Общемировые тенденции развития крупнейших агломераций (таких, например, как парижская или лондонская) показывают, что на определенном этапе развития всякий город сталкивается с необходимостью развития прилегающих к нему территорий. В последнее время подобная проблема становится все более актуальной и для столицы России. Поэтому группа недвижимости Ъ рассказывает о государственной программе малоэтажного и коттеджного строительства в Московском регионе. На этой неделе АО "Малоэтажное и коттеджное строительство" (МИКС), генеральный застройщик территорий в рамках этой программы, подвело итоги своей годовой деятельности.
Правительство объединилось с бизнесменами
Начало реализации программы по строительству в Московском регионе загородного жилья было положено указом президента России от 4 января 1992 года "Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей Москвы и области". По указу для коттеджного строительства необходимо в течение 10 лет выделить порядка 40 тыс. га подмосковной земли.
С самого начала осуществления программы московское правительство и администрация области столкнулось с массой проблем. Во-первых, при реализации столь крупномасштабной программы необходимо было привлекать внебюджетные источники финансирования. Во-вторых, российские строители до этого не имели опыта реализации подобных проектов, и потому необходимо было создать концепцию размещения и застройки коттеджных поселков. И в-третьих, надо было создать организацию, которая бы координировала деятельность многочисленных участников программы — инвесторов, архитекторов, подрядчиков и риэлтеров.
И такая организация была создана: генеральным застройщиком территорий, выделяемых под программу, стало акционерное общество "Малоэтажное и коттеджное строительство".
АО открытого типа "Малоэтажное и коттеджное строительство" (МИКС) создано в октябре 1992 года. Учредителями компании являются более 40 организаций, включая Департамент строительства Москвы, муниципальное предприятие "Моспромстройматериалы", ПСО "Главмосстрой", Москомархитектура, объединение "Москапстрой", финансовое объединение "Менатеп", Промстройбанк, "Микродин", фирмы "РАИН", "Альфа-Эстэйт".
Коттеджей будет великое множество
Несмотря на значительные размеры Московской области, земель, пригодных под малоэтажное и коттеджное строительство оказалось не так много. Большинство земель оказалось под сельскохозяйственными угодьями, и председатели колхозов, да и местная администрация с неохотой шли на выделение участков под программу. Обостряла ситуацию проблема трудоустройства местного населения. Поэтому руководство АО "МИКС" приняло решение: создавать с землепользователем совместное предприятие, которое бы занималось производством. "МИКС" давал необходимые средства на развитие такого производства, а колхоз или совхоз выделял необходимый под строительство участок. Сейчас создано около десятка таких предприятий, которые занимаются производством стройматериалов, переработкой сельскохозяйственной продукции и т. п. На сегодняшний день МИКС имеет около 3 тыс. га земли в Московском регионе под строительство коттеджей.
Проведенный специалистами АО анализ возможного спроса на загородную недвижимость показал, что при строительстве необходимо ориентироваться на довольно широкий спектр интересов и возможностей будущих владельцев. При разработке градостроительных и планировочных решений использовано три типа малоэтажной застройки — городской, пригородный и сельский, — рассчитанные на несколько групп потребителей. Городской тип предполагает высокоплотную блокированную застройку малоэтажными зданиями (прообраз — американские townhouse) с минимальной площадью участка в 3-5 соток. Такие дома предполагается размещать в непосредственной близости от Москвы (до 15 км от МКАД) и крупных районных центров. Второй — пригородный — тип домов означает отдельно стоящие дома на одну семью с площадью участка от 0,1 до 0,15 га и должен располагаться за пределами 15-километровой зоны от МКАД. И последний — сельский — тип загородных домов предполагает застройку односемейными домами с приусадебными участками не менее 0,3-0,4 га. Этот тип застройки должен выполняться для жителей отдаленных районов.
Технологии
Коттеджное строительство сейчас переживает определенный кризис. Уже прошли те времена, когда стоимость строительства была значительно ниже рыночной цены загородной недвижимости. Еще год назад застройщики могли собирать предоплату, которая порой в 2-2,5 раза превышала себестоимость строительства. В нынешней ситуации, когда стройматериалы, оборудование и рабочая сила подорожали практически вдвое, а сроки строительства поселка с использованием традиционной "штучной" технологии ("кирпич на кирпич") составляет порядка 1-1,5 года, необходимо искать более прогрессивные и, соответственно, более дешевые строительные технологии.
Отметим, что в мировой практике массового малоэтажного строительства применяются, в основном, две технологии: это сборка на стройплощадке коттеджа с высокой степенью заводской готовности (технология сборки панелей "сэндвич" или модульная сборка) и монолитное домостроение (заливка бетона в готовый каркас коттеджа). Такие технологии намного дешевле традиционных: себестоимость 1 м2 составляет порядка $250 против $350-400 при строительстве "кирпич на кирпич". Кроме того, прогрессивные методы позволяют возводить коттеджный поселок из 60-70 домов за 2,5-3 месяца — на готовой строительной площадке.
