КРТ: в поисках баланса

Как в Нижегородской области реализуют проекты комплексного развития территорий

В ближайшие годы основной объем жилищного строительства в Нижегородской области будут покрывать проекты комплексного развития территорий: сейчас в проработке региональных властей 47 площадок под КРТ с совокупным градостроительным потенциалом почти 7 млн кв. м. В первую очередь речь идет о так называемых депрессивных территориях, занятых ветхими и аварийными домами. По условиям соглашений о КРТ, инвесторы расселяют их за свой счет, а также строят на территории новых ЖК необходимую социальную инфраструктуру. О диалоге власти и бизнеса по проектам КРТ — в партнерском проекте «Ъ‑Приволжье».

Фото: Андрей Репин

Фото: Андрей Репин

Ситуацию на нижегородском рынке жилья, первые итоги и особенности реализации в Нижегородской области договоров КРТ обсудили участники круглого стола, организованного «Ъ‑Приволжье». Как рассказал на мероприятии заместитель губернатора Сергей Морозов, за последние 20 лет в регионе было введено почти 30 млн кв. м жилья — это позволило выйти на обеспеченность жильем в 30 кв. на одного жителя. Прошлый год стал рекордным: в регионе ввели более 1,8 млн кв. м, что оказалось на 9% больше показателя 2022 года и на 16% выше плановых значений. За четыре месяца с начала этого года в регионе введено 809 тыс. кв. м жилья — столько же, сколько за тот же период прошлого года.

В ближайшие годы ключевым инструментом градостроительного развития в регионе станут договоры КРТ. По словам заместителя губернатора сейчас на стадии проработки и реализации в регионе находятся 47 площадок КРТ площадью около 1 тыс. га с совокупным градпотенциалом 6,7 млн кв. м: «По этому показателю мы вошли в топ-5 среди нестоличных регионов в рейтинге Минстроя РФ. На текущий момент уже заключены договоры с градпотенциалом около 3,6 млн кв. м. К 2030 году этот показатель должен вырасти до 5,2 млн кв. м», — рассказал Сергей Морозов.

Суть механизма КРТ — в реновации крупных городских кварталов по условиям особых соглашений с инвесторами, предусматривающих, в частности, расселение за их счет ветхого и аварийного жилья и строительство в новых ЖК социальной инфраструктуры. В областном правительстве подчеркивают, что проекты КРТ позволяют соблюсти баланс обязательств застройщиков и нагрузки на регион. «С одной стороны, мы должны создать комфортную и безопасную среду для жителей, построить социальные объекты, с другой — сохранить экономику проекта. Состоявшиеся публичные торги показывают, что инвесторам интересны наши площадки и предложения», — отметил Сергей Морозов.

В первую очередь под КРТ попадают территории, считающиеся депрессивными: в регионе насчитывается более 900 тыс. кв. м ветхого жилья, за 20 лет расселили около 500 тыс. кв. м. «Такие объемы говорят о том, что все действующие госпрограммы расселения ветхого и аварийного фонда не обеспечены в полном объеме финансированием. Поэтому механизм КРТ мы считаем базовым на десятилетия вперед, в том числе для решения этой проблемы», — объяснил Сергей Морозов. Только по одобренным мастер-планам КРТ регион планирует расселить 98 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья в ближайшие три-пять лет, а в перспективе — еще 254 тыс. кв. м.

Заместитель председателя правительства Нижегородской области Иван Каргин напомнил, что до механизма КРТ расселение ветхого и аварийного фонда за счет инвесторов предусматривали договоры развития застроенных территорий (РЗТ), но они не учитывали экономику проекта и не включали обязательства по строительству социальной инфраструктуры: «На торги выставлялись обязательства инвестора расселить аварийное жилье в границах площадки. При этом проект планировки территории разрабатывался только после того, как заканчивалось расселение, которое, как правило, затягивалось: возникал принцип „последнего жильца“ — когда на территории оставался житель, с которым невозможно было договориться ни при каких условиях». Проекты КРТ позволяют нивелировать эти риски, во многом благодаря детальной проработке конкурсной документации и переговорам с жителями домов, попавших в контур КРТ, которые берут на себя областные власти.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий Группы «Самолет» Виктор Ведехин подробно рассказал о практике взаимодействия с жителями при реализации проекта КРТ в Ленинском районе (девелопер получил право развивать кварталы в границах улиц Дружбы, Снежная и Энтузиастов на площади 13,7 га). «После подписания договора КРТ мы проводим общее собрание с гражданами, затем индивидуальные встречи. Но в целом работаем в открытом инфополе: все знают, какой будет компенсация у соседей, все открыто — это позволяет ускорить переговорный процесс». Расчет средств, необходимых для улучшения жилищ условий, ведется на основании средней стоимости квадратного метра в районе расположения объекта в целом, то есть не только в квартале КРТ, а с учетом того, что дома ветхие и аварийные, компания дает надбавку к стоимости выкупаемых у жильцов квартир. В результате на данный момент из 99 объектов «Самолет» подписал соглашения по 69 — порядка 70% собственников дали согласие на обмен или куплю-продажу квартир. До 31 августа девелопер планирует получить согласие на переезд 100% жителей реновируемой территории.

Исполнительный директор компании Yunika (компания расселяла ветхие дома в районе улиц Белинского, Тверской и Невзоровых) Александр Сазонов обратил внимание на ряд факторов, которые застройщикам надо учитывать при расселении: «Современное жилье по площади не сопоставимо с расселяемым — квартиры сейчас намного больше. Кроме того, рынок недвижимости очень динамичен, и, пока собирается пул жильцов на расселение по одной стоимости, цены уже могут измениться. Поэтому мы действуем так: если житель выбрал квартиру и готов в нее переехать, пока он оформляет документы, мы ее выкупаем».

Эксперты обращают внимание на то, что при реализации проектов КРТ инвесторам и региональным властям необходимо учитывать динамику развития и специфику регионального рынка. «Нижний Новгород — удивительный город. Он не растет по численности, миграционные потоки не превышают 5 тыс. человек в год. Каждый четвертый житель — пенсионер, а главная цель покупки квартиры — для улучшения жилищных условий. У нас нет „вновь приехавших“, как в Краснодаре. При этом по росту цен мы обогнали все миллионники РФ, в том числе Москву — по итогам 2023 года цена на первичном рынке поднялась на 28%», — прокомментировала руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По ее словам, на фоне снижающегося спроса растет количество непроданных квартир в сданных домах: «Раньше на долю таких квартир приходилось не более 2%, в основном на первом и последнем этажах. Сейчас их уже порядка 15% в построенных и сданных домах. Этот тревожный фактор».

Снижение спроса на первичном рынке региона фиксирует и риэлторское сообщество, отметил член национального совета Российской гильдии, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин. При этом цены на новостройки, по его словам, в Нижнем Новгороде стабильно растут — на 0,5-1% в месяц. «Повышенным спросом пользуются квартиры с отделкой и даже с мебелью, а также рост уровня комфорта в широком смысле — во дворе, местах общего пользования: среда формирует цену на конечный продукт. Проектов много — клиентам есть из чего выбирать», — рассказал представитель РГР. Он также отметил роль риэлторского сообщества при реализации проектов КРТ: статистика реальных продаж, которой владеют риэлторы, может быть полезна и органам власти, и застройщикам: «Риэлторы охватывают весь рынок недвижимости — мы знаем ситуацию во всех сегментах».

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...