Синдром земельной недостаточности

В южных регионах России продолжается рост цен на землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Например, в Крыму продавцы за год увеличили ставки в среднем на треть; на Кубани, в Адыгее и в Севастополе — наполовину, а в адыгейской столице — Майкопе — средняя продажная цена выросла на 68%. Эксперты считают, что увеличение спроса на участки под ИЖС является последствием пандемии, также на динамику оказали влияние развитие ипотечных программ для строительства частных жилых домов и сильный рост цен на квадратные метры в многоквартирных домах (МКД). Они прогнозируют, что интерес к индивидуальному жилью, а следовательно и земельным участкам для их постройки, сохранится надолго.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В срезе цен

По данным сервиса «Авито Недвижимость», по итогам марта в Краснодарском крае в продаже находилось более 25 тыс. участков под ИЖС, что говорит о сокращении объема предложения на 7% в сравнении с тем же периодом прошлого года. При этом интерес потенциальных покупателей к участкам под ИЖС (количество контактов с объявлениями на платформе) вырос на 6%. Средняя же стоимость выставленных на платформу лотов повысилась на 50%, с 2 млн до 3 млн руб. В Крыму объем предложения земель под ИЖС остался почти на том же уровне (10,2 тыс. вариантов), однако спрос за год вырос на 43%. Средняя стоимость таких участков увеличилась на 35%, с 2 млн до 2,7 млн руб. В Адыгее объем предложения незначительно сократился (всего было опубликовано 2,3 тыс. объявлений), а интерес к объектам несколько вырос (+9%). Средняя же цена участков, запрошенная продавцами, увеличилась на 57%, с 1,5 млн до 2,35 млн руб. Об этом «G» сообщил руководитель направления вторичнои и загороднои недвижимости сервиса Сергей Еремкин.

По его словам, в Краснодарском крае потенциальные покупатели чаще всего интересуются участками под ИЖС в Сочи. За год спрос на землю здесь увеличился на 22%, а средний ценник вырос на 19%, с 10 млн до 11,9 млн руб. В Крыму лидирует Севастополь, где за год участки под ИЖС стали востребованнее на 47%, а средний ценник вырос на 24%, с 3,3 млн до 4,1 млн руб. В Адыгее для потенциальных покупателей самым привлекательным является Майкоп — за минувший год спрос на землю под ИЖС тут увеличился на 9%, а средняя стоимость участка — на 68%, с 1,55 млн до 2,6 млн руб.

Одноэтажный Краснодар

Руководитель отдела загородной недвижимости офиса-партнера компании «Аякс» Андрей Окунев отмечает, что в кубанской столице расширение рынка земель под ИЖС сегодня особенно активно движется в сторону Восточного и Западного обходов города. В результате, по его словам, стоимость земельных участков в этих районах значительно возросла за последние несколько лет. Например, в районе Западного обхода цены увеличились примерно в пять раз, в районе поселка Индустриальный — порой и в восемь раз.

Помимо этого, по мнению эксперта, перспективными считаются восточные районы города: поселки Дружелюбный и Знаменский, где планируется реализация проекта «Новый Краснодар» и создание медицинского кластера, в результате чего численность жителей этого массива должна будет достичь примерно 250 тыс. человек.

«Существует определенный интерес к локациям, близким к центральным районам города. Таким образом, активно осваивается Краснодарская агломерация, в частности, идет массовая застройка в ауле Козет (Адыгея), где также наблюдается значительный рост стоимости земельных участков за последние несколько лет»,— отмечает господин Окунев.

Латентный дефицит в Сочи

Одним из главных факторов, который определил дальнейшее развитие рынка недвижимости в Сочи, и в частности участков под ИЖС, является новый генплан, принятый в конце 2023 года. Как ранее разъясняли его разработчики, территории для планируемой застройки индивидуальными жилыми домами определены во всех районах города и в сельских населенных пунктах.

Ведущий специалист сочинского риелторского агентства «Vertex Недвижимость» Дмитрий Ятайкин отмечает, что последние пару лет интерес к частным домовладениям в Сочи заметно вырос. Этому способствовала как изоляция во время пандемии, так и льготные программы ипотечного кредитования под строительство частного жилого дома.

«Все эти факторы в совокупности сильно раскачали цены на земельные участки в Сочи. Например, еще в 2018 году в селе Черешня Адлерского района участок под ИЖС стоил порядка 1,5 млн руб. На сегодня мы видим, что средняя цена участков там выросла до 1,5 млн руб. за одну сотку»,— рассказывает Дмитрий Ятайкин.

При этом, говорит риелтор, несмотря на то что на рынке Сочи сейчас большое количество предложений по продаже земельных участков, покупателям не хватает «достойных» объектов (с юридически чистыми документами, удобным рельефом, минимальной инфраструктурой, определенным соседством). «Поэтому вроде бы дефицита нет, а на самом деле он есть»,— резюмирует риелтор.

