Наступать дальше некуда

Наступать дальше некуда

        В прошедшем месяце с московского рынка недвижимости практически исчезли новостройки экономкласса. При этом участники рынка констатируют, что продавцы в условиях крайне сократившегося предложения продолжают поднимать цены на жилье в многоквартирных домах, зато в секторе загородной недвижимости наблюдается возрастающая конкуренция.
В сфере недвижимости резкие изменения, как правило, не происходят в течение одного месяца. И все же в какой-то момент любая устойчивая тенденция обретает очертания свершившегося факта. Так вот, наблюдатели в один голос утверждают: из структуры московского рынка недвижимости выпал целый (и немаленький) сектор: новостройки экономкласса. Действительно, как-то неудобно называть экономклассом квартиры по цене от $1700 за кв. м — это нынешний минимум для любого района в черте МКАД. (Не считая домов на стадии котлована — в таких случаях еще остались цены $1500-1600, но эти варианты риэлтеры считают рискованными.)
       На фоне роста цен во всех секторах первичного рынка сокращается предложение. "Уже с февраля прошлого года мы отмечаем сокращение количества объектов,— утверждает первый заместитель генерального директора 'МИАН — агентство недвижимости' Дмитрий Кузнецов.— Сейчас мы вынуждены работать с оставшимся количеством предложений, которое уменьшилось почти на 40%". Но в первую очередь сокращение коснулось как раз самого дешевого жилья. Панельные дома просто исчезают с рынка. "Суммарная мощность всех наших домостроительных комбинатов не превышает 2,5 млн кв. м в год,— говорит директор департамента маркетинга корпорации 'Инком-недвижимость' Сергей Елисеев.— Из них 1,8-1,9 млн кв. м на рынок не попадают, потому что идут на выполнение муниципальных программ. Остается порядка 600 тыс., или около 10 тыс. квартир ежегодно. 800 квартир в месяц — это капля в море. Панельных новостроек на рынке становится все меньше, и это необратимый процесс".
       Характерно, что, по данным компании "Миэль-недвижимость", лидером роста цен в этом году оказался один из самых дешевых и непрестижных районов столицы — Гольяново (рост по сравнению с декабрем 2005 года — 34,2%). Для сравнения: в целом по рынку рост за три месяца составил 15%. "Несоответствие стоимости жилья и платежеспособности покупателей вынуждает людей смещаться из центральных районов в менее дорогие,— поясняет руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра 'Миэль-недвижимость' Владислав Луцков.— Соответственно, в этих районах и наблюдается максимальный рост цен на квартиры". Однако господин Луцков прогнозирует остановку роста: "При таких неестественных темпах роста стагнация неизбежна, поскольку снизится платежеспособный спрос, покупатели просто не смогут приобрести столь дорогое жилье. Произойдет это, скорее всего, в срок от трех месяцев до полугода".
       То есть даже самые дешевые районы уже подтянулись до того уровня, который выходит за рамки собственно экономкласса.
       Вторичный рынок практически мгновенно реагирует на дефицит и подорожание "первички". В прошедшем месяце, по данным "Миэль-недвижимость", рост средней удельной цены предложения на вторичном рынке составил $266 (9% по сравнению с февралем), и в итоге средняя цена жилья достигла $3224 за кв. м, преодолев психологически важный рубеж в $3 тыс.
       
Роль московского экономкласса торжественно взяли на себя подмосковные новостройки. В городах ближнего круга еще можно встретить цены, характерные для московского рынка полугодовой давности. Но и растут цены в Подмосковье значительно быстрее, чем в столице. В некоторых городах, например в Реутове и Химках, рост с декабря по март составил более 70%. Средневзвешенная цена квадратного метра в ближнем Подмосковье, по данным аналитического центра компании "Новая площадь", составила в марте $1300 за кв. м.
       "Наиболее интенсивный рост наблюдается в ближайших городах, под давлением спроса из Москвы,— свидетельствует начальник аналитического отдела 'Новой площади' Дмитрий Попов.— Среднеинтенсивный — в городах, удаленных от Москвы на 25-40 км. Причем рост цен в новостройках опережает рост на вторичном рынке. Вся массовая категория покупателей экономкласса вытеснена в Подмосковье. На спад цен можно не рассчитывать в условиях стабильной экономики. Предложение слишком сильно сократилось, чтобы даже при условии его увеличения привести к превалированию над спросом, достаточным для начала снижения цен".
       Сокращение предложения столь же характерно для Подмосковья, как и для Москвы. "На сегодняшний день объем предложения жилья в строящихся домах в Подмосковье на 40-50% ниже, чем в тот же период 2005 года,— свидетельствует генеральный директор ДСК 'Альянс' Дмитрий Агапов.— Если мы говорим о городах ближнего Подмосковья, где покупка квартиры рассматривается сегодня в качестве альтернативы московскому жилью, то сегодня здесь выбор крайне ограничен. На этом фоне на рынке наблюдается продолжение роста цен. В марте рост стоимости квадратного метра жилья на строящихся объектах в Химках, Мытищах, Королеве составил в среднем 15%". Господин Агапов также отмечает еще одну проявившуюся в последнее время особенность подмосковного рынка: "В Подмосковье растет доля квартир, приобретаемых с инвестиционными целями, что еще больше подстегивает спрос и сокращает предложение. В марте 'инвестиционные квартиры' составляли порядка 14% всего объема продаж". Это очень высокий процент даже по московским меркам.
       