Огромный стройкомплекс Москвы оказался не в состоянии выполнять подобную программу как по срокам, так и по ценам — ввиду его направленности на многоэтажное блочное строительство. По словам президента АО "МИКС" Анатолия Осипова, выход в данной ситуации был только один — создавать собственные технологические линии с привлечением иностранных строителей. В настоящее время АО "МИКС" подписало контракт с с крупной английской строительной компанией Wimey Engineering & Construction о строительстве последними порядка 720 коттеджей в год. Стороны не раскрывают условий контракта, однако известно, что стоимость строительства дома будет не более $250/1 м2. МИКС также создает совместное предприятие со знаменитой финской компанией Haka, которое уже весной следующего года будет производить коттеджные модули и выполнять их монтаж на площадках. В стадии подписания находятся контракты с австрийцами и израильтянами.
Инвестиции
Коммерческая схема реализации программы, утвержденная московским правительством и администрацией области, выглядит весьма жестко для потенциальных инвесторов: 10% построенного передается бесплатно властям Москвы и области, 40% продается столичному правительству по себестоимости на момент окончания строительства, а остальное передается в собственность инвестору. Однако несмотря на эти условия, АО "МИКС" уже удалось привлечь инвесторов на первые 350 га подмосковной земли. В основном это российские коммерческие и финансовые организации (Тверьуниверсалбанк, АО "Совбизнес", АО "Материк" и др.), желающие разместить свои средства в надежный и ликвидный товар, каким является недвижимость. Для инвесторов весьма существенно, что программа имеет статус государственной (здесь, кстати, немаловажными являются гарантии московского правительства о покупке 40% недвижимости). Важно и то, что за счет городского бюджета осуществляется возведение внешних коммуникаций-- дороги, электрификация, объекты соцкультбыта и т. п. Инвестору также не приходится покупать "кота в мешке": инвестиционный контракт подписывается на конкретный участок застройки, по которому уже известны планировка, тип коттеджей, подрядчики, потенциальные покупатели и т. п.
Вторая группа инвесторов — будущие владельцы. Так, например, финансирование строительства на площадке "Мостки-Зеленино" (768 коттеджей) осуществляет летный отряд "Шереметьева", расположенного неподалеку от самого аэропорта. Сейчас АО "МИКС" готово через Департамент муниципального жилья, с которым подписывается соответствующее соглашение, принять из числа очередников порядка 500 московских семей для строительства загородного жилья.
Что касается зарубежных инвесторов, то, по словам Анатолия Осипова, уже выразили готовность финансировать программу американские и израильские финансовые институты. Однако о конкретных вложениях с их стороны говорить пока рано. Основным сдерживающим фактором для них является общая политическая нестабильность в России и отсутствие государственных гарантий. В связи с этим г-н Осипов сообщил, что программа малоэтажного строительства уже прошла экспертную оценку в Государственной инвестиционной корпорации, которая готова не только предоставить страхование в размере $100 млн, но и инвестировать в программу собственные средства.
Что впереди
По мнению Анатолия Осипова, выполнение столь масштабной программы, рассчитанной как на среднеобеспеченных граждан, так и на семьи с низким достатком, невозможно без создания принципиально новых для России финансовых инструментов. На прошедшем совете директоров АО принято решение об образовании инвестиционно-ипотечного фонда. Однако мировая практика показывает, что ни одна ипотечная система не может нормально функционировать без поддержки государства, особенно на стадии становления. Поэтому АО намерено в ближайшее время представить на рассмотрение в московское и российское правительство проект создания подобного ипотечного фонда. Согласно проекту, фонд создается как государственно-акционерное образование, обеспечивающее финансирование строительства и продажу в кредит недвижимости за счет аккумулированных средств. Источником поступления средств (в виде доли государства в фонде) должны стать налоговые отчисления от реализации всех видов работ в рамках программы.
Расчеты, проведенные специалистами МИКС, показали, что подобные отчисления в фонд от реализации программы могут составить порядка 66,5% от общих затрат при строительстве коттеджей и позволят всю муниципальную часть программы (40%) продавать в кредит. Возврат средств может производится за счет взимания подоходного налога и ежемесячных платежей как заемщика, так и членов семьи.
По мнению экспертов Ъ, малоэтажное и коттеджное строительство — один из наиболее перспективных сегментов российского рынка недвижимости: со временем жители крупных городов будут предъявлять все больший спрос на загородное жилье, предпочитая жизнь на природе городскому шуму и смогу. Учитывая этот факт, в рамках принятой программы МИКС планирует в следующем году построить в Московской области 1225 домов и довести производительность до 16 тыс. коттеджей в год уже через три--четыре года.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