Метры на грани фантастики

Метры на грани фантастики

        Обычный аргумент, используемый против обманутых соинвесторов: а незачем было покупать квартиры по заведомо низким ценам, незачем было экономить. Аргумент, надо сказать, не слишком состоятельный: желание сэкономить — инстинкт любого нормального покупателя. Другое дело, что не всегда можно почувствовать разницу между относительно низкой и подозрительно низкой ценами.
Огромное количество товаров на рынке можно купить по значительно сниженным ценам. Правда, надо обладать изрядным терпением и большим запасом свободного времени, чтобы целенаправленно отыскать продающийся по "рекламной", "красной", "распродажной" цене мобильный телефон или кухонный стол. Можем успокоить потенциальных покупателей жилой недвижимости: в настоящее время никаких особых цен в этом секторе нет и быть не может. На квартирном рынке нет не то что погони за покупателем, но и вообще никакой реальной конкуренции. "Сейчас на рынке наблюдается дефицит предложения. Следовательно, не стоит ожидать каких-либо слишком больших скидок, направленных на привлечение покупателей",— утверждает генеральный директор компании "МИАН — агентство недвижимости" Нина Кузнецова. "Ни один нормальный застройщик не будет продавать по демпинговым ценам, если рынок позволяет снимать дополнительную маржу,— говорит директор департамента реализации компании 'КомСтрин' Ирина Игнатьева.— Бывает, что при начале продаж застройщик не угадывает первичный спрос на объект и первые продажи могут пройти по низким ценам, но это регулируется буквально за несколько первых дней продаж".
       "Не демпинговые, но более низкие цены могут быть, когда строятся большие жилые комплексы,— отмечает все же руководитель коммерческого отдела компании 'КВ Инжиниринг' Георгий Кузин.— Рынок не успевает переварить большой объем предложения в одном месте, и, чтобы собрать деньги с округи, застройщики выставляют цены ниже. Даже у 'Дон-Строя' цены зачастую ниже, чем у конкурентов сопоставимого класса. Часто квартирами рассчитываются со строителями-субподрядчиками. Те хотят их поскорее обналичить, чтобы профинансировать свою работу. Это обычная практика на рынке".
       И все же, по единодушному мнению участников рынка, максимальный выигрыш в цене для покупателя не может превышать 5-10% от средней цены недвижимости данного класса для данного района.
       Столь же единодушно риэлтеры, застройщики и девелоперы называют минимальные цены, которые сами по себе не должны вызвать подозрений у покупателя: $1600-1800 за 1 кв. м в Москве (отдаленные районы, начальный этап строительства) и $900-1000 за 1 кв. м в 50-километровой зоне Подмосковья (тоже на этапе строительства).
        Ну а если цены все-таки ниже?
       
$620 за 1 кв. м в строящемся кирпичном доме в подмосковной Ивантеевке — такое фантастическое предложение мы нашли на сайте агентства недвижимости "Простор". И, естественно, захотели узнать подробности по указанному на сайте телефону. "Извините, эта цена уже недействительна",— ответили нам в агентстве (разговор происходил 4 апреля). "А какая же цена теперь действительна?" — "От $1200 за квадратный метр. Буквально неделю назад произошло повышение".— "Но у вас на сайте значится $620..."-- "А это просто компьютерщики не успели внести поправки".
       Даже полный ламер сообразит: чтобы поменять цифру на сайте, нужно несколько секунд, а не дней. Так же очевидно и другое: не бывает такого, чтобы за неделю цена выросла почти на 100%. Видимо, это обычная заманушка, причем еще довольно безобидная.
       "Это не является публичной офертой, так как данное предложение адресовано неопределенному кругу лиц, а также не содержит существенных условий договора,— поясняет юрист компании 'Георгиев и партнеры' Александр Родионов.— Таким образом, компания не связана обязательством заключить договор на указанных условиях. Соответственно, к ней не могут быть применены меры правового воздействия". Иными словами, с правовой точки зрения компания "Простор" чиста. А с человеческой — иметь с ней дело не хочется ни на каких условиях.
       
