-класс. Главная причина подъема рынка — сокращение предложения, которое не остановили даже почти принятые поправки в закон "О долевом инвестировании строительства". А в загородном секторе наблюдается насыщение рынка и усиление конкуренции между застройщиками коттеджных поселков.
Эксперты рынка недвижимости считают, что никаких "летних риэлтерских каникул" в этом году не будет. По-прежнему будет сокращаться предложение квартир во всех секторах рынка (особенно в экономклассе). А значит, продолжится и рост цен. "Сезонный фактор сейчас не работает в пользу снижения роста,— говорит директор департамента маркетинга корпорации 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев.— Летом мы ожидаем дальнейшего сокращения объемов предложения, в том числе на вторичном рынке. В условиях дефицита об остановке роста цен речи идти не может. Впрочем, стабилизация возможна ближе к осени".
       Коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов оценивает ситуацию более осторожно. "По сравнению с началом года можно говорить о некоторой стабилизации рынка,— считает он.— Сегодня рост цен составляет в среднем порядка 4-5% в месяц, тогда как в начале года мы наблюдали 10-процентный рост. Отчасти это связано с тем, что апрель и май всегда были отпускным периодом, и сейчас люди больше задумываются об отдыхе, нежели о приобретении жилья. Также стабилизация обусловлена тем, что рынку требуется некоторое время, чтобы свыкнуться с новым ценообразованием".
       Если проанализировать динамику роста цен за прошедший год, становится очевидным: в каждом классе жилой недвижимости цены зафиксировались примерно на том уровне, который год назад был характерен для верхней ступеньки.
       Особенно заметен рост в многоквартирном секторе Подмосковья. "В апреле в Подмосковье был отмечен очередной виток роста цен, которые на некоторых объектах повышались еженедельно. По новостройкам этот рост составил порядка 15-37%,— говорит гендиректор ДСК 'Альянс' Дмитрий Агапов.— Так, в Химках на конец апреля стоимость квадратного метра составила $2050-2350 в зависимости от типа квартиры и дома". Отметим, что год назад это была цена экономкласса в не самых отдаленных районах Москвы. "На этом фоне продажи квартир в Подмосковье несколько упали. Как видно, многих потенциальных покупателей это отпугнуло",— оговаривается господин Агапов.
       Если говорить о новостройках Москвы, то рост цен неоднороден в различных секторах рынка. "За год (с апреля 2005-го по апрель 2006-го) наиболее низкие темпы роста цен на первичном рынке жилья демонстрировал экономкласс, наиболее высокие — бизнес-класс, за ним с незначительным отставанием по относительным показателям роста цен следует элитное жилье,— отмечает начальник аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов.— По итогам прошедшего месяца рост цен на жилье экономкласса значительно снизился и достиг нормального по московским меркам уровня — 5%. Темп роста цен на жилье бизнес-класса и элитное жилье, несмотря на незначительное снижение, остается на высоком уровне, превышающем 20%".
       
Сокращение предложения в элитном секторе можно считать новостью начала этого года. Если в более "низких" секторах это почувствовалось еще полгода назад, то для элитных домов, у которых строительный цикл самый длительный, тенденция проявилась только сейчас. "По итогам первых трех месяцев 2006 года на первичном рынке элитного жилья наблюдается резкое сокращение объемов предложения,— свидетельствует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.— Причина известна: это сложности с согласованием 'пятен' под застройку, возникшие у застройщиков после вступления в силу федерального закона 'О долевом строительстве многоквартирных домов'. В I квартале 2006 года в элитных новостройках предлагается более 2600 квартир, из них по состоянию на март-апрель 2006 года около 75% квартир уже реализовано. Наибольшее количество элитных новостроек, возводимых в настоящее время в Москве, сосредоточено в районе Арбата — девять проектов. Около 60% домов, предлагающихся в настоящий момент на рынке, находятся на завершающих этапах строительства или сданы ГК. Это означает, что большая часть квартир в этих домах уже реализована. Новых проектов на первичном рынке не так много. С начала 2006 года заявлено лишь о шести новых элитных проектах, запланированных к выходу на рынок в текущем году. Средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости в марте-апреле 2006 года составила $9850 за кв. м. Таким образом, прирост цен в I квартале 2006 года по сравнению с декабрем 2005-го ($8320 за кв. м) составляет в среднем 20%".
       Госпожа Тейн отмечает, что сложившаяся ситуация (нехватка качественных объектов) выгодна частным инвесторам, приобретающим недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. С учетом прогнозируемого роста цен в 2006 году доход от вложений в элитную недвижимость оценивается в 30-40% в год. По данным Knight Frank, наиболее значительный рост цен на элитное жилье наблюдался в районе Остоженки — в среднем 54% за последние 12 месяцев.
       
