В этом году количество площадей на столичном рынке торговой недвижимости может превысить 3 млн кв. м, в Петербурге предложение превысит 2,5 млн кв. м. Однако участники рынка не спешат делать прогнозы о его скором насыщении. По сути, рынок только входит в активную стадию своего развития: в Москве и регионах началось развитие крупноформатных торговых центров, идет процесс формирования лидеров рынка и произошли первые инвестиционные сделки.
Согласно результатам исследования рынка торговой недвижимости компанией Colliers International, на динамику развития торговой недвижимости в первую очередь оказывал влияние устойчивый рост доходов населения на фоне заметного увеличения потребительских расходов. А также общий рост оборота розничной торговли. По данным Росстата, оборот розничной торговли в 2005 году превысил 1,4 трлн руб., что более чем на 100% превышает показатели 2004 года. Эти факторы оказали влияние и на рынок торговых помещений, и, в частности, на сегмент торговых центров: только в Москве в 2005 году прирост торговых площадей составил порядка 30%.
Тяга к большому
Эксперты выделяют несколько главных тенденций развития рынка торговой недвижимости. Наиболее заметным трендом на рынке торговой недвижимости стало развитие крупноформатных торгово-развлекательных центров: развитие большого формата спровоцировали ритейлеры, развивающие в Москве и регионах крупные розничные сети. Большая часть крупноформатных торгово-развлекательных центров площадью более 50-60 тыс. кв. м в течение последних трех лет открывалась в Москве по периметру МКАД и в спальных районах, где еще сохранились большие свободные участки земли под застройку. Наиболее заметными в этом ряду стали торгцентры "Мега" в Теплом Стане и Химках, "Л 153", "Фестиваль", "Рио", "Вейпарк", "Retail парк" и "Европарк". Новые девелоперские проекты в Москве (см. таблицу) ставят перед собой еще более высокую планку — открытие торговых центров площадью 100-300 тыс. кв. м. Тенденция к укрупнению торговых центров наметилась и в регионах. В частности, в Петербурге был открыт крупноформатный торговый центр "Гранд Каньон" (73 тыс. кв. м), в Казани, Волгограде и Екатеринбурге — торгцентры сети "Парк-Хаус" (не менее 60 тыс. кв. м).
Необходимость расширения почувствовали и девелоперы торгцентров, построенных в советские времена или в середине 1990-х годов. Пока эта тенденция наметилась только в Москве, где розничный рынок близок к насыщению и уже сегодня наблюдается дефицит свободных перспективных участков под застройку. Весной 2005 года начался редевелопмент некогда самого большого универмага в СССР — универмага "Москва" на Ленинском проспекте, считавшегося в 1960-х годах эталонным предприятием советской торговли. Собственник универмага — международная General Investment Group задумала расширить торговую площадь "Москвы" с 8,5 тыс. до 70 тыс. кв. м, из которых около 60 тыс. кв. м будут торговыми. Концепция новой "Москвы" будет включать в себя торговую зону, развлекательный центр с двумя кинозалами, боулингом и фуд-кортом. Также летом прошлого года началось возведение второй очереди ТЦ "Семеновский" (принадлежит японской корпорации "Санъэй") на востоке Москвы. Построенный в 1997 году, он задумывался как универмаг районного уровня, площадь его составила 9 тыс. кв. м. Расширение торгцентра подразумевает преобразование "Семеновского" в торгово-развлекательный комплекс площадью более 30 тыс. кв. м с парковкой площадью 11 тыс. кв. м.
На этот год уже запланирован редевелопмент одного из самых популярных торгцентров в центральной части города — Смоленского пассажа. Его новый собственник, ПФК "Бин" Саита Гуцериева, задумал масштабное расширение магазина. Площадь второй очереди Смоленского пассажа будет 62 тыс. кв. м, из которых под торговлю будет отдано порядка 24 тыс. кв. м.
Участники рынка отмечают, что увеличение торгового формата спровоцировали крупнейшие ритейлеры, выступающие в качестве якорных арендаторов в ТЦ и требующие значительных площадей под свои магазины. "Интерес крупных ритейлеров к торговым центрам закономерен,— говорит директор по развитию торговой сети 'Мир' Андрей Ярошенко.— Продуктовым гипермаркетам или магазинам бытовой техники, которые в основном и становятся в них 'якорями', проще договориться с девелопером о более низкой арендной ставке, чем отдельно стоящим магазинам. При этом, несмотря на то что аудитория отдельно стоящих магазинов и магазинов в рамках ТЦ отличается (в последних совершается больше спонтанных покупок), показатели оборота с квадратного метра у них практически одинаковые".