Перспективными районами в Сочи считаются те, где быстрее всего развивается инфраструктура, а земли активно застраиваются коттеджными поселками, а не осваиваются точечно. При этом, говорит господин Ятайкин, сегодня стоимость жилья в строящихся МКД кратно превышает стоимость ИЖС. Средняя цена 1 кв. м строящейся квартиры в Сочи составляет 360 тыс. руб., а в индивидуальном жилом доме — 150 тыс. руб. с учетом стоимости земельного участка. Поэтому спрос смещается в сторону частных домовладений, отмечает он.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

От Анапы до Геленджика свободных мест нет

В администрации Геленджика «G» сообщили, что приоритетным для развития курорта является строительство соцобъектов и создание зеленых зон. Для застройки индивидуальными жилыми домами планируется развивать территории только в селе Михайловский Перевал. Проектируемая площадь массива — 36,5 га. Там планируется предоставить 209 земельных участков многодетным семьям.

В администрации Анапы рассказали, что руководствуются положениями генплана. Документ с учетом прироста населения учитывает потребности включения дополнительных территорий в границы населенных пунктов. Вместе с тем в мэрии обратили внимание на то, что генпланом из границ населенных пунктов исключены земли особо ценных продуктивных сельхозугодий, которые могут использоваться исключительно для сельхозпроизводства. И сейчас власти исходят из недопустимости включения сельхозземель в границы поселений для жилищного строительства. Там также отметили, что в настоящее время земельные массивы для ИЖС предусматриваются только для многодетных семей в селе Юровка, хуторах Чекон, Розы Люксембург и Верхний Ханчакрак.

В администрации Новороссийска ответили, что создание новых массивов под ИЖС не планируется, развитие районов индивидуальной застройки будет продолжаться в тех же локациях, которые ранее были предусмотрены для этих целей. Также там отметили, что, учитывая географическое расположение Новороссийска, а также наличие особо ценных сельхозугодий, количество свободных земельных участков для предоставления под ИЖС ограничено. Поэтому в настоящий момент власти города ориентированы на их предоставление в первую очередь многодетным семьям, врачам и учителям, инвалидам и семьям с инвалидами, а также участникам СВО.

Руководитель новороссийского агентства недвижимости «Капитал Гарант» Татьяна Морозова рассказывает, что в Новороссийске сейчас наблюдается ажиотажный спрос на строительство домов, соответственно, рынок земель под ИЖС также переживает бум.

«За 6–9 млн руб. сейчас можно и купить земельный участок, и построить дом 120–130 кв. м. Зависит от того, в каком районе города или где в пригороде находится участок. Это как альтернатива двухкомнатной квартире в городе. Дефицит земли есть. Он все сильнее. Цены, естественно, растут. Если два года назад мы могли в пригороде купить сотку за 450–500 тыс. руб., то сегодня в этом же месте земля продается уже за 0,8–1 млн руб. за сотку. Если в черте города, то это 1,5 млн руб. и выше. Но сейчас таких участков все меньше и меньше, и за ними все охотятся. Много земли, которая подешевле, но там либо уклон очень сильный, либо нет газа. Тем не менее и эти участки пользуются спросом, когда у людей нет много денег»,— рассказывает риелтор.

Наиболее привлекательными для индивидуального жилищного строительства в Новороссийске, по ее словам, считаются районы Зеленый мыс, Мысхако, Пятая Бригада (Южный район). У приезжих с Севера и из Сибири пользуется спросом Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка. Хорошо продается и застраивается пригород Новороссийска — села Борисовка и Цемдолина.

Вместе с тем некоторую неопределенность создает грядущее принятие нового генплана. Рискованно покупать участки в прибрежной зоне. Это связано с участившимися фактами оспаривания этих сделок со стороны государства. Риски сохраняются, даже если на участке уже построен дом.

«Кроме того, сейчас многие застройщики частных домов уходят в сторону Таманского полуострова. Мы начинаем предлагать участки там. В Тамани сегодня можно купить участок ИЖС в шесть соток за 1,2 млн руб. Есть там массивы, которые можно делить, застраивать и продавать»,— добавляет госпожа Морозова.

Крымчане тяготеют к инвалюте

Соучредитель агентства недвижимости «Статус 82» Эдуард Кисс, работающий на южном берегу Крыма, рассказывает, что за минувший год цены на участки под ИЖС выросли примерно на 30%. Он связывает это в основном с ростом курса доллара США и евро, ведь местные продавцы зачастую формируют цену на недвижимость в валюте еще со времен Украины. По его данным, хороший земельный участок сейчас стоит около 1 млн руб. за сотку, еще недавно ее цена составляла 600–700 тыс. руб. Сегодня же за эти деньги чем-то придется пренебречь: возможностью подключения к центральному водопроводу, газу либо асфальтированными подъездными путями.