Стоит обратить внимание на быстро растущий рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга. "Ажиотажный рост цен, начавшийся на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга в марте, в апреле достиг беспрецедентных показателей — 12%,— говорит вице-президент корпорации 'Петербургская недвижимость' Вячеслав Семененко.— Такого на рынке не было даже в период ценовых скачков в 2004 году. В результате средняя цена в сегменте массового спроса достигла $1278 за кв. м. 20-процентный рост цен, который аналитики прогнозировали на весь 2006 год, полностью проявился уже в течение первых четырех месяцев. Основной его причиной стал дисбаланс между спросом и предложением. Покупательская активность была серьезно подогрета активным развитием кредитных программ и ростом благосостояния граждан. К тому же в активную фазу вступил отложенный спрос 2005 года. А вектор предложения при этом оказался направлен в противоположную сторону: с одной стороны, под воздействием активного спроса моментально из предложения 'вымылись' ликвидные объекты (в первую очередь малогабаритные квартиры в домах экономкласса), с другой, резко снизились темпы вывода на рынок новых объектов".
       Рост цен на петербургскую недвижимость уже привлекает внимание частных инвесторов из других городов, в том числе и Москвы. Определяющий фактор для частных вложений в петербургскую недвижимость — не только ее быстрое подорожание, но и относительная (по сравнению со столицей) ценовая доступность.
       
"В апреле мы наблюдали традиционный подъем во всех секторах загородного жилья,— говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard.— Это касается и покупки, и аренды, причем ставки последней за апрель выросли более чем на 10%".
       Впрочем, апрельско-майский рост аренды объясняется в первую очередь сезонным фактором. Если же говорить о загородном рынке в целом, то он развивается более спокойно и, возможно, более гармонично, чем городской рынок. "Категория элитного загородного жилья характеризуется все повышающейся конкуренцией среди застройщиков. Спрос на объекты элитной загородной недвижимости составляет 25% общего объема",— утверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. А сегмент бизнес-класса, по его мнению, уже близок к насыщению, и конкуренция среди поселков очень острая: "Даже коттеджные поселки одного застройщика остро конкурируют за покупателя между собой. Однако спрос на данные объекты остается достаточно высоким (32% общего объема)".
       Событием месяца в сфере загородной элитной недвижимости наблюдатели считают презентацию нового проекта "Рублево-Ближнее", которая прошла в Лондоне на Российском экономическом форуме. К продаже уже предлагаются достаточно большие земельные участки на 24 гектарах в километре от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе без обязательного подряда на строительство. "Это единственное в своей категории предложение на Рублевке, столь близко расположенное к Москве,— отмечает гендиректор компании Soho Realty Ольга Творогова.— Уникален и продукт — 'земля без подряда', найти аналогичное предложение по данному направлению сегодня крайне сложно. Инвестор проекта — инвестиционная группа 'Открытие'. Это достаточно авторитетный игрок на рынке, что может являться гарантией качественной и своевременной реализации проекта".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
       
Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м московских новостроек

Дата	Бизнес-класс	Экономкласс	Элитное жилье
Апрель 2005	$2297	$1385	$6659
Март 2006	$3715	$2253	$9991
Апрель 2006	$4448	$2364	$12584

Таблица 2. Средняя стоимость квартиры в зависимости от типа и класса в апреле 2006 года

Количество комнат	Бизнес-класс	Экономкласс	Элитное жилье
1	$215793	$119143	—
2	$340717	$161326	$1847093
3	$460961	$198525	$2169324
Более 3	$1004586	$231417	$2799699

Источник: компания "Новая площадь"