Эксперты же отмечают, что расширение одинаково выгодно и самим девелоперам. По данным компании Knight Frank, несмотря на резкое увеличение торговых площадей (см. график), базовые ставки аренды в Москве не снижаются. Объясняется это тем, что предложение торговых площадей пока все равно не в состоянии покрыть спрос на них: доля свободных площадей в Москве сегодня составляет не более 4%. В такой ситуации девелопер, вовлекая большее количество арендаторов, может довольно быстро, за год-два, вернуть вложенные в строительство инвестиции. Для якорного арендатора крупного торгового центра (продуктового гипермаркета, магазина бытовой техники, кинотеатра) ставка колеблется на уровне $100-280 за 1 кв. м в год, для оператора торговой галереи — от $350 до $5 тыс. за 1 кв. м в год в зависимости от уровня их доходности.
Появление лидеров
Вместе с тем эксперты отмечают еще одну важную новую черту развития рынка. В отличие от первых лет развития, когда возведением торговых центров занималось множество компаний, чьи проекты не отличались ни масштабами строительства, ни широкой географией, сегодня становится понятно, какие компании могут сформировать пул лидеров отрасли.
Крупнейшими девелоперами торговых центров Москвы в ближайшие годы могут стать БИН, которой управляет Саит Гуцериев, брат президента компании "Русснефть" Михаила Гуцериева, и компания Africa Israel, принадлежащая израильскому бизнесмену Льву Леваеву. БИН в течение ближайших семи лет намерен построить восемь торгово-развлекательных центров, из которых шесть будут расположены в столице, а два — в Подмосковье. Площадь некоторых из них будет достигать 250 тыс. кв. м, а суммарная площадь всех торговых объектов составит порядка 1,3 млн кв. м, что равно половине всех существующих на сегодня торговых площадей Москвы. Инвестиции в строительство составят около $1 млрд. Пока в БИН называют только два проекта, которые будут реализованы в течение ближайших трех лет. Так, БИН намерен построить торгово-развлекательные комплексы в Тушине (площадь 75 тыс. кв. м, стоимость проекта $75 млн) и на Минском шоссе (170 тыс. кв. м, $150 млн). Вторая компания говорит пока только о двух ТЦ, однако их масштабы весьма велики. Первый ТЦ Africa Israel будет построен в центральном ядре строящегося делового центра "Москва-Сити" (его площадь составит порядка 150 тыс. кв. м, стоимость оценивается в $170-200 млн). Ее второй ТЦ — подземный торговый центр "Площадь Тверской заставы" (53 тыс. кв. м, инвестиции в этот проект участники рынка оценивают в $70 млн). По оценке аналитика ИК "Финам" Владислава Кочеткова, и БИН, и Africa Israel смогут занять по 10% столичного рынка коммерческой недвижимости, который оценивается в $25 млрд. "На большее рассчитывать уже не сможет никто,— говорит он.— По сути, рынок уже поделен между мелкими девелоперами, построившими в Москве по паре торговых центров. Таких компаний в столице много. Но в Москве доля в 10% станет весьма существенным показателем".
В регионах процесс выдвижения девелоперов-лидеров пока не столь очевиден. На сегодняшний момент масштабные планы по реализации крупных девелоперских проектов на рынке торговой недвижимости анонсировали всего несколько игроков, среди которых наиболее заметные проекты предлагает группа компаний "Время", открывающая в городах-миллионниках торговые центры "Парк-Хаус" и DVI Group. "Время" уже открыло торгцентры в Екатеринбурге, Казани и Волгограде. На стадии реализации находятся проекты в Самаре, Тольятти, Уфе, Ростове-на-Дону, Челябинске, Нижнем Новгороде и Перми. DVI анонсировала ряд проектов в Перми, Ижевске, Краснодаре, Волгограде, Екатеринбурге и Москве, которые будут реализованы в течение ближайших пяти лет.
Рука Запада
Показателем начала вхождения рынка в стадию активного развития стало заключение первых инвестиционных сделок. В частности, в прошлом году ирландская Quinn Group приобрела столичный торговый центр "Глобал-Сити" за $45 млн, а международная General Investment Group, специализирующаяся на управлении торговой недвижимостью — универмаг "Москва", заплатив за него порядка $25-35 млн. Особо эксперты выделяют покупку австрийской имущественной компанией Meinl European Land трех торговых центров сети "Парк-Хаус" в Казани, Волгограде и Екатеринбурге у группы компаний "Время" и холдинга "Марта", а также четырех московских торговых центров "Молл Гэллари" у компании "СТТ Групп" Шалвы Чигиринского. В совокупности Meinl заплатила за все семь приобретений порядка $620-650 млн. "До сих пор на российском рынке торговой недвижимости, по сути, нечего было покупать,— говорит гендиректор компании 'Магазин магазинов' Анна Ширяева.— Девелоперы возводили торгцентры, исходя из собственных нужд, а не из требований рынка. Многие из них не отличались ни качеством арендаторов, ни уровнем управляющей компании. Стоимость торгцентров на российском рынке при этом была неоправданно высокой. Кроме того, был и высокий страновой риск". Теперь, по мнению экспертов, количество подобных сделок будет только возрастать и в результате приведет к изменению правил игры на рынке — профессиональные девелоперы смогут быстро 'отбивать' вложенные в строительство средства, а потому ускорят темпы развития всей отрасли в целом.