Справедливости ради надо заметить, что подобных предложений мы больше не обнаружили. Зато у компании со странным названием "Проект Инвест л" нашли вполне реальное предложение, явно относящееся к разряду подозрительных: квартира в Медведкове по $1340 за 1 кв. м.
       "Зато у нас есть в полном объеме разрешение на экспертизу бетонных конструкций бункера-бомбоубежища, на месте которого будет построен дом,— вполне серьезно сказал менеджер.— В самом бомбоубежище разместится подземный гараж". А еще оказалось, что не определен даже застройщик дома, тендер только будет проводиться. То есть у компании под названием "Проект Инвест л" есть только твердое намерение построить один из самых дешевых в Москве домов. Еще есть договор, с которым нам разрешили ознакомиться, но копию с собой почему-то не дали. Особенно из этого договора запомнился пункт о стопроцентной предоплате, которую у нас были готовы принять в любое удобное для нас время.
       И пожалуй, кульминацией может служить утверждение менеджера о том, что дом будет строиться в соответствии с законом #214 "О долевом инвестировании" (который, напомним, запрещает привлечение дольщиков до получения всей исходно-разрешительной документации). Правда, после более тщательных расспросов мы услышали следующее: "Вот когда дом начнет строиться, мы заключим с вами договор в соответствии с законом #214, а пока — только предварительный договор в соответствии с Гражданским кодексом". Также выяснилось, что ни одного дома до сих пор фирма не построила, а только "участвовала в долевом инвестировании других объектов".
       Комментарии здесь в общем-то излишни. И все же приведем мнение специалиста о том, что необходимо знать о компании, с которой вы собираетесь заключать договор соинвестирования. "Про компанию желательно знать положительную историю: законченные и сданные объекты, оформленные в собственность,— говорит Ирина Игнатьева из компании 'КомСтрин'.— Но фактически надо лучше изучать правоустановку по объекту: документы на землю, инвестиционный контракт, разрешение на строительство. По моему мнению, только ляпы в этих документах могут сподвигнуть застройщика продавать дешевле, а значит, продает он не объект, а проблему".
       Заслуживающим внимания нам представляется также мнение начальника аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, который утверждает: "Бесполезно что-либо узнавать. Риск все равно остается, и не всегда это вопрос надежности компании. Если хочется совершить абсолютно надежное приобретение, то следует покупать вторичное жилье с документами о собственности, благо предложений о перепродажах в свежесданных домах хватает".
       
Большинство обманутых соинвесторов обманулись на домах экономкласса, реже — бизнес-класса, а элитных объектов в этом печальном списке нет вообще. И все же — существуют ли подозрительные цены в этом секторе?
       "В элитном сегменте само понятие 'демпинг' невозможно, хотя, безусловно, на начальных этапах строительства цены выставляются значительно ниже, чем к моменту сдачи дома,— говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.— Однако подозрительно низкими они не бывают. Единственный вариант, когда демпинг возможен,— это сделки на вторичном рынке. Если клиенту нужно продать дом, квартиру, участок за рекордно короткие сроки, тогда, конечно, он пойдет на значительные уступки в цене, но все же стоимость объекта вряд ли будет ниже рыночной".
       Георгий Кузин из "КВ Инжиниринг", однако, считает, что и здесь есть место уловкам: "В сегменте домов, позиционирующихся как элитные, подозрительно низкая цена может быть вызвана рекламным трюком. Например, когда дом, по сути отвечающий параметрам бизнес-класса, застройщик выдает за элитный и продает якобы дешево. Ввиду того, что точных параметров для элитного жилья нет, только профессионалы могут провести границу. В принципе же 'элитка' не может стоить меньше $5000 на этапе котлована".
       Единственный шанс сэкономить в элитном секторе, по мнению господина Кузина,— входить в проект на ранних стадиях, причем к крупным застройщикам. "Меньшее зло — купить у крупного застройщика подороже, чем у мелкого — подешевле",— заключает он.
       
В Санкт-Петербурге цены на квартиры, указанные в рекламных объявлениях, как выяснили "Деньги", могут быть ниже реальной стоимости на $100-150 за 1 кв. м. Например, на сайте "Бюллетень недвижимости" 10 апреля были выставлены на продажу квартиры на Бестужевской улице, цена указана — $790 за 1 кв. м. Представитель агентства "Невская недвижимость" назвал уже другую цену — $890, лаконично пояснив: "Инфляция — на следующей неделе будет еще дороже".
       "Цены растут скачками. Вероятно, продавцы не успевают рекламу перепечатывать,— объясняет происхождение низких цен заместитель директора агентства недвижимости 'Бекар' Леонид Сандалов.— Хотя есть и такие варианты: продавец указывает только нижнюю планку предложения или стоимость квартиры на первом этаже, квартиры с неудачной планировкой — они действительно могут стоить на 5-20% дешевле".
       В целом же тенденция наблюдается иная. Например, не проданные к моменту сдачи дома квартиры компания-застройщик оформляет на физлиц (обычно своих сотрудников) и выставляет для продажи на вторичном рынке, поднимая цену на $220-250 за 1 кв. м. "Мы постоянно проводим мониторинг рынка, однако намеренное искажение цен встречаем крайне редко,— говорит вице-президент компании 'Петербургская недвижимость' Вячеслав Семененко.— Большинство участников рынка не считает этот метод ни эффективным, ни этичным: клиентов дезинформация только раздражает".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ, ДМИТРИЙ АСТАФЬЕВ, АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА