Областное элитное

Областное элитное

        Ситуация на рынке новостроек Москвы и Московской области сложилась уникальная. На фоне прогрессирующего дефицита предложения небывало высокие цены продолжают расти со скоростью 10-15% в месяц в зависимости от сегмента рынка. По прогнозам специалистов, стабилизация наступит не раньше чем в конце 2006 года, когда на продажу выставят квартиры, строительство которых было заморожено в прошлом году.
        Такие цены на столичные и подмосковные новостройки (а также на недвижимость вторичного рынка) риэлтеры раньше не фиксировали. Стоимость квадратного метра давно в несколько раз превысила докризисный уровень. Перед кризисом $1 тыс. за квадратный метр оставалась ценовым потолком даже для жилья класса "премиум". Сейчас же $3 тыс. за метр не удивить покупателей новостроек в 20 км от МКАД (по таким ценам, к примеру, продаются квартиры в новых монолитных домах в Зеленограде).
       В сравнении с апрелем 2005 года объем предложений в новостройках Москвы и области сократился на 20-50% в зависимости от сегмента рынка. При этом соотношение цены и качества новостроек не выдерживает никакой критики.
       Сложившаяся ситуация, по мнению специалистов, объясняется следующим. Сначала цены на новостройки выросли в результате передела рынка цемента и металла. Затем вступил в силу федеральный закон #214 "Об участии в долевом строительстве". Он заработал год назад — 1 апреля 2005 года — и почти сразу привел к тому, что объем предложений на рынке новостроек сократился на треть.
       Закон запрещает привлекать средства дольщиков (частных лиц) до получения застройщиком всей проектной документации. Кроме того, он ввел соответственность банков и строительных организаций перед соинвесторами за срыв сроков сдачи жилья. В результате банки — основные кредиторы застройщиков — или же прекратили финансирование новостроек в принципе, или же (к осени 2005 года) стали выдавать кредиты крайне редко.
       Собственными средствами для финансирования начального этапа строительства (пока нельзя привлекать деньги частных соинвесторов) располагают лишь единицы на рынке. Начальный этап, подразумевающий получение всей разрешительной и проектной документации, проплату аренды земли, занимает от полутора до двух лет.
       В результате 214-й закон, призванный защитить интересы частных соинвесторов, привел к разорению застройщиков, активно кредитовавшихся частными лицами. Число обманутых дольщиков, по оценке Ассоциации обманутых соинвесторов, достигает 15 тыс. человек в Москве, 20 тыс.— в Московской области и еще 80-100 тыс.— по всей стране.
       Естественно, что ситуация с обманутыми соинвесторами, которым чиновники так и не гарантировали получение уже оплаченного жилья без дополнительных выплат, подорвала доверие к продавцам недвижимости в строящихся жилых комплексах. Покупатели ринулись на вторичный рынок.
       Между тем на рынке вторичной недвижимости, по оценкам риэлтеров, две трети сделок происходят с целью последующей покупки жилья. Просматривая аналогичные предложения, продавцы квартир наблюдают прогрессирующий рост цен и корректируют стоимость своего выставленного на продажу жилья. Их сложно обвинить в жадности, поскольку, продав одну квартиру, они планируют купить другую.
       В результате цены растут на 10-15% в месяц зависимости от класса строений. Год назад рост цен не превышал 3-5% в месяц. За год, с марта 2005-го по март 2006 года, стоимость квадратного метра в новостройках выросла в среднем по рынку на 50%. По данным IRU на 6 апреля, средняя цена квадратного метра в пределах третьего транспортного кольца (ТТК) составляет $8050; от ТТК до МКАД — $3150; на расстоянии 5 км от МКАД — $1480; 5-20 км от МКАД — $1040.
       При этом все участники рынка говорят о дефиците предложений — не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости. "Согласно нашим исследованиям, половина риэлтерских компаний сейчас 'придерживают' новостройки,— рассказывает Олег Репченко, руководитель аналитического центра 'Индикаторы рынка недвижимости IRU'.— Логика проста: зачем сразу продавать все имеющиеся квартиры, если цены так растут". Кроме того, в этом году из рыночного оборота было выведено значительное количество квартир в рамках социальных программ по предоставлению жилья очередникам.
       В то же время законодательные требования к выставляемым на продажу новостройкам действительно ужесточились. "Риэлтерский отбор" проходит лишь незначительная часть новых жилых комплексов. "В Москве с начала года мы не выставили на продажу ни одного нового объекта. Требованиям к необходимому наличию разрешительной документации не соответствовал ни один предложенный нам объект,— рассказывает Юлия Гераськина, директор отделения управления новостроек компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость'.— По Подмосковью у нас появилось два новых адреса: в Красногорске — мкр. Южный (Ильинское шоссе) и в Балашихе — мкр. 27А, к. 6 (ул. Твардовского)".
       По прогнозам специалистов, стабилизации цен, а возможно даже их снижения, следует ждать в 2007-2008 годах. В это время должны быть введены в эксплуатацию жилые комплексы, строительство которых было заморожено после вступления в силу 214-го закона. На этот же период приходится начало продаж новостроек, находящихся сейчас в стадии получения документации. Приняты также поправки, смягчающие действие закона "Об участии в долевом строительстве", что несколько упростит работу застройщиков.
       Кроме того, в регулировании цен участвуют и сами покупатели. Некоторые из них, не желая переплачивать, заняли выжидательную позицию. Такую тенденцию отмечают риэлтеры, занимающиеся арендой. "Среди наших арендаторов есть люди, не готовые покупать квартиры по нынешним ценам,— рассказывает Виталий Курапов, старший консультант отдела жилой недвижимости компании Knight Frank.— Они снимают жилье. В том числе и элитное — от $5 тыс. за месяц".
       