Господин Кисс рассказывает, что наиболее привлекательными считаются участки в поселках городского типа Гурзуф, Ливадия, Массандра, Кастрополь. Добавочную ценность им придают вид на море или близость к заповедным территориям и хвойным лесам. Земли же в черте города мало востребованы «из-за их дороговизны и отсутствия приватности».

В целом на рынке достаточно много самых разных предложений, но большая часть из них имеют какие-то сложности из-за формы участка, отсутствия дорог, самозахватов соседей, охранных зон (культурного наследия). Поэтому дефицит хороших объектов (правильной геометрической формы, со всеми коммуникациями, подъездными путями, а в случае с Южным берегом Крыма — панорамным видом на море и горы, минимальным уклоном) существует всегда.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Севастополь растет

Руководитель отдела загородной недвижимости «Центра недвижимости РК» Дмитрий Романцов, который работает в Севастополе, отмечает, что стоимость земельных участков в городе растет постоянно на протяжении последних 10 лет, меняется только динамика роста.

«В условиях открытого рынка естественным образом цены вверх двигает спрос. За последние пять-семь лет цена на земельные участки показала двух-, трех-, а в привлекательных районах — и пятикратный рост. Несмотря на постоянно меняющийся информационный фон вокруг Крыма и Севастополя, есть полная уверенность в том, что тенденция роста будет сохраняться и дальше»,— отмечает он.

По его словам, цена одной сотки земли в Севастополе варьируется в достаточно широком ценовом коридоре: от 100 тыс. до 2 млн руб. «Несмотря на достаточные обширные неосвоенные территории в границах города, участки под строительство домов там не выделяются, хотя это могло бы дать рынку больше предложений, снизило бы среднерыночную цену земли, привлекло бы еще больше граждан в наш регион и гарантированно дало бы толчок развитию экономики Севастополя»,— высказывает мнение маклер.

Одним из наиболее перспективных для развития ИЖС районов Севастополя он считает Фиолент. «Раньше это была дачная территория, на сегодня — это район с большим количеством постоянно проживающих жителей, развивающейся инфраструктурой. По слухам, правительство рассматривает вариант выведения его в отдельный муниципальный округ. Именно этот район выбирает большинство тех, кто рассматривает дом как альтернативу квартире»,— говорит господин Романцов.

Также он отмечает растущий спрос на северную часть города, транспортную доступность которой власти смогли улучшить. Выделяет Байдарскую долину, часть пригорода в 26 км от центра города, со всех сторон окруженную горами, этот район разбит рядом с городским водохранилищем и озерами.

Рынок ИЖС юга в перспективе

Андрей Окунев считает, что в Краснодаре тенденция роста спроса на индивидуальное жилье, уже превышающего спрос на квартиры в МКД, может значительно усилиться в ближайшие годы при условии появления качественных проектов и развития социальной инфраструктуры.

На сочинском рынке, отмечает Дмитрий Ятайкин, этим летом ожидаются изменения в связи с вступлением в силу новых правил землепользования и застройки. По ним минимальный размер земельного участка, на котором будет разрешено строительство индивидуального жилого дома, будет составлять шесть соток, а не четыре, как сейчас. Это в свою очередь приведет к увеличению стоимости и земли, и готовых коттеджей. «Если до лета застройщики не успевают произвести раздел ранее приобретенных массивов на участки по четыре сотки, это повлечет увеличение стоимости построенного жилья»,— отмечает он.

Что касается перспективы рынка земельных участков Севастополя и Крыма, Дмитрий Романцов полагает, что цены будут продолжать расти. «Спрос на наш регион очень большой. Сейчас логистика этот спрос сдерживает. Как только восстановится авиасообщение, произойдет очередной всплеск, который снова подтолкнет рост цен вверх. Программы господдержки строительства частных домов тоже будут поддерживать спрос»,— говорит он.

Эдуард Кисс связывает рост крымского рынка земель ИЖС с появлением новой инфраструктуры (дорог, школ, фельдшерских пунктов, газификацией).

По мнению Татьяны Морозовой, черноморское побережье Кубани, невзирая ни на какие кризисы, будет развиваться, а цены — только расти. В Новороссийске же, по ее словам, застройщики частных домов начинают задумываться об освоении рынка строительства закрытых коттеджных поселков. «Сейчас у нас такого практически нет. Но об этом все чаще говорят. Предполагается, что их начнут строить в районе "Новой Анапы" (всероссийский пляжный семейный курорт на Бугазской косе в районе ст. Благовещенской.— Прим. «G»)»,— рассказывает она.

Рост цен на этом рынке прогнозируют и эксперты сервиса «Авито Недвижимость».

Михаил Волкодав

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram