— Российский рынок переживает строительный бум. Новые девелоперские проекты появляются на рынке практически ежедневно. Однако наибольший интерес инвесторов вызывает именно девелопмент торговых центров. С чем это связано?
— Интерес инвесторов к рынку торговой недвижимости был спровоцирован стремительным развитием розничной торговли. Мы активно взаимодействуем с представителями розничного рынка и знаем, насколько сложно найти качественные помещения для магазинов в регионах. Ажиотажный спрос на торговые площади и последовавший за ним стремительный рост арендных ставок сделал сегмент торговых центров привлекательным в инвестиционном плане. Развивается он намного быстрее, чем, например, рынок офисной недвижимости: в регионах довольно мало компаний, которые готовы платить высокую арендную плату за площади в бизнес-центрах. А вот торговых сетей, желающих открыть там свои магазины в рамках профессионально возведенного торгового центра, предостаточно.
— Большинство девелоперов концентрируют свои проекты в регионах. То есть преимущественно развитие торговой недвижимости идет в городах-миллионниках, а также в областных центрах. При этом московский рынок еще далек от насыщения. Почему тем не менее большинство девелоперских проектов сейчас реализуется за пределами Москвы?
— Россия больше, чем Москва, а на большей территории потенциально возможно реализовать большее количество объектов. И сейчас в регионах действительно заявляется множество новых проектов. Кроме того, в Москве довольно сложная процедура получения площадок под застройку, много трудностей возникает на этапе согласования разрешительной документации. В Москве строить намного дороже, чем в региональных центрах. К примеру, участок под застройку внутри МКАД стоит примерно в два раза дороже, чем в любом из городов-миллионников. А земля — это порядка 10% от себестоимости всего торгового центра. В регионах строительству торговых центров способствует заинтересованность местной администрации в привлечении инвестиций и улучшении градостроительной среды. Ну и конкуренция на региональном рынке девелоперов пока несравнимо ниже московской.
— Велики ли качественные различия региональных и московских торговых центров?
— В отличие от Москвы в регионах до сих пор очень много торговых центров строится непрофессионалами. Региональные девелоперы возводят торговые центры, игнорируя принципиально важные этапы реализации проекта: маркетинговые исследования и анализ участка, создание качественной концепции, своевременное формирование пула профильных арендаторов. В результате у них получается довольно второсортный продукт, который по мере вхождения в этот регион профессиональных девелоперов начинает терять покупательскую аудиторию, а затем вовсе перестает приносить прибыль. И таких проектов в российских городах довольно много. Причем эти торговые центры порой возводятся столь 'оригинально', что провести их редевелопмент зачастую просто невозможно. В идеале региональный торговый центр не должен качественно отличаться от московского. Ведь принципы организации торговли, а главное, формирующие их запросы покупателей везде одинаковы. Если говорить обобщенно, как на московских окраинах, так и на окраинах региональных городов перспективно возводить крупные торговые центры площадью не менее 60 тыс. кв. м с достаточным количеством якорных арендаторов и сильной развлекательной составляющей. А в центральной части города возможно создание небольших торговых центров, где костяк арендаторов будут составлять магазины модной одежды. Сейчас большинство участников рынка осознали, что время непрофессиональных малобюджетных проектов на рынке торговой недвижимости прошло.
— Каким образом региональным девелоперам, планирующим развивать торговые центры в сравнительно небольших городах, следует привлекать крупных игроков розницы в свои проекты?
— За последние два-три года большинство федеральных ритейлеров уже обозначили свое присутствие в городах-миллионниках. Сейчас, планируя свою дальнейшую экспансию, они изучают потенциал 500-тысячников. Проблемы в том, чтобы привлечь ритейлеров в торговый центр в таком городе, по сути, уже нет. Вопрос опять же в четко продуманной концепции и ее грамотном воплощении. Известно много случаев, когда собственная команда регионального девелопера, построившая внешне качественный объект, не смогла обеспечить баланс арендаторов и с момента открытия торгового центра сразу начиналась их текучка. В итоге часть площадей торговых центров начинает пустовать. А это губительно сказывается на имидже торгового центра и на кармане собственника. Поэтому разработку концепции и привлечение арендаторов лучше всего доверить профессиональным консультантам. Важное значение для нормального функционирования торгового центра имеет и наличие профессиональной управляющей компании. Управляющая компания позволит не только в течение всего времени поддерживать сбалансированный состав арендаторов, но и будет осуществлять грамотное продвижение центра, обеспечивать собственнику дополнительную доходность.
Кроме того, если собственник планирует впоследствии продать объект, то наличие известной на рынке управляющей компании значительно повышает капитализацию торгового центра. Западные фонды, а именно они сегодня являются потенциальными покупателями торговых объектов в России, рассматривая возможность подобной сделки, отдают предпочтение торговым центрам с профессиональным управлением, а если оно отсутствует, настаивают на привлечении управляющей компании. Таковы стандарты.