Участники рынка отмечают, что за последний год разница в качестве жилых объектов в Москве и области практически стерлась. Стремительно уменьшается в Подмосковье и число панельных домов. На смену им повсеместно приходят монолитно-кирпичные.
       Если пять лет назад средняя площадь квартир в новостройках составляла 55 кв. м, то сейчас, с увеличением доли монолитных построек, она достигла 90 кв. м. С учетом сокращения строительства и увеличения площадей квартир их число в новых домах уменьшается. Что, опять же, повышает цены.
       За последний год практически сравнялась стоимость квадратного метра в районах, примыкающих к Москве, и области. Например, стоимость квадратного метра в Одинцове сейчас составляет $1290-1400, а в Красногорске — $1434-1600 (см. таблицу 2).
       Наблюдается постепенное смещение застройки за МКАД (в примыкающие к Москве районы), а также активное строительство новых жилых микрорайонов в Подмосковье средней удаленности (5-20 км от МКАД). Причина — дефицит свободных строительных площадок и коммуникационных мощностей в городе.
       Строительство многоэтажных жилых домов добралось и до самой престижной трассы области — Рублево-Успенского шоссе. "Участков вблизи Москвы, пригодных под строительство, на этой трассе осталось мало,— рассказывает президент Российской гильдии риэлтеров Елена Дранченко.— Земля и коммуникации стоят дорого. В соотношении 'вложение-прибыль' возведение многоэтажек более чем оправданно".
       Причем стоимость квадратного метра жилья на Рублево-Успенском шоссе ничем не отличается от цен в Красногорске или Мытищах — от $2200 (Новое Лапино, 20 км от МКАД) и от $3 тыс. в поселке Шале Жуковка (8 км от МКАД).
       Сразу две большие компании — "ПИК-Регион" и "ДСК-1 и К" — объявили о строительстве десятков тысяч квадратных метров в ближайшем Подмосковье. Скоро появится в продаже более 1 млн кв. м жилого района "Ярославский" площадью 114 га в Мытищах (застройщик — компания "ПИК-Регион"). Компания "ДСК-1 и К" в 2007 году планирует начать строительство жилых домов в Балашихе, Павшинской пойме, Люберцах, Подольске и в Солнечногорском районе, поселок Голубое.
       Сейчас самое время продавать недвижимость, уверены риэлтеры и застройщики. С покупкой лучше повременить. Исключение, по их мнению, составляют недооцененные предложения — город Апрелевка или район Солнцево. Первый объект, по мнению участников рынка, вырастет в цене в ходе реконструкции Киевской трассы, которая завершится в 2008 году. Второй — после строительства станции метро.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА
       
Средняя стоимость кв. м в новостройках Подмосковья

Город	Цена в $ min/max
Апрелевка	805/870
Балашиха	1013/1200
Долгопрудный	1400/1400
Домодедово	870/953
Железнодорожный	970/1150
Красногорск	1434/1600
Люберцы	1259/1400
Одинцово	1290/1400
Подольск	904/1000
Химки	1538/1700

По данным "ИНКОМ-Недвижимость" на апрель 2006 года