В элитном секторе продолжается вполне спокойный рост — поскольку в этом секторе цены уже близки к максимуму. При этом, конечно, происходит рост по отдельным объектам, в основном связанный с увеличением степени готовности. "В начале марта мы пересмотрели свои ценовые ожидания по объекту 'Смоленская застава' (Земледельческий пер., 20),— говорит коммерческий директор ОАО 'Авгур Эстейт' Виктор Козлов.— Отслеживая тенденции рынка, мы понимаем, что квартиры в этом жилом комплексе могут продаваться по цене минимум на 15% выше запланированной. Свое решение мы основываем на анализе рынка и ценовой политике конкурентов".
       По-прежнему сохраняется инвестиционная привлекательность элитного сектора, хотя "входной билет" заметно подорожал. "Бизнес на рынке элитной недвижимости подразумевает минимальные начальные вложения в размере $1 млн,— утверждает директор департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков.— Инвестирование в первичный рынок в большей мере имеет спекулятивный характер. Этот сегмент характеризуется большими рисками при высокой доходности". Ольга Богородицкая, руководитель отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, утверждает, что покупки элитных квартир с инвестиционными целями сокращаются: "Застройщики стали выводить на рынок жилой недвижимости проекты с высокими стартовыми ценами реализации, что резко снизило количество инвестиционных покупок". При этом, по данным Knight Frank, за первые три месяца 2006 года рост цен на элитное жилье составил 10-15%, превысив показатели прошлого года. По мнению госпожи Богородицкой, это связано в первую очередь с улучшающимся качеством строительства. "Примеры дорогого и в то же время некачественного проекта сегодня большая редкость,— утверждает она.— Застройщики учитывают при формировании стоимости жилья два фактора: его местоположение и качество строительства".
       
О превышении предложения над спросом на загородном рынке речь, конечно, не идет, и все же реальная конкуренция на нем ощущается в значительно большей степени, чем в секторе многоквартирных домов. "В настоящее время на рынке загородной недвижимости представлены от 160 до 210 поселков, что в принципе превышает возможности покупателей и вынуждает девелоперов работать в условиях жесткой конкуренции,— говорит финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяна Шелягина.— Ни о каком ажиотажном спросе в общей массе поселков говорить не приходится. Наблюдается кризис стандартных концепций, которыми уже буквально перенасыщен рынок. Ликвидность проекта в первую очередь определяет архитектурная доминанта, эстетический облик поселка, продуманная планировка, удобная инфраструктура, содержащая в себе нестандартное решение вроде мини-зоопарка или заповедника с экзотическими растениями. Покупателей загородного жилья все больше привлекает принцип клубности поселка, наличие в нем некой изюминки". При этом госпожа Шелягина отмечает, что рынок загородного жилья по-прежнему испытывает дефицит предложений экономкласса в категории до $250 тыс.
       На коттеджном рынке Подмосковья продолжается рост цен, впрочем связанный в первую очередь с сезонным фактором. "В марте продавцы и застройщики оповестили о повышении цен с 1 апреля и обещание свое сдержали,— констатирует начальник отдела по работе с недвижимостью компании 'Терра-недвижимость' Наталья Петшик.— В западном Подмосковье дома подорожали в среднем на 5-7%, был зафиксирован максимальный скачок цены на землю — 10%, арендные ставки выросли до 20%. Лучшие объекты, которые предлагались в аренду, уже начали находить своих хозяев".